房地产开发企业如何进行纳税筹划(doc49)-地产综合(编辑修改稿)

房地产开发企业如何进行纳税筹划(doc49)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

公司的工头就使一个坏点子，快过年了你们就去亚运村安惠里小区第几号第几号，那个地 方是真正的老板，我是打工的，你们跟她要钱要回来，到那保安都不让进，最后民工都要回家过年，结果到市政府去喊怨，北京市中心大家都知道，所以当时刘淇、贾庆林都不敢拍板，交给国务院，国务院李岚清签字把她抓起来算了，她又不是公务员，她肯定逃税了，这就是我们总理对我们商人的定义。 抓起来以后再查吧，所以北京市稽查局，北京市地方局稽查局一分局查的，因为这个事情我们税务事务所也很敏感，听到要查我们纷纷要代理，人家肯定要给不小的代理费，但是我们一打听这个事情干脆躲一躲，这不是逃税事件，而是政治事件。 政治事件就不插手，为什么。 我 们税务局还没有稽查，人都抓起来，而且新闻都报出来涉嫌逃税，我们稽查结论还没有出来，说白了我们人还没有去怎么能涉嫌逃税，那就是大家明白我的意思吗，所以在相当长一段时间里面，政府打击富人的手段，主要是逃税。 我可以毫不客气告诉大家，我们房地产企业每天要犯 9 种罪，会计做假帐违反《会计法》，为什么做假帐。 违反了《银行法》；为什么做假帐。 就是想骗骗小股东，违反了《公司法》；为什么做假帐。 就是想少交点税，违反了《税法》，非法集资，没有建立工会组织，违反工会法，没有给加班工资，给员工休假，违反《劳动法》，司机 不好好开车闯红灯，违反《道路交通管理安全法》，讲地方话人家打电话也听不懂，违反《语言文字工作法》， 中国最大的管理资源中心 8 中国我要想逮捕你，任何一条法都能逮捕你，但是真正能抓起来就是《税法》，为什么。 我刚才列了这么多的法，哪一条法触犯国家利益。 就是《税法》，你触犯国家利益了，你得罪老子，什么地方得罪老子，国家是当老子，你《税法》得罪我了，至于你没有给人家加班工资得罪职工的利益，闯红灯给人碰了是当事人的利益，没建立工会组织也是在职员工的利益，但是没有威胁国家的利益不会为你试问的，但是你要是偷税数额较大的话，他马上就要采取措施，你们说 是不是这样。 刚才我给大家学习了报销这一条道堵死了。 怎么筹划，我建议大家车和房最好以公司的名义购买，既可以计提折旧，又可以避免个人所得税。 从此以后买大宗消费品，尽量以你所在的公司的名义购买，一直到折旧期结束后可以低价或者是无偿转让给个人股东，这些都是不违反《税法》规定的。 比如说一辆宾利车，根据《税法》的规定，不低于五年折旧，五年折旧以后过户给个人，这个没事，说明你这个人懂法，知法懂法，而且最关键是你转让了，说明你用法了，这都是对的，都是允许的，说白了就是教大家懂法知法最后要用法，什么法。 《税法》。 第二关于借款不还的问题。 关于个人投资者从其投资的企业借款长期不还的处理问题，纳税年度内，我在这里给大家解释一下什么叫纳税年度内。 纳税年度根据《中华人民共和国税收征管法》的解释，就指的是公历 1 月 1 号到公历 12 月 31 号这一段时间叫纳税年度，纳税年度借款到了纳税年度结束后还不还的，而且也没有证据表明你用于企业生产经营，没有归还的借款就要视为企业对个人股东的红利分配依照利息、股息、红利所得向你征收所得税。 我给大家举一个案子，就是房地产公司的，北京市西城区有一个房地产公司老板是私人的，这个项目在建，已经预售完 了他跑到门头沟，跟门头沟政府协商招拍挂拿了一块地，拿了一块地在门头沟那个地方交税就必须要注册项目公司，买地要花多少。 3000 万，他手里没有这么多钱，就从西城在建的项目借了 3000 万放在那个项目，今年 3月份地税局去查，说你帐面怎么有应收款，其他应收款怎么这么大额的应收款，会计就解释我们老板在门头沟又搞一个项目，那边没钱跟我们这边借，都是老板的公司。 西城区地税局的人一听，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，但是必须交 600 万个人所得税，把老板叫回来，说交多少， 600 万，我缺钱，我要不是缺钱不可能从这借钱，不交，为什 么不交，税务局把 158 号文件拿给他看，他一看傻眼了，你这个借款已经形成了，是同利润分配，就要交 600 万的个人所得税。 为什么。 大家看，首先他超期没还已经跨年度了，第二也不可能还，因为压在土地出让金上了，只有当那个项目赚到钱才有可能把这边的窟窿给补上。 那么老板讲了，我用我朋友的名义借行不行，用家里成员的名义借行不行。 都可以，就是你自己借不行，因为文件里面写得很清楚，我再给大家掉过头来看一下。 他这借款的主体，他讲得很清楚，就是个人投资者，就是个人股东说白了就是个人股东从其投资的企业拿走钱，借款的形式拿走也不行，也 要交税。 最后讨价还价，把 600 万的个人所得税款降为 150 万，因为他实在交不起这么多了， 150 万，我个人觉得这 150 万交得都冤，但是最后形成结论不罚他交 150 万，本来是 600 万，我不出面肯定是 600 万，而且还准备要罚他。 我跟大家讲一讲罚谁。 罚单位不罚他本人，但是公司也是他的，罚公司和罚本人是一回事。 所以我们往往说借款这一块要注意一下。 那么怎么筹划。 根据政策就要筹划，事前就要做好，确实要借一笔钱出去，暂时也回不来，你就想方设法不要以个人股东的名义去借，就应该想方设法以公司的职员或者是家庭成员或者是亲戚 朋友的名义去借，就落在一个借款协议和借款凭据，上面名字不能写你本人的名字，写你本人的名字就不行，这是第一。 第二如果你实在本人名义签的话，建议你必须在 12 月 31 日前归还，过了元旦你再借，这不是找事做吗。 不是，这就是服从《税法》的要求，请大家要注意这一些关键性的动作。 有的老板在做这些事情之前不知道有这些政策，他就凭经验办事，特别是新政策来了他也不知道，等出了事以后他说当初要考虑 中国最大的管理资源中心 9 这个因素就好了，不至于跟税务局扯皮扯这个事情，很多老板都有这个感觉。 关于房地产企业第二类人就是个人股东这一块讲到这里。 第三类人 就是跟房地产企业有关联的劳务人员的工资，或者是劳务人员的报酬要依法代扣代交个人所得税。 房地产企业有关的劳务人员是哪些。 那多了，比如说临时聘用的售楼人员，没有签合同的有关人员，还有记者、编辑、名人等等，只从要你公司领走劳务报酬的都要依法代扣代交个人所得税，这一点我希望大家要注意一下。 前四道关讲完了，最后一道关你们猜一猜是什么。 我讲你们猜一猜第五道关是什么。 什么税都交了，最后还有一道关，就是税务稽查关，大家记一下税务稽查关。 税务局的人员到你这里来查帐，有几个人空手回去的，有空手回去的吗。 少，特别少，因为房地产企 业的税务风险太大了，他随便找你一点问题都能带一点税回去，不信我们做一个模拟检查，我来检查你这个企业的税收好不好。 我马上能提 8 个问题出来。 8 个问题带走 70、 80 万跟玩一样，而且我把我检查的时间限定在 2 个小时之内，我就能查出 8 个问题，带走 70、 80 万，一般的企业我都有这个能力。 为什么。 因为我们现在税收政策本身就不规范，这样解释也行，那样解释也行，都对，企业的风险必然就很高了。 这是我给大家讲的房地产企业当前税收的负担要面对流转税、地方税、稽查等一系列的影响，我们把它比喻成五道关，就是税务稽查关过了过几 天又反过来查你，也不一定过，所以纳税人的税务问题始终存在着。 这是我给大家讲的面临着这么繁重的税务承担，必须规范税收管理，把税收负担降低到最低程度，是我们要学习纳税筹划的原因，这是我给大家讲的第一点。 第二点，大家记录一下，传统的落后的纳税模式，已经给房地产开发企业造成了长期负面影响，需要引进新型的纳税筹划模式，我们传统的落后的纳税模式表现为什么。 主要表现为在企业各项经营决策当中，税收无地位，税收无空间，无税的经营决策模式，给企业造成的影响是巨大的，甚至给法人代表带来牢狱之灾。 我给大家举一个真实的例子 给大家听一听，就是他在经营决策当中无意之中把自己送到牢房之中去了。 这家企业是民营企业，在当地，在那个地级市这个民营企业，包括上市公司，国有房地产开发公司加在一起目前业绩排在第二位，马上就要赶超第一位，就在这个发展的关键时刻公司出了一件事，什么事。 在建一个大楼，写字楼，还有写字楼后面所带的十几栋住宅，盖着盖着，资金跟不上了，他以前也是一个开发商，所以开发商就是这样子，做项目越做越大，项目越做越大，做资金供应商明显融资非常难，他先跟工行谈，就是原有的写字楼现在正在出租，做抵押贷 5000 万的款，工行出了这样一个主 意，说可以，但是这个写字楼不能在开发商名字下面，而且上级部门也不允许，必须要转到个人名下来才能贷到，大家听明白没有。 这是真实的事情。 按照工行的要求就到房屋管理土地局把写字楼从他现在的开发商的名下交了 160 多万的契税过户他个人名下，公司做了一个决议，就是他有三个股东，其实三个股东就是他本人，他儿子和他女儿这三个人，他本人退股的名义，因为没有现金，就以股金的形式退掉，就把写字楼贷走了，款也贷到了。 公司还有另外一个决议，就是等款还完以后，把这个写字楼股金再回来，就是一进一出，一进一出都完成了，款也还了，房子也回来 了，税务局查帐，税务局怎么发现这个情况。 按照刚才检查的方法，到房屋土地管理局拿你的契税，有代征契税所有加在一起除以 3％，得出总的交易金额，发现他申报的金额比总的金额差了一大块，实际上就差这个写字楼，他就觉得这个企业逃税了，怪不得这个企业越做越大，马上展开对过去，就是在建项目还没有完工，还没有预售，对过去的项目展开全面的稽查，查到最后就查到这个问题，你这个房子过户到个人名下，他的解释我这个房子又回来了，他说税务不玩一减一等于零的游戏，你既然过户到个人名下了，就构成了视同销售，构成是同销售，评估价是 7000 万， 你写字楼的成本，写字楼的开发成本在以前所得税的税缴已经统统作为整体开发减掉了，所以 7000 万统统做利润， 7000 万乘以 中国最大的管理资源中心 10 33％ 2130 万企业所得税，这 2130 万企业所得税还有营业税， 7000 万乘以 5％ 350 万营业税， 35 万的城建税，还有个人所得税，因为股本实际上投入是 3500，而且拿走 7000 万，实际上多得了 3500 万，还有 20％的个人所得税 700 万，加在一起补交税收是 3600 万，罚一倍 7200 万，贷了 5000 万的款，交了 7200 万的税，说交不起，可以，立刻通知公安局介入，公安局把老板带走了，现在我介入这个事 情，我介入这个事情，我要把这个老板让他出来，我去了解情况，因为我们要代理这个情况，他也不是北京的，是外地的，通过办公厅打听了解这个企业的情况，其实我跟税务局局长谈的时候得出两个重要的信息。 第一他的儿子最近买了一辆宾利车，这是整个事件的导火索，一直在查他的帐，他曾经 20 20 2020 年一直查他的帐，但是没有查出来帐，这是第一个问题。 第二就是排名第一的开发商一直在检举他。 因为排名第一的开发商是一个上市公司，财务比较规范，交的税也比较多，但是就是不服气排在第二民营企业逃税，所以共同引发税务局下 狠心要弄他，原因是在这。 我到看守所到老板了解情况，他说他当初并没有决定逃税，目前民营企业和国有企业和上市公司最大的区别在哪里，我们如果在建工程当中断了资金就跟孩子断奶一样，死定了，整个公司就完蛋，我当时把写字楼转到个人名下只有一个目的，工行非要个人财产才可以抵押贷款，公司他不干，当我了解这个信息以后，我走之前我跟地税局长讲了一下，我也找总局领导说一下，因为主观意义上没有任何犯罪的想法，实际上我告诉大家《税法》里面用《征管法》第 63 条和第 64 条是天壤差别的，征管法第 63 条是偷税，偷税有一个强烈的特征就是这个人 主观上就想盈利收入，不想交税，主观上就想犯罪，那么 64 条是什么。 64 是不进行纳税申报的行为，主要是指纳税人可能对国家税收政策法规不了解，不熟悉，导致无意中漏交了税款，我告诉大家，很高兴告诉大家，这个老板已经出来了，出来以后他到北京来看我一次，首先就表示感谢，我说这不用感谢，这实际情况就是对政策法规不了解，而且财务是他的亲戚也不太了解税收法规，我说你这确实是属于 64 条行为，我才帮你，如果是 63 条我帮也帮不了你，所以就在办公室发了一通牢骚，说准备要把地税局局长弄到监狱里面，他就没有贪污，没有受贿，鬼都不信，从现 在开始我已经分咐我手下五个人，各个地方打听他受贿的路子，用照片摄下来，他敢弄我我就敢他，虽然我在里面和稀泥，我说人就是这样，他说不行这口气压不下去，我不在这个地方干了，到别的地方干了，我也饶不了这个家伙，现在两个人弄出仇出来了，最后补了700 万，也是手下留情补了 700 万个人所得税，因为房子又回来了，马上就要卖，也不打算出租，卖了把税补上就行了，两个人搞出仇了，税务局长有几个干净的，我不信你干净，你调到别的地区当局长也会派人过去看着。 实际上民营企业家考虑问题比较单一，我们说话病急乱投医，他没有钱的话 ，供应不上的话，只要贷款给我，什么条件都答应，这些条件引发其他的法律问题他没有考虑到，他误以为出去又进来就不交税，实际上不是这样，出去就是一道税，而且你进来了，同志们，你进来又是视同销售，你不要以为这是最典型的是你看企业帐单就可以看出来，过户给个人的时候，个人交了契税，后来不是又过户回来了，房地产公司又交了 160 多万，所以这个企业前后交了 320 万的契税，就为了 5000 万贷款，但是他告诉我确实贷不到钱，找过很多朋友贷不了，很多在当地经济不太发达的地区，是没有人借这么多钱给他，他宁愿交契税，而且最关键就是契税交 得也不对，契税依据被他夸大了，实际上商场评估价格没有 7000 万，我。