房地产开发经营与管理课程教学备课笔记doc22-地产培训(编辑修改稿)

房地产开发经营与管理课程教学备课笔记doc22-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

的经营费用和抵押贷款的利息，投资者就没有遭受太大的损失。 相反投资者却能以置业投资的亏损来充抵其它投资的净经营收入，从而在总体上获得减少交纳所得税的好处，因为置业投资往往仅是投资者众多投资项目或经营内容中的一种，所以置业投资有时可以起到蓄水池的作用。 从城镇居民购买自住住宅的政策来看，自置居所投资往往能得到政府的免税或减税优惠。 (3). 易于获得金融机构的支持 由于可以将 物业作为抵押，所以置业投资者可以较容易的获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。 包括商业银行、保险公司和抵押公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。 据美国联邦储备局的专家估计， 1988 年美国投资者用于购买房地产的贷款达 1200 亿美元。 1999 年中国四大国有商业银行的房地产贷款达到了 3556 亿元人民币。 金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全的收回贷款最有效的方式。 因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重 要的信用保证。 且金融机构看到，通常情况下房地产的租金收入就能满足投资者分期付款对资金的需要。 所以金融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，一般可以达到 70％～ 90％，而且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。 在西方房地产金融服务发达的国家，许多投资者甚至可以获得超过 90％甚至超过 100％的融资，也就是说，投资者不需投入任何自有资金，全部用信贷资金投入。 (4). 能抵消通货膨胀的影响 由于通货膨胀的影响，房地产和其它有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升，所以说房地产投 资具有增值性。 又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 26 页 从中国住宅市场价格的变化情况来分析，在过去的十几年中价格的年平均增长幅度在 15％以上，大大超过了同期通货膨胀率 12％的平均水平。 美国、英国和香港地区的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。 虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目全部进行统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会落后于总体物价水平的上涨率。 房地产 投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 例如，目前大多数西方发达国家置业投资的收益率是 8％左右，与抵押贷款的利率基本相当，但由于物业的增值部分扣除通货膨胀因素的影响后还有 5－ 6％的净增长，所以投资者得到的实际投资收益率是 11－ 12％，大大超过了抵押贷款的利率水平。 置业投资的增值特性还有一个好处，就是令投资者能比较准确地确定最佳的持有期限和从日后的转售中所能获得的利润。 当然，经历过房地产市场萧条的人士可能也会提出这样的问题，即 1995～ 1997 年中国南方许多城市的房地产价格迅速 下滑，其速度已经远远超过通货膨胀率下降的速度，如果说其使用价值不变，房地产能够保值，但怎么能证明这个时期的房地产是在增值呢。 应该看到，讲房地产投资能够增值，是从长期投资的角度来看的。 短期内房地产价值的下降，并不影响其长期的增值特性，这也是房地产市场的长、短周期运行规律所决定的。 (5). 提高投资者的资信等级 由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。 这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意 义。 房地产投资之弊 房地产投资也并不是十全十美，它也有其自身的缺点。 这些缺点突出表现在： (1) 变现性差。 房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。 房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。 (2) 投资数额巨大。 不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数亿元人民币，即使令投资者只支付百分之三十的股本金用作前期投资或首期付款，也会使众多的投资者望楼兴叹。 大量的 自有资本占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。 (3) 投资回收周期较长。 除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年就能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 26 页 长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。 (4) 需要专门的知识和经验。 由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资时就要求投资者具备专门的知识和经验，这就限制了参与房地产开发投资的人员的数量。 置业投资同样也对专业知识和经验有较高的要求。 置业投资者要想达到预期的投资目 标，必须要进行有效的资产管理和物业管理。 例如，北京市 1997 年零售商业物业的市场销售没有象写字楼那样顺畅，这里除了北京市零售商业还没有完全放开或存在不公平竞争、经过开发商和物业代理机构等的炒作使房地产价格脱离了北京市的社会经济发展水平等宏观原因外，更深层次的原因是目前的投资者不愿接受商场置业投资回收期较长这样一个现实、商场物业价格高昂对投入资金的需要量很大、尚没有经验丰富信誉良好的专业物业管理公司为零售商业物业的投资者提供信得过的服务以保证其投资利益等。 此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形 式与优缺点主要是针对直接投资而言的。 对于小额投资者来说，他们实际上可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。 第四节 房地产投资的风险 很显然，投资者在选择投资机会的过程中，如果其它条件都相同，他肯定会选择收益最大的投资方案。 但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响着投资决策。 风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。 从世界范围来看，有关投资风险分析的数量研究还处在初级阶段，在房地产投资中的应用就更少。 从对不同类型房地产投 资者的调查显示，他们一般并不使用数量方法来分析投资风险，但对应用此类方法的兴趣却不断增长，并希望风险分析能在将来成为一种标准的管理技术。 这里有两个方面的原因：一是投资工具越来越多且相互之间具有很强的竞争性，需要使用一切可能的技术来比较房地产与其它投资工具的优劣，以降低机会成本；其次，统计分析技术知识的不断普及和计算机技术的应用，使过去人们认为费时费力的分析计算工作变得轻而易举。 一、房地产投资风险的基本概念 风险的定义 风险有许多种定义，但从房地产投资的角度来说，可以定义为获取预期投资收益的可能性 大小。 完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益的可能性大小。 因此，风险是预期未来收益（可能有多种结果）和某一特定结果相互 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 26 页 作用形成的。 当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。 后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过借款进行投资的时候。 较预期收益增加的部分通常被称为“风险补偿金”。 风险与不确定性 我们还要对风险和不确定性的区别加以明确。 风险的定义前面已经 说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。 一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就较小。 反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。 但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。 在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。 尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等。 风险分析的目的 进行风险分析的目的是辅助投资决策过程，尤其是要帮助投资者回答下述问题： (1). 预期的收益率是多少，出现的可能性有多大。 (2). 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大。 (3). 相对于预期收益来说，收益的变动性和离散性如何。 由于风险分析的数学方法较为复杂，考虑到编写本书的目的，本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险的种类及其对投资的影响进行简单的介绍。 有关房地产开发过程中风险分析的方法，我们将在本书的第五章进行适当介绍。 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 对具体风险因素的分析 ，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净经营收益产生影响的因素。 通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。 二、系统风险 房地产投资首先面临的是系统风险，这些风险投资者不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 26 页 和或然损失风险等。 通货膨胀风险 也称购买力风险。 是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购 买力降低给投资者带来的风险。 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀风险。 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。 不管你是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，你都面临着由于商品或服务价格的上涨所带来的风险。 以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 通货膨胀导致未来收益的价值下降，换句话说，置业投资者以固定长期租金的方式承担了本来应由租客承担的风险。 由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视此项风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低的收益率，来减轻该风险对实际收益影响的程度。 但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。 市场供求风险 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 市场是不断变化的，房地产市场上的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会导致房 地产投资的实际收益偏离预期收益。 更为严重的情况是，当市场内某种房地产的供给大于需求达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力日增，这很容易最终导致房地产投资者的破产。 从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。 只要当地经济的发展是健康的，对房地产的需求就不会发生大的变化。 但房地产投资者并不象证券投资者那样有较强的从众心理。 每一个房地产投资者对市场都有其独自的观点。 房地产市场投资的强 度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。 也就是说，房地产投资的决策只是基于对未来收益的估计。 投资者可以通过密切关注当地经济的发展状况、细心使用投资分析的结果来避免市场供求风险的影响。 周期风险 周期风险是指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。 正如经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性的循环。 房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。 有人统计，敏感房地产业的周期大约为 18～ 20 年，香港为 7～ 8 年，日本约为 7 年。 当房地产业从繁荣阶段。