房地产定位营销技巧(doc13)-前期定位(编辑修改稿)

房地产定位营销技巧(doc13)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

持有。 任何一种投资标的或者具有生产性质的财产。 对于不同的人而言，可能具有不同的投资报酬意义及实现利益的时间期望。 这也是为什么在不动产市场既有追逐短线获利， 从事现房或预售房买进卖出赚取价差的投资人，也有投入资金兴建大楼却只租不售的开发商。 由于土地的性质特殊，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有区域异质性 (包括自然环境及人文社会经济 )，因此对许多投资房地产的企业或个人而言，长期持有的投资策略，似乎比其他的财产更具有意义。 那么究竟应如何作产品定位，即如何利用土地，才能赚取不动产长期持有的利益呢 ?首先，要先辨别获得长期利益的几种途径：一是租赁；二是经营或使用收入，也就是不动产所有者即经营者或使用者，自行利用空间赚取商业经营的利益；第三是保值或增值利益，这种利 益可能来自于通货膨胀效果，可能由于社会进步或环境改良，也可能因为其他土地先行使用，导致后利用的价值土地水涨船高。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 6 页 共 12 页 不论是否赚取租赁或经营利益，绝大多数长期持有的土地，其最大利益来自于增值。 为谋取增值的实务做法也有不少，例如，短期内尚无利用或开发价值的土地，可采取消极的养地策略；对于已初现地段价值的土地，则可采取先建后售策略；再者如麦当劳的做法，先找到好地，兴建商场，通过经营带动当地商业气息后，就自然可坐享不动产的增值利益。 长期持有土地，必须要能赚取合理的时间报酬才有意义，因此产品定位成败的 关键也在于能否配合时间长度，规划阶段性的产品及经营与财务计划，以确保全过程利益最大。 （二）短期获利。 大多数的投资标的，都有短线或长线不同的获利操作方式，不动产投资也不例外，通常它包括了土地开发、投资兴建、房屋买卖、房屋出租、房屋经营等时间长度不同的获利途径。 对于希望短期获利的不动产投资者而言，除了只图买进卖出、赚取时机价差的方式之外，如果想在有限时间内创造不动产附加价值，以增加投资利益，则须借助有效的产品定位。 因此，希望短期获利的不动产产品定位，要特别注意收益实现的可能性及投入资金的效率。 下面几个方案，有助于提高不动产短期投资利益。 （一）改装产品，创造附加价值。 这种方式常见于旧屋投资市场，也就是买人尚有更新价值的旧建筑物，保留其基本结构，仅作平面隔局或外观等的改建，以再重新出售获利，这种做法由于投入成本少，工期 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 7 页 共 12 页 短，著改建得当，通常能在很短的时间内赚取理想的报酬。 （二）规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率。 例如不动产市场不景气时，许多反应快的发展商就推出低总价的套房或二房型的产品，并搭配工程 零付款等的付款条件，以刺激买气，快速销售完毕。 这种做法的效果在于先确定销售成绩再进行施工，可降低财务风险，只是要注意避免吸引大多的投资客户，造成销售率虽高，但退户率或客户不履约付款的比率也高的窘境。 （三）规划短工期的传统产品，以节省成本，提高投资报酬。 通常工期越长，资金风险越高，而投资回收的时间也久。 因此基于投资报酬的考虑，短工期、需求稳定的产品（例如 5 层～ 7 层住宅），通常也能兼顾市场接受性及财务可行性，达到短期获利的目的。 即使在经济效益上不宜规划短工期的产品，仍应设法运用技术缩短工期，以提高资金效 率。 （四）尝试领先市场的创新产品，以吸收早期开创性的市场。 例如有不少个案，将楼层挑高，规划夹层空间，以增加卖点，强化短期销售效果。 这些边际产品只要抢得先机，顺利过关，一般都能创造短期投资的利益。 以上。