房地产市场培训讲义(ppt78)-地产培训(编辑修改稿)

房地产市场培训讲义(ppt78)-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

利益风险机制是指房地产市场买卖双方必须独自承担市场交易中的利益与风险，并能按照经济效益的原则，根据收益与风险调节自身的行为。 在市场经济的环境中，房地产开发经营企业都面临着盈利、亏损甚至破产的可能，都必须承担相应的利益风险。 同样，房地产消费者也面临着购入的房地产商品升值或贬值的可能，一旦贬值，因房地产商品的高价值性，可能会给家庭或企业带来较大的损失，对将来的生活、工作、发展都有较大的影响。 风险也有积极的作用，它会迫使房地产开发经营企业奋发努力、锐意进取，不断提高管理效率，更新技术，使产品更大程度地贴近市场需求。 对房地产投资者来说，风险存在的同时，也带来潜在的高收益。 资料： 2020年 ， 我省人均出售自有住房的投资收益达到 103元 ， 同比增长。 按我省城镇居民总人数2250万计算 ， 居民的卖房收益高达。 2020年，我省城镇居民人均出租住房收入达 102元，同比增长 %。 另有数据表明，截至去年，我省已有%的家庭拥有 2套及以上的住房，其中有半数家庭选择出租。 因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重将会变大。 房地产运行机制的特点 第一，我国房地产市场的动力机制与一般商品市场的动力机制有所不同。 这主要是因为我国的城市土地为国家所有，没有土地所有权的出卖，只有土地使用权的让渡，只存在纵向的由国家垄断的一级地产市场，不存在横向的开放的一级市场。 第二，房地产市场的供求机制和价格机制与一般商品市场的供求机制和价格机制也有所不同。 房地产的稀缺性与人们对其需求的无限性，决定了房地产市场的发展趋势是供不应求而不是供过于求。 第三，房地产的竞争机制是不充分的。 这是由于房地产在地理位置上具有固定性，不能移动，是一种不动产，具有一定的垄断性。 第三节 房地产市场的需求和供给 一、房地产市场需求 房地产需求的概念。 和其它的商品需求定义相仿，房地产需求是指一定时期内，在一定的价格条件下，消费者愿意购买和承租的房地产商品的数量。 房地产需求的层次。 ①房地产的现实需求。 这是消费者当期能够实现的需求。 当期没有实现的需求称为意愿沉淀需求。 当需求的增加能带来相应量的供给时，称为有效需求。 ②房地产的可能需求。 它是借助于货币形式所形成的总需求。 可能需求不可能全部转化为现实需求，有一部分会成为意愿沉淀需求。 ③已经实现的需求。 这是需求运动的终点，已实现需求的表现形式应该是成交量。 从现实需求到已实现需求，中间有一个交易过程。 ④房地产的边际需求。 房地产需求主体 居民。 居民是房地产市场的最大的需求者，消费住宅为主。 企事业单位。 土地及各种非居住用房，如厂房、仓库、办公楼、商店等，是企事业单位从事生产经营活动，开展业务不可缺少的物质条件。 房地产开发企业。 开发商是土地市场的最大需求者。 涉外房地产商品需求者。 例： 2020年动工的美国驻华新使馆占地 4万平方米，将耗资。 美国北京新使馆在其海外使馆中是最大的，但它在北京并不是最大的，因为，俄罗斯驻华使馆占地 16万平方米，是美国新使馆的 4倍。 据说俄罗斯驻华使馆也是世界上面积最大的使馆。 影响房地产需求的主要因素 城市人口数量的结构的变化。 房地产的价格水平。 家庭收入水平。 政策因素。 需求者对经济形势的预期。 金融学院学生 2020年暑期问卷调查结果： 购房主要目的 535, 44% 302, 25% 34, 3% 188, 16% 96, 8% 44, 4% 满足自己住房需求 二次购房 ,为了改善 自己的居住条件 为父母购买住房 为子女购买住房 主要为了投资收益 其他 被调查者现有住房情况： 住房情况比例14%16%25%15%4%5%8%13%租房 单位寝舍自己购买的房改房自己购买的商品房,已经付清自己购买的商品房,还要按揭自己购买的经济适用房自己建造 其他 二、房地产供给 房地产供给的概念 房地产供给和房地产需求是相对应的概念 ， 是指在一定时期内 ， 在一定价格条件下 ， 房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量。 全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分。 市场交易房地产供给 ， 是指通过一定的交换关系 ， 经过必要的市场交易程序 ， 以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品。 非市场交易房地产供给 ， 是指通过划拨 、 配给手段满足社会需求的房地产 ， 以及新旧体制摩擦导致的 ， 具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给。 房地产供给的主体 政府。 （ 在以国家垄断土地所有权为基础的土地一级市场中，国家是唯一的土地供应者 ； 政府向房地产市场提供的公有住房，成为 “ 房改房 ” 的主要来源 ；“ 安居工程 ” 使政府成为一种特殊的供给者 ） 房地产开发公司。 居民。 土地供给的特性 土地一级市场的供给主体是国家，土地使用权进入市场是由国家这个唯一的主体垄断的，所以，市场中土地供给总量最终取决于国家出让土地的数量； 因为土地资源的有限性，土地的自然供给是刚性的。 土地的经济供给是指投入劳动进行开发后，成为直接用于人类生活、生产的土地供给。 它随着土地用途的效用、经济效益及社会对土地需求状况的变化而变化，因此土地的经济供给是弹性的。 但由于受到自然供给的刚性限制，这种弹性又是不充分的。 土地供给的特性（续） 在土地供给出让、转让、出租三种形式中，出让价格首先遵循地租规律，其次也引入市场竞争机制。 土地供给有时间上的滞后性。 杭州地产出让 9月呈现低调 推地节奏放缓 9月份的杭州土地市场 ， 总共只推出两宗住宅用地 ， 均成功出让。 这两宗土地总面积仅为 ， 可供建筑面积为。 尽管在 7月 15日至 7月 27日 ， 杭州市国土资源局曾经在其网站上预告了下一阶段即将推出 17宗土地 ， 共计约 875亩 ， 但到目前为止 ， 正式推出的土地仅为 9月份成功出让的这两宗土地和10月即将挂牌的浙大湖滨校区地块。 房产供给的特性 房产供给的短期价格弹性不充分 ， 长期供给弹性较高。 房产供给滞后性。 这主要由房产的生产周期长而决定的。 标的物多样性。 这里的多样性包括房产地域、外观、功能、适应面等多方面的多样性。 影响房地。