房地产定位策略全案doc24-前期定位(编辑修改稿)

房地产定位策略全案doc24-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

，厨房内的墙面砖、地面砖、灶台、厨柜一步到位（厨柜可采用海尔整体厨房设备），卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设备三件套及排风扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。 第八节 目标客户定位 定位原则：选准目标，稳准出击 定位：都市新贵 一、 产品 —— 目标客户 造什么产品。 卖给谁。 根据调查结果分析，从目前余江的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，针对本项目，我们只能把目标客户锁定在余江，可部分考虑一些余江以外的鹰潭投资商或外地投资商购房以做投资。 二、 目标客户细分 个 体与私企业老板（市内 +周边城镇） 该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高，且在长期的经营过程中对 “ 功能价格比 ” 有 中国最庞大的 实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 着较清楚的认识，文化方面都有一定的修养，对 “ 居住 + 休闲 + 投资 ” 概念的理解高于其它行业人士，这一部分人士将是沿街商铺和大户型房屋的主要购买群体。 文、教、卫圈人士 该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量，对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平，该群体是本项目期望的目标客户。 外 企、合资企业、集团公司职员 在余江这一族人数不在少数，余江的雕刻和制药企业就有很大一部分对生活和居住环境提出高要求的年轻人，此项目对他们还是具有很大的诱惑力。 细分如下： 企业业主 高级职业经理人 高级技术人员 普通工人 该群族是本项目另一主要客户群 政府公务员 虽然在余江该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限，原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下拥有更高档超面积的公寓，基本是不可能的，只有一个因素，就是 “ 灰色收入 ”。 因此，该群族也是我们项目的主要目示客户。 退休人员 该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入来源。 该群族都有一个消费指导思相，就是 “ 享受天伦之乐，安度晚年 ” ，因此，对居住环境的要求高于一切。 该群族也是我们项目的目标客户。 第九节 价格定位 定价原则：市场无形，定价有道 定位：平层住宅： 660元 /㎡～ 860元 /㎡ 中国最庞大的 实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 错层住宅： 860元 /㎡～ 960元 /㎡ 沿街商辅： 3100元 /㎡～ 3800元 /㎡ 小内店面： 2200元 /㎡～ 2600元 /㎡ （促销期间，价格另行浮动） 一、 价值取向 房地产价 格是由地价、工程造价，各种税费，资金利息，销售费用和开发商期望利润等因素构成的。 基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。 市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。 成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。 消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心理的 “ 功能价格比 ”。 当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素（见图表 1） 以上因素统筹考虑了价格的定位因素，构成了价格定位的可 行性基础。 二、 定位分析 对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影响消费心理。 因此，对项目价格定位的安全性进行分析，可得出安全性模拟曲线，以此为依据来制定本项目的基本价位，在此基础上，追求差异性产品的附加值。 追求产品高附加值会造成成本的增加，但价格可随之有所上升。 项目评价模式的因素构成及风险分析： 目标客户群的数量： （ 1）少量 （ 2）一般 （ 3）较足 （ 4）充足 中国最庞大的 实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 目标客户群的需求程度： （ 1）不强烈 （ 2）一般 （ 3）较强 烈 （ 4）很强烈 目标客户的交易资金量： （ 1）不足 （ 2）差不多 （ 3）足够 （ 4）有余 开发商品牌及资金实力： （ 1）不足 （ 2）有差距 （ 3）相当 （ 4）有余 政策环境： （ 1）不利 （ 2）较有利 （ 3）无影响 （ 4）有利 同档竞争： （ 1）不利 （ 2）较有利 （ 3）一般 （ 4）不激烈 硬环境： （ 1）不适合 （ 2）一般 （ 3）较适合 （ 4）很适合 从以上（ 1）、（ 2）、（ 3）、（ 4）选项中，分别取 4 分。 针对本项目所处的余江的市场价格现状，参照余江房地产低价位的市场因素，分别以 600元 /㎡、 700元 /㎡、 800元 /㎡、 850元 /㎡四个价位进行综合评价。 （见图表 2） 图表 2: 单 位 评 分 因 素 600元 /㎡ 700元 /㎡ 800元 /㎡ 850元 /㎡ 目标客户群的数量 4 2 2 1 目标客户群的需求程度 4 3 1 1 目标客户群的交易资金量 4 2 1 1 开发商品牌及资金能力 4 3 3 2 政策环境 4 4 3 2 同档竞争 1 2 3 4 硬环 境 2 3 3 2 总分 23 19 17 13 安全性当量 10 如果以总分 23分作为满分 10 分计 ,对照价格 ,其可行性安全曲线如下 (见图表 3) 中国最庞大的 实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 由上图可以看出一个基本结论 ,价格越高 ,安全性越低 ,大约在 850 元 /㎡附近与当量值 “5”接近，这是风险临界点，即项目的成功率为 50%。 一般来讲，成功率低于 50%，成功率的投资属风险投资，单价 900元 /㎡以上对应的安全性当量值为 5，即属不安全范畴。 图表 3： 从上图例中，按照安全模拟的通常认识，追求相当比例利润即降低相应安全比例。 从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为 25%～ 35%，即对照相应的安全性当量值为 ～ ，对应图中的单价值为 600元 /㎡～ 850元 /㎡。 在这个区间按余江的建筑成本基础上提升 10%～ 15%来开发本项目，根据以上理论分析和余江和鹰潭市场的价格差异性，而对余江的目标客户，合理平均单价定位 700元 /㎡，毛利润率约为 34%。 项目成本控制定位 —— 平均单位成本控制在 100 元 /㎡之内，以上是按理论的安全模式推理的结果，是为开发投资风险降低一种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还 是参照余江市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析，对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识，根据这种分析的价格定位结果， 700 元 /㎡为均价，最高价也不会突破 850 元，对余江地区的目标客户应具极强的诱惑力。 项目整体规划思路与建议 第一节 规划主导思想 一、 课题 —— 规划中力求达到的目标 我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境。 是否能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关的那份恬静。 是否会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨。 是否能笑看花开花落，体会硕果累累的 丰收喜悦。 是否能每天体验那份与健康同步呼吸的休闲，人与人是否会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭。 这是梦想。 还是明天的现实。 二、 文脉 我们试图在设计中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上，传达余江历史留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能从外部输入能源；利用某些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地，顺畅的交通 „„ 这些将是小区鲜明的特色。 中国最庞大的 实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 第二节 总体规划思路建议 一、 目 前主要经济技术指标 （一） 规划用地总面积： ㎡ （二） 建筑面积 规划用地总面积： ㎡ 总建筑面积： ㎡ 住宅建筑面积： ㎡ 商业会所： ㎡ 其它 : ㎡。