房地产开发流程及关键环节word-地产制度(编辑修改稿)

房地产开发流程及关键环节word-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

区、花园、楼盘，想 做成 “ 区花 ” 、 “ 园花 ” 、 “ 盘花 ” 而不仅仅是 “ 楼花 ” ，非有 “ 主题概念 ” 不可。 有人把 “ 主题概念 ” 称为房地产的 “ 灵魂 ” 与 “ 核心 ”。 中关村由于电子高科技而价位疯涨，亚运村由于体育概念而寸土寸金，国贸商圈号称 “ 东方曼哈顿 ” 而使物业价格高居京城之首。 主题概念并不是可以随意克隆的，它必须符合具体的环境，要因地制宜。 一旦发生错位，便可能是 “ 差之毫厘失之千里 ”。 特色定位 房地产特色定位，就是根据房地产企业的文化、小区环境、楼盘风格、文化概念等，集约、整合、升华出一个最具吸引力的一点作为 “ 诉求点 ” ，以此去吸引相应的目 标。 很可惜现在楼盘 “ 概念 ” 满天飞，真正有 “ 特色 ” 的楼盘并不多。 科技定位 国外房地产增长的主要杠杆之一是 “ 高科技 ” ，而拉动国内房地产的主要是政策因素与金融杠杆，高科技因子占一成不到。 但随着知识经济时代、互联网时代的来临，随着新材料、新工艺的不断应用，房地产的科技含量肯定会提高。 文化定位 人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多样化的文化配套才能转化成生产力。 因此，房地产主题、特色、科技、风格 „„ 一切只有围绕 “ 以人为本 ” 、 “ 人性化 ” 这个文化定位去展开才有意义。 生态定位 对于整天淹没于城 市物欲中的人们来说，回归自然是他们最热烈的渴求，所以绿地、森林、阳光、水、空气成了诸多楼盘的重要卖点。 这也是武夷花园、丽江花园等走红的原因。 除此之外，还有利润目标定位、社会因子定位、创新定位、配套设施定位、管理服务定位、价格定位、融资定位、形象定位、将来时定位（孕育新需求）、营销方式定位、广告策划定位、品牌定位共 27 个环节、 27 层定位。 当然，这 27 个参量、 27 道程序，并非每一项都要有突出的卖点，但充分考虑了这 27 个参量后就容易找到决定项目盈利的支配参量，这是房地产项目定位的实质所在。 甚至这 27 层净化、 27 层定位仍不完备，由于市场、环境是不断变化的，原先的定位未必百分之百正确，故仍需对原来的定位进行反馈权变式再定位，经过几轮螺旋式的循环反复才有可能逼近目标。 之所以要强调事先规划、提前定位，是房地产这个特殊 “ 商品 ” 的性质决定的。 一片小区、一座楼盘，不仅投资大、建设周期长，关键是可能影响成千上万人的生活方式，几十年甚至上百年留在这个地球表面充当标点符号，所以我们不得不 “ 先谋而后建 ” 、 “ 上兵伐谋，其下建城 ”。 北京合德利策划有限公司陈放 方芳 房地产与街区项目定位决策系统 严忠明 房地产与街区项目定位决策系统，就是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，从而做出科学决策的过程。 我们发现，决策的有效性取决于运作而非运气。 房地产项目科学决策的产生主要包括两个重要方面：第一，就是从问题提出来时的决策程序到结束的整个历时过程，要求在科学的程序下进行；第二，就是针对问题寻找解答的结论，也就是叫做解方程的过程的科学性，这两者缺一不可。 而现代许多进行决策的人只考虑了第二方面。 实际上，决策程序的科学性更加重要，它决定我们对问题的重新整理，找到真正的目的，以及我们所提出 问题背后的标准，使我们在决策过程中不偏离方向。 决策过程科学性要求我们在思维的途径方面、思维的流程方面有比较科学的控制。 至于科学决策解方程的这一部分，我们知道现代科学发展许多成熟的理论。 例如问题树、博弈论方法、后果分析、概率研究和类比等，而只要对真正的问题诊断清楚，解决这些分析问题并不是很难的事。 可以肯定的说，如果我们没有到找对问题就提出解决方案，那么方案错误的可能性就极大。 也就是说查不出原因所提供的选择方案，常常是必错方案，这提醒我们在对问题进行研究的时候必须从本质问题出发，研究它暗藏的东西，所以我们有一 个基本的信念，叫做决策不是赶公共汽车，不要在关键问题上赶时间。 有些人就始终有这种心态，总是急 匆匆，老怕赶不上公共汽车， 实际上对于复杂问题，尤其房地产的定位问题，如果有这种心态，做出的结论和决策往往是非常不利的。 我们知道对于处理复杂问题已经有了非常完整的科学思路。 对于简单问题，我们可以用逻辑的方法、推理的方法进行，但是现代科学通过对复杂问题的研究发现，复杂问题往往具有更多的层次性、多因素性以及不确定性。 对于处理复杂的商业问题，我们提出了“结构性思维”的方法。 “结构性思维”的方法来自于我们对现代科学研究 的结论。 现代科学研究告诉我们，事物都是由大大小小的结构构成的。 结构决定了事物的点和面，也就是事物的基本属性。 一个事物之所以区别于另一个事物，常常是由于它的结构表现出不同的特质和形态，这是最深层次的标注事物 的因素。 在微观世界里，我们发现基本粒子都是有它独特的结构的，这是它成其为基本粒子的重要特征。 原子、分子同样也是由内部独特的结构所构成的。 在生物界里，我们发现基因就是由具有双螺旋结构的一组分子构成的。 而对于复杂的社会系统和宇宙系统，我们同样也会找到这种结构的类似性。 结构的普适性启发我们，在考虑问题的时候，不 一定要求对每一个问题的细节和全部的资料都要进行掌握，相反，只要把握了事物在不同层次上的结构，内在的特征和主要的接点之间的关系，那么我们对确认事物就有了比较明确的把握。 实际上这个基本的解释我们就称之为“结构性思维”。 这种思维方法在现代信息大爆炸的时代具有特别重要的意义，尤其像房地产项目这样复杂、多变，具有巨量信息的决策过程，结构性思维更加有效，它让我们在处理复杂信息和千变万化的模式转换、不同的价值判断有了一个基本的思考出发点。 结构性思维要求我们在确认事物的时候，把握它真正的特征，也就是它的真问题，以及决定事 物主要特征的结构，同时要求我们把握事物发展的趋势和方向，对它的整体画面和前景要有明确的认识。 结构性思维更要求我们充分学习前人的经验、教训，充分地对问题的背景作研究，尤其是对成功的经验、教训要有比较深入的了解。 结构性研究特别强调解决问题的有效性。 一个方案只有在具有充分的实操意义时，才是一个可能接受的方案，它必须兼顾企业内部的各种资源和价值判断。 结构性思维还根据事物具有结构多变性的特点，要求对事物进行可调控性反馈，只有一个具有可调控性的不断适应市场的方案，才是一个真正有操作意义的方案。 在这种对结构性的思维认识 基础上，我们特别提出了房地产项目及街区项目定位决策的系统理论，我们通过多年房地产策划实践和对房地产项目的深入研究，我们发现把决策研究的科学方法和复杂问题研究的方法结合起来，可以找到一个比较科学的解决复杂房地产定位的思路。 通过反复的实践，我们把房地产及街区项目定位系统的研究确认为五个主要的步骤： 第一，寻找真问题； 第二，全球化采购； 第三，创新性整合； 第四，焦点式定位； 第五，结构性实操。 这就是我们对房地产定位决策研究的一个基本的思维流程。 它清晰的表明了 我们是如何通过复杂万变的信息寻找捷径，找到最终定位的方法。 这五个步骤要求我们在决策研究的程序上和解决方案、寻找答案的科学性方面都要有科学保证的安排。 所谓寻找真问题，就是当房地产公司提出定位问题的时候，我们不能就问题的表面立即做出回答，而应该深刻研究问题本身的隐含意义和价值判断，以及企业提出该问题的背景，即搞清楚作为一个开发房地产项目的企业“我是谁”。 “我为什么要做这个产品”。 “我为谁做这个产品”。 “我做这个产品的目的是什么”。 对这几个问题做出比较全面的回答，从而找出企业自我确认的目的，以及做该类产品的真 正用意。 如果停留在问题的表面，就好像踩到香蕉皮，它经常会让人摔一跤。 真问题研究就像医生的诊断，我们不能凭简单的望、问、闻、切和企业的自述症状就下判定，我们必须有自己的分析方法和思路，就好比医生必须通过仪器来鉴别病人是什么性质的病，是否有器质性变化，器质性变化的深度如何。 还要对病人进行抽血化验、仪器测试，以达到确诊的目的。 真正的问题往往就像深藏在信息海洋中的一根针，如果不通过一个比较完整的判定过程，从而找到问题的根源，那么，所提出的方案，不是打偏了，就是不着边际。 我们还发现，问题经常本身就存在一个高低层次 不同的结构。 而主要问题、核心问题经常隐藏在结构背后，我们要做的事就是为企业解决最深层次的问题。 这个梳理过程是我们作为决策研究的基本出发点。 当我们对问题本身的研究比较明确以后，我们就要针对项目和街区的建设进行整理信息。 这些信息复杂多变，实际上房地产公司对这些问题也有自己的看法，但是我们有一个明确的结论，就是要进行概念全球化采购。 所谓全球化采购，是指我们解决问题的参照系和概念系统是来自于全球房地产发展的过程中的一些经典案例。 我们知道，随着目前地球变为一个小小的地球村，全球房地产参差不齐的局面 正在逐渐同步化。 中国的房地产商品化时代比较短，欧美有大量的概念可以供我们使用、借鉴。 尤其在涉及泛地产、复合地产的运作时，欧洲、美国、东南亚一些先进、发达的国家和地区，例如香港，对街区的建设和对房地产的操作模式的探索对我们就有很好的借鉴意义。 房地产策划不是一个坐在房间里胡思乱想的过程，而是一个充分地吸收国内外和前人经验的过程。 由此，我们提出了全球化采购的概念，就是对特定地区的地块和房地产项目，我们借鉴国内外、往古来今有同样意义和类型的成功案例，然后整理成几种相关的模式，这样房地产项目操作的方向感和成功的。