房地产市场调研策划(doc20)-房市分析(编辑修改稿)

房地产市场调研策划(doc20)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。 房地产消费动机是激励房地产消费者产生消费行为的内在原因。 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。 (三 ) 房地产消费行为调研 房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费者购买模式和习惯的调研，主要是要调研： (1)消费者购买房地产商品的数量及种类； (2)消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求； (3)消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象； (4)房地产商品购买行为的主要决策 者和影响者情况等。 三、 房地产市场供给调研 房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产提供房地产产品的总量。 它主要调研以下几个方面： 1. 行情调研。 即整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量、供给变化趋势、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；房地产产品供给的充足程 第 7 页 共 16 页 此资料来自 度、房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；有关同类产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。 2. 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局售后服务的 意见及对某种房地产产品的接受程度。 3. 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。 4. 建筑设计及施工企业的有关情况。 四、 房地产市场营销活动调研 房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包括房地产产品价格、促销、广告等活动。 因此房地产市场营销活动调研应围绕这些营销组合要素展开。 (一 ) 房地产市场竞争情况调研 市场竞争对于房地产企业制定主要包括竞争企业和竞争产品两方面内容。 对竞争企业的调研主要包括 (1)竞争企业的数量、规模、实力状况； (2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社 会信誉； (3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况； (4)对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。 对竞争产品的调研主要包括： (1)竞争产品的设计、结构、质量、服务状况； (2)竞争产品的市场定价及反应状况； (3)竞争产品的市场占有率； (4)消费者对竞争产品的态度和接受情况等。 (二 ) 房地产价格调研 房地产价格的大小对房地产价格的调研的内容包括： (1)影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响； (2)房地产市场供求情况的变化趋势； (3)房地产商品价格需求弹性和供给弹 性的大小； (4)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响； (5)国际、国内相关房地产市场的价格； (6)开发个案所在城市及街区房地产市场价格。 (三 ) 房地产促销调研 广告促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产房地产企业所关注的一个问题。 促销调研的主要内容包括： (1)房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择； (2)房地产广告的时空分布及广告效果测定； (3)房地产广告媒体使用情况的调研； (4)房地产商品广告计划和预算的拟定； (5)房地产广告代理公司的选择； (6)人员促销的配备 状况； (7)各种营业推广活动的租售绩效。 (四 ) 房地产营销渠道调研 主要包括： (1)房地产营销渠道的选择、控制与调整情况； (2)房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因； (3)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况； (4)房地产租售客户对租售代理商的评价。 房地产市场预测 一、房地产市场预测的概念和作用 （一）房地产市场预测的概念 房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。 实际上，房地产市场预测是一种信息变换系统，这一市场预测系统中，输入的是市场调查取得的历史和现时资料，输出的则是预测信息。 其中，预测者的经验、知识、技巧以及采用的预测方法对信息的转换起着重要的作用。 （二）房地产市场预测的作用 房地产市场预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础。 通过房地产市场预测，可以了解房地产市场发展变化的趋势，以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响，从而避免企业盲目开发经营，为制定科学的计划和开发经营决策提供依据。 房地产市场预测 是改善企业经营管理，提高经济效益的重要手段。 在市场经济下，房地产企 第 8 页 共 16 页 此资料来自 业的生存和发展与房地产市场息息相关，而房地产市场又是瞬息万变的，只有通过房地产市场预测，了解房地产市场动态和发展趋势，根据市场需求来制定正确策略，才能提高企业的投资决策水平，增加企业的经济效益，避免盲目投资带来的损失。 科学地市场预测分析是房地产企业提高经济效益的途径之一，可以提高整个企业的经营管理水平，实现经营管理的科学化。 房地产市场预测可以降低市场不确定性给房地产企业所带来的市场风险。 房地产市场受到许多因素的影响，有些因素是可以控制 的，有些因素是可以为企业所预知的，而有些因素是企业既无法控制又无法预知的，所以房地产市场在蕴含着巨大机会的同时具有极大的不确定性。 房地产企业可以通过市场预测借助过去的市场信息资料对未来市场的发展趋势进行预测，从而降低市场不确定性所带来的风险。 实践证明，有市场预测和无市场预测，预测是准确与否，对房地产企业经营的影响极大。 哪个企业注意利用了房地产市场预测，而且预测得比较准确，那个企业的生产和经营就好。 二、房地产市场预测的种类 房地产市场预测，按预测的时间长短，可分为短期预测、中期预测和长期预测；按预测对象的 范围，可分为宏观市场预测和微观市场预测；按预测方法的性质，可分为定性预测和定量预测。 （一） 短期预测、中期预测和长期预测 短期预测是指房地产企业安排年度内市场营销计划的预测，由于房地产具有开发周期长的特点，因此这种短时期的预测主要用于制定月计划、季度计划、年度计划，为日常的市场营销工作服务。 中期预测是反映企业对 15年内的房地产市场变化及期限发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据。 例如，对二三年内的房地产市场各类物业的需求量进行预测，从而为房地产企业投资何种类物业提供决策依据。 长期预测是指房地产企业 对五年以上的房地产市场变化及其趋势的预测。 这种预测是企业制定长期战略目标的科学依据，长期预测的精确度很难把握，难度也较大。 （二） 宏观市场和微观市场预测 宏观市场预测是对整个市场的预测分析，涉及的范围大，牵涉面广。 例如，房地产市场的供求变化及与之相联系的各种因素，如人口结构变化，经济发展速度，以及对影响房地产市场的其他政治法律因素的预测。 宏观市场预测对企业确定发展方向和发展规划有指导作用。 微观市场预测是指房地产企业营销活动范围内进行的市场预测，如房地产企业产品的市场份额、价格变化等预测。 微观市场预测是企业 制定生产经营决策，编制计划的依据。 （三） 定性预测和定量预测 定性预测又称判断预测，是预测者根据自己掌握的实际情况、实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场的发展趋势做出的推测和判断。 例如，今后几年房地产市场供求关系是供大于求还是供不应求等。 定性预测需要的数据少，比较简单易行。 在应用定性预测方法进行房地产市场预测时，注要是凭借个人特别是专家的知识、经验和分析能力。 这种方法主要适用于缺乏信息资料、或影响因素复杂又难以分清主次、或对主要影响因素难以进行定量分析的情况。 定性预测方法常用的有特尔斐法、意见集中法、类推 法等。 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法和数学模型，对市场发展趋势进行数量分析的预测方法。 定量预测与统计资料、统计方法密切相关，也称统计预测，主要包括时间序列预测和因果关系预测。 时间序列预测是依据预测对象随时间的变化规律建立模型，主要包括移动平均法，指数平滑法，季节变动预测法等。 因果关系预测是依据预测对象及其影响因素间的因果关系建立模型，主要包括因归分析，经济计量模型、投入产出模型等。 三、 地产市场预测对象的步骤 房地产预测的一般步骤如下（框图见图 22）： 1． 确定预测对象和预 测的目的。 要说明预测的对象，要达到的目的，预测的范围，预测时间等。 如某企业预测商品房市场销售量，应明确是哪类商品房，短期预测还是中、长期预测，是全国还 第 9 页 共 16 页 此资料来自 是某地区预测等。 2． 制定的预测方案。 应包括具体内容、人员、分工、资料搜集办法、地点、时间安排等。 3． 搜集和分析有关资料。 在搜集资料时一要注意信息资料的广泛性，除了与房地产直接有关方面的因素外，还要注意对房地产市场具有较大影响的间接因素；二要注意信息来源的多渠道性，使得信息具有代表性、准确性、系统性、完整性和可比性，在搜集资料的过程中还要分析筛选，整理出 对预测有实用价值的资料和信息。 4． 选定预测方法和预测模型。 即根据预测目标、资料、资料占有情况、准确度要求及预测费用多少来选定。 房地产市场预测的定量方法有回归分析法、时间序列预测法等。 5． 进行实际预测。 即根据选定的预测方法和模型，进行预测计算。 6． 评价修正预测结果。 预测不可能做到百分之百的精确，但若预测误差很大，就失去了预测的意义。 所以，对预测误差进行具体分析，看预测结果是否达到预测目标的要求。 如果满足要求，则进入撰写报告的阶段；如不能达到要求，则回到前面步骤，或重新确定目标、搜集资料，或重新选择 方法，再进行预测，直到误差符合预测要求。 7． 撰写预测报告。 房地产市场预测报告既要有定性分析，也要有定量分析，尽量做到数据真实准确、论据充分可靠、建议切实可行。 然后，还要对预测的结果进行判断、评价，重点是预测误差的分析。 一份预测报告中，除预测结果之外，一般还应包括资料搜集整理过程、选用的预测技术、建立的预测模型及对模型 的评价与检验、对未来条件的分析、对预测结果的分析与评价以及其他需要说明的问题等。 发现预测与现实不符，立即进行修改。 房地产市场调研的方法 一、 市场调研方法分类 市场调研方法可分为两大类 ，一类是按选择调研对象来划分，。