房地产开发商筹措项目资金方式doc20-地产综合(编辑修改稿)

房地产开发商筹措项目资金方式doc20-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

务报表中反映不出来这一块 )。 在预售后不久，公司 A 即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即 A以其他资金 (大多是银行贷款 )追加投资，取得对公司 C 的绝对控股地位。 增资完后，再把预售款转到公司 A；被 A 控制的上市公司 B 却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。 第三步，项目竣工，公司 A 享有大部分收益。 项目竣工后，公司 C 以项目总投资额30％的投入，获得总销售额 30％的毛利或者 18％的净利润。 按照对公司 C 的股权比例进行利润分成， A 获得大部 分利润，上市公司 B 承担了初期高成本及风险 (实际上这部分风险主要由银行来承担 )，最终却获得了小部分利润。 1开发商贴息委托贷款 所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。 开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承担者由银行变成了开发商。 但“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的好处：第一，解决了融资问题，开发商利用委托贷款进行融资的货币乘数模 型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 为开放商初次投入的委托贷款预定金额，Ｅ 为 获得回收总房款资金数量，ｎ为委托贷款的周转次数。 由于开发商委托贷款提供房款８０％的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人２０％的首付款，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。 低成本的融资对于开发商来说，既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，特别是因为自有资金的提高能够更好地满足开发商３０％自有资金的难题，更容易得到商业银行开发贷款。 使得资金链更加的宽余起来。 第二，实现提前销售。 按照 央行１２１号文件的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭，开发商从办得“四证”，并获得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均１年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。 目前我国商品房销售中８０％以上的购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去。 依靠开发商贴息的委托贷款，可以很好地解决达一问题。 第三，提供营销题材。 商家贴息，是很有诱惑力的市场营销题材，对于购房者来说，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补 ，大大减少了购房者的成本，这种有实质性好处的由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市 市场营销更容易被购房者接纳。 1住房“假按揭”融资 通常认为，住房“价按揭”是在真实的材料和主体名义下构建起来的，房地产开发 此资料来自 ,大量管理资料下载 10人以本单位职工或其他关系人作为名义购房人，假借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行资本的行为。 “价按揭”主要有以下表现行为： A、 无购房事实之按揭。 即开发人通过内部员工、关联企业员工，采取伪造假身份证等方式，虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再用贷来的款归还开发商的其他债务或挪作其他 用途。 B、 返租按揭。 即开发人与购房者相互串通，以高出同地段房产价格成倍的价格进行购房交易，通过购房者向银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发人分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。 C、 虚构购房按揭。 在公安机关确定楼盘名称和门牌号码之前，房地产开发商通过不断变动临时门牌号码，虚构房产，对同一套房产重复按揭。 D、 虚增面积按揭。 房地产开发人利用实际购建的房屋与图纸的偏差，通过承诺减少支付首期付款或降低实际房价和返租等方式，虚增面积进行按揭。 1证券市场融资 我国房地产 企业证券市场融资少，有其历史原因，主要是因为 1992 年至 1994 年间房地产泡沫，使得国家决定禁止房地产企业上市。 具体来说，证监会就在 9 97 年连续出台文件，明令禁止房地产企业上市。 如 1996 年 12 月 26 日，中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定，“在产业政策方面，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑。 ” 1997 年 9 月 10 日，中国证监会在《关于做好股票发行工作的通知》规定，在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业暂不受理”。 直到 1999 年 7 月，建设部出于拉动内需 、拓宽房地产企业融资渠道的需要，经国务院批准，拟推荐三家房地产企业上市试点。 2020 年 4 月 30 日，证监会确定北京的天鸿宝业、深圳的金地集团、天津综合开发公司为解禁后首批在证券市场发行股票的房地产企业，这三家企业随后分别在 2020 年 3 月、 4 月和 9 月发行上市。 2020 年至 2020 年上半年，房地产公司共在证券市场融资 亿元。 2020 年房地产企业的融资将走向多元化。 其中，证券市场是房地产企业融资的主要渠道之一，房地产公司在证券市场融资大大增加。 在这个 证券 市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具 ,包 括投资基金、信托证券、指数化证券等。 正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买， 证券 市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。 据联合证券统计， 2020 年，目前已经经过证监会批准的房地产公司总融资规模已近 70 亿元，加上年初两家房地产公司上市， 2020 年房地产公司在证券市场的融资规模已相当于过去3 年总融资规模的四分之三，房地产公司在证券市场融资规模将创下历史新高。 借壳上市， 发行债券融资 仍是房企上市的捷径。 2020 年已知将落实香港主板上市计划 的国内房地产企业有：上海复化、 SOHO 中国、首创置业、上海仲盛和天津顺驰五家，到香港股市去融资是 2020 年国内房企的最大亮点。 2020 年国内债券市场将迎来常规发展 此资料来自 ,大量管理资料下载 11 的一年，在新增债券市场发行量、发债主体上均和以往有很大变化，华远集团获准发行 6亿元的企业债券。 因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。 有业内人士认为，如果能够巧妙地运用借壳上市的技巧，可以达到事半功倍的效果。 如亿城股份正是采取了巧妙的借壳上市手段，才获得了今天的发展。 1股权融资方式 这种投资方式是指投 资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。 股权融资的方式有多种，最常见的是以合资形式成立项目公司，双方根据项目所需资金，特别是启动资金的缺口按比例投资，实现销售后，利润同样按比例分红。 通常这都是一种短期的融资方式。 出资的方式也不都是现金，也有土地等其他方式。 股权融资不 像 银行融资，尽管有利息和还款期，但银行毕竟只是外部监督，不介入企业的内部管理。 股权融资的双方不仅要根据投资的比例分红，更麻烦的还要分权 ，除了以股东会、董事会名义共同决策外，也要派管理人员。 由于合作双方的背景、企业文化、经营理念、管理方式以及个人风格都不可避免的存在差异，但良好的沟通、建设性的关系、公正的心理，以及以项目和发展为重的基准是合作成功与否的关键。 如果单纯地为了融资而融资，或被动的融资，不是高瞻远瞩和战略性的积极融资，都可能给未来的合作埋下破裂的祸根和无法调和的矛盾。 股权融资方式是很多不具备银行融资和资本市场融资条件的房企和资金实力差的中小项目公司最便捷和可操作的方式。 目前的房地产行业，尤其是北京房地产正赶上百年不遇的机会，在 大量业外和国外，特别是港台的巨额资金虎视眈眈的窥探着房地产这个最后的暴利孤岛的情况下，关键是看是否具备合作的基本质素和基本条件，现在已经毫无疑问地进入了偶然成交和迅速成交的年代。 股权性的融资优点在于： ① 可以增加一个融资渠道，不一定是债券性融资； ② 可以获得持续发展的资本； ③ 可以解决短期流动资金； ④ 对知名度和品牌度影响都很好； ⑤ 对雇员的期权激励。 不过，股权性融资有特别的严格规范；股权有可能分期制；成本还是比较高。 在国际市场上，都是债券性融资成本比股权性融资成本要低，因为在一个 此资料来自 ,大量管理资料下载 12比较成熟的股票市 场， 分红利润要做到股票估价的 5％，但国内现在大家都没有达到这个水平。 操作步骤： ① 对融资方的债务债权进行核查确认 ② 签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。 ③ 在有关管理部门办理登记手续 1债权融 资方式 债权融资是指债权人运用现有或将来的债权来融通资金的过程。 目前我国最多的是债权融资的方式，并且这种债权集中于从银行获得的贷款、企业之间的欠债和预收的贷款。 目前由于我国金融市场的开放程度较差，即使用债权融资也还有许多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企业债券等工具的应用。 债权融资则是最常见和常用的一种融资方式，如果从银行或金融机构借款，这种借款常常为短期的或专项的流动资金或开发贷款，不利于房地产开发企业从事较长建设期过程中的运用安排，增加了企业现金流的控制难度。 发行企业债券或信托基金则有可 能使长期债务增加、短期债务减少，更有利于企业的资金计划安排。 债权性融资就是银行贷款、企业债券。 债权性融资现在在中国比较难，目前企业发债要通过国家有关部门批准，而国家更愿意支持那些重点大中型基础建设项目。 所以，一个地产公司去发信贷会很难批。 还可以到境外去发债务。 欧洲发债务的利率，大概一厘左右，一年下来可能百分之一的利息都不要。 但债权性融资也有其优点和缺点。 优点在于债权性融资特别便捷，相对成本比较低；缺点是发债压力较大，所以风险也比较大。 方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款 的期限。 1债转股的融资方式 债转股是指 投资公司或银行组建资产管理公司， 把原来与 房地产 企业之间的债权债务关系，转变为 资产管理公司 与企业间的控股与被控股的关系。 债权转股权后，原来的还本付息就转变为按股分红。 债转股不但可以使企业丢掉债务包袱，而且减少了银行坏帐损失，盘活和加快回收不良资产，有利于缓解金融风险。 企业在减轻债务之后就可以进行公司改造，重新组织生产，在 资产管理公司 的监督下从事经营活动。 资产管理公司只是阶段性持股，最终或转让给境内投资者或被企业回购或上市。 因此，债转股的实质 此资料来自 ,大量管理资料下载 13就是企业将债务和风险 阶段性的转移给资产管理公司，并将 投资公司或 银行从债权债务关系中解脱出来。 投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股。