房地产开发经营程序(doc45)-地产制度(编辑修改稿)

房地产开发经营程序(doc45)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

签署临时买卖契约，预售房的买卖就算完成了交割。 所以购买时需要办理的买卖手续比较简单。 一旦房屋建成，就可凭预购的买卖契约，签署正式的买房契约，履行经济和产权手续，只有这时房屋买卖的整个过程才算结束。 如果购买者需要申请抵押贷款，在办理 完预售购买手续之后，即可 中国最大的管理资源中心 第 17 页 共 43 页 以向金融机构提出抵押贷款申请。 经过金融机构审查批准，就可以签署抵押贷款合同，并开始还款。 当房屋建成并交付购买者之后，购买者还可将预售房抵押贷款合同改为房屋抵押贷款合同。 预购房屋还可以转让。 预售房转让，就是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。 预售房转让有两种情况：一种是因为不可预见的原因决定的，如因预购房屋以后，由于资金发生困难，或需要转让绐亲友等；另外一种情况就是纯粹的炒楼花。 当然，这两种情况可能交叉发生，所以有时也很难分清。 由于预售房未来的价格是不确定的，所以在预售房转让时必然 伴随房屋价格的变动，从而为炒楼花提供了可能。 炒楼花也是一种有偿转让的买卖行为。 但是，炒楼花的弊端是显而易见的。 所以在一些国家或地区是严禁炒卖楼花的。 我国《城市房地产管理法》，也明确规定严禁炒楼花。 转让预售房有以下两种情况： ，取消已签订的临时买卖合同，然后房地产开发公司与新的购买者，另行订立一份新的买卖合同。 ，承让人向转让人购买其与房地产开发公司原先所订立的买卖合同的标的，并取得合同所规定的一切权益，待房屋落成后，转让 人才把房屋转让给承让人。 这种方法与前者的不同之处在于前者的转让人在与承让人签署协议后，无需负任何法律的责任及义务，而后者的转让人则在达成买卖合同后，依然负有一定责任。 原来转让人需取得房屋以后，再以中间人的身份把业权正式转交给承让人。 中国最大的管理资源中心 第 18 页 共 43 页 房地产价格的种类 房地产是一个巨大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。 根据不同的标准，可以把房地产价格划分以下几种类型： 、房产价格、房地产价格房地产在物质形态上是由地产和房产构成的。 在物质形态上，城市房产和地产是不可分的。 但是，在价值形态上，房地产可以分为地产价格、房产价格、房地产价格。 地产价格就是土地价格，简称地价。 在一定的情况下，即使在城市，土地也是可以单独存在的。 比如新开发出来还未建筑房屋的土地，这种土地在出让的时候也是有价格的。 这就是这里所说的地价。 房产价格就是房屋本身的价格。 这种价格的原始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。 房地产价格，就是把房地产结合在一起所形成的价格。 也就是地产价格和房产价格的综合体。 这三种价格形态存在的基础就是：单纯的地产；单纯的房产；房地产的综合体。 价格、评估价格、市场价格 房地产的理沦价格就是经济理论中所说的，由房地产的价值决定的价格。 这种价格是由生产房地产商品时消耗的社会必要劳动时间决定的。 房地产价值的货币表现就是房地产的价格。 这是房地产所有价格形态的本质规定，或者说是所有房地产价格运行的基础。 房地产的评估价格，是根据一定的估价理论和估价方法，依据一定 中国最大的管理资源中心 第 19 页 共 43 页 的估价程序，评估出来的房地产的价格。 由于房地产评估者的经验和知识等的不同，所以对同一宗房地产评估出来的价格可能是不一样的，甚至还可能存在着很大的差别。 一般来说具有丰富经验的估价师，评估出来的价格与房 地产的市场价格相差不多。 房地产市场价格。 是房地产商品在市场交易中形成的价格。 这是房地产的买卖价格，简称房地产的市场价格。 房地产市场价格可以分为公平市价和非公平市价。 公平市价是交易双方在正常的情况下，即在没有外力影响和干涉下形成的价格。 非公平市价是在外力的干涉和影响下形成的价格。 外部的因素主要是指不了解情况、垄断、以及外部强制力等。 房地产理论价格、房地产评估价格、是房地产市场价格形成的依据或运行的基础。 、单位价格、楼面地价 房地产总价格，是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。 房地产 总体不同，房地产的总价格也就不同。 因为作为房地产的一个总体可以是一栋楼，也可以是一片住宅区，还可以是一个住宅小区。 所以房地产总价格是很不相同的。 房地产总价格不能表明房地产的价格水平。 房地产单位价格，是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。 房地产单位面积计算方法，在不同的国家里，也是不相同的。 中国大陆是以平方米为单位的；香港是以平方英尺为单位的；住宅一般以平方米为单位。 住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积以它们作为计价的单位就成为楼面地价。 中国最大的管理资源中心 第 20 页 共 43 页 、使用权价格 在房地产买卖过程中 .不仅转移了房地 产的使用权，而且转移了房地产的所有权，这样形成的价格就是房地产所有权的价格。 或者说，购买房地产所有权支出的价格，就是房地产所有权价格。 在房地产买卖过程中，不转移房地产所有权，只转移房地产使用权，这样的价格就是房地产使用权价格。 房地产使用权价格就是房地产的租贷价格。 在中国，由于城市土地属于国家所有，所以在土地市场上交易的只是土地的使用权，这种土地价格也是使用权价格。 在现实生活中 .房地产所有权价格是房地产的买卖价格；房地产使用权价格则是房地产的租赁价格。 、招标价格、拍卖价格 这些土地价格形态， 是与城镇土地使用权出让形式相联系的价格形态。 中国是社会主义国家，城市土地是属于国家所有的。 因此在城市土地市场买卖的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。 由于土地出让的方式不同，所以土地使用权价格就采取了不同的形态。 以协议方式出让土地使用权的，土地价格就采取了协议价格的形态；以招标方式出比土地使用权的，土地价格就采取了招标价格的形态；如果以拍卖方式出让土地使用权的，土地价格就采取了拍卖价格的形态 (l 坪约合 平方米 )。 、课税价格、征用价格 抵押价格是为了向银行取得贷款，把房地产作为抵押品面 对房地产 中国最大的管理资源中心 第 21 页 共 43 页 评估的价格。 课税价格是政府为了课征税收，对房地产评估出来的价格。 这种价格是政府向房地产所有者征收税收的依据。 房地产征用价格是政府为了特定的目的，对被征用的房地产进行补偿的 — 种价格形态。 这三种价格形态都是经过评估人员评估得出来的。 服务于特殊的目的的。 、标定地价、市场地价 国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准地价。 也称为土地出让的底价。 标定地价是在基准地价的基础上，考虑了每块土 地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。 土地市场价格是在土地市场的交易过程中形成的价格。 这是土地现实的价格。 土地的基准价格，是土地的标定价格和土地的市场价格的基础。 另外，在房地产经济运行中还有一些价格形态，如最高限价、最低限价以及计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、销售价格等。 目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的，房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。 所以，综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。 中国各地 综合开发造价，虽然 中国最大的管理资源中心 第 22 页 共 43 页 由于地区的不同有些差别，但是它们的主要内容是相同的。 目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。 ：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。 ：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。 ：三通 — 平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。 ：住宅建筑安装工程造价。 ：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。 ：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等： ：公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门珍部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。 ：绿化费、绿地、公共厕所等。 “四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。 让金大市政费。 ：营业税、城市建设维护税、教育附加费。 中国最大的管理资源中心 第 23 页 共 43 页。 目前中国房地产的综合造价，大体上就是由这种 13 类 71 个项目构成的。 房地产价格构成的这 13 类 71 个项目，大体上可以分为 5 个构成部分。 第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前 3 类，构成了房地产价格中的土地费用。 第二部分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第 4 类到 6 类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。 第三部分，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费， 也就是第 7 到第 10 类，构成了房地产价格中的配套工程费。 第四部分，即两税一费、管理费，也就是第 11 到第 12 类，构成了房地产价格中的税费。 第五部分，即利润，也就是第 13 类，构成了房地产价格中的利润。 如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。 对于房地产开发企业来说，这就是出售价格，对于房地产经营企业来说，这就是它们的进货价格。 房地产物业管理与经营 根据物业管理的实践，以及建立社会主义市场经济体制的要求，我国物业管理应当朝着专业化、市场化、社会化、规范化的模式 发展。 一、物业管理公司 (一 )物业管理公司的特点 物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法 中国最大的管理资源中心 第 24 页 共 43 页 人地位的经济实体。 物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政策和法规 .运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有效维护业主合法权益，为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。 物业管理公司基本特点，是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取。