房地产基础知识培训教材doc(24页)-地产培训(编辑修改稿)

房地产基础知识培训教材doc(24页)-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

厨房的水龙头与切菜案台布在同一侧 ——布局无流程考虑 卫生间居中 ——污染厨房及居室 卧室成为通往居室其他常用部分的通道 /卧室距离邻居的窗户太近 ——无私密性 商品住宅的结构形式划分主要是其承重结构所用材料，一般有砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式： 砖混结构 ——建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖砌筑或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋 面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。 砖木结构 ——建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 钢筋混凝土结构 ——房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。 这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 目前，钢结构住宅正在逐渐发展，由于在抗震、稳固、质量、保温等性能上有优点，钢结构住宅正受到市场青睐。 （ 4）、 露台 VS 平台 一 般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大 阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部 （ 5）、 跃层 VS 复式 跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。 其目的是提高住宅空间利用率。 （ 6）、 实用率 VS 使用率 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用 率，一般高层塔楼在 72%～75%之间，板楼在 78%～ 80%之间。 而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 （ 7）、 低层 VS 小高层 VS 高层 低层：低层房屋是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 13 层建筑物，如平房、别墅等。 低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。 人们特别喜欢以此为住宅。 但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。 小高层： 人们一般 把 8层至 1 13 层的建筑称为 “ 小高层 ”。 小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。 小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。 同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。 所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。 多层：多层房屋指高于 10 米、 低于或等于 24 米的建筑物。 多层房屋一般为 4 8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。 多层房屋一般规格 (房型 )整齐，通风采光状况好，空间紧凑 而不闭塞。 与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 二、证件及产权： 买房时需要查看的证件 一、查看开发商品的《营业执照》 营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。 查看营业执照的目的有二：看这个单位是否存在，看该单位的营业范围。 同时，还应注意营企业执照是否经过年检，若未经年检则为无效。 当一个企业的营业执照为临时营业执照的时候，该企业注册资金还未全部到位，这时的企业还未正式成立。 若是开发商委托销售代理机构销售该住宅，需要查看《代理销售委托 书》及该机构的《营业执照》。 二、查看开发商的《建设用地规划许可证》 依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，开发商所使用的土地在用途、位置和界限上应与建设用地规划许可证相互一致。 三、查看开发商的《建设工程规划许可证》 它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。 四、查看《国有土地使用证》 依据我国法律，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。 开发商在向政府缴纳一定地价款后，才能获得国有土地使用证，没有此证的企业开发的房子不 能买卖。 五、查看《建设工程施工许可证》 购买期房应查看开工证，以确定开工手续是否齐全，是否纳入年度施工计划。 买现房检查工程质量检验单看房子质量是否合格。 六、查看《商品房预售许可证》 无论是销售现房还是预售期房，都应报政府有关部门批准，并取得相应许可证，才能从事销售和预售，否则其销售行为违法，最终影响产权证的办理。 五证二书是指什么 商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程施工许可证，商品房预 (销 )售许可证。 “ 两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。 房屋产权是否只有七 十 年 购房者在与开发商签订商品房合同时，合同中有条款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地为 70年。 既然土地使用权只有 70年，那么所买的房子 其所有权也只有 70 年呢。 《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用 权出让金。 这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。 所以购房者买的房子所有权不只有 70 年。 集资建房的产权如何确定 对于职工和单位参与集资建房的，分两种情况： 1）如果职工办理入社手续后，并且职工个人按照建造费用集资且单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。 2）对于单位参与住宅合作社建房，单位再以当年的房改政策向职工出售所建集资建房，那么职工应按照房改售房的有关规定办理产权登记。 产权证分哪几种 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 1.《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。 2.《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。 共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。 其余共有人各执房屋共有权证书一份。 房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。 3.《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权 人或者典权人等他项权利人的法定凭证。 房屋他项权证书由他项权利人收执。 他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。 八类房屋产权 第一类是国有房产，即归国家所有的房产。 包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。 具体又分三个细类：直管产、自管产和军产。 直管产是由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的 房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外）大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。 自管产包括国家划拨给全民所有制单位所有以及全民 所有制单位自筹资金购建的房产。 军产指中国人民解放军部队所有的房产，包括由国家划拨的房产、利用军费开支购建的房产以及军队自筹资金购建的房产。 其中直管产又分中央级公产、市级公产、区（县）级公产和拨用产（房屋产权属于房地局所有、免租拨借给单位使用，由使用单位自管、自修的房产）四类。 第二大类是集体所有房产，指城市集体所有制单位所有的房产。 即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 第三大类是私有房产，是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产以及中国 公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房产。 它包含两个细类，私产和部分产权。 其中私产又有私产、个体产和外私产三种：私产指私人所有的房产，中国公民所投资建造、购买的房产；个体产指中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资购建、购买的房产；外私产指港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。 部分产权是指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。 第四大类是联营企业房产，指不同所有制性质的 单位之间共同做成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。 第五大类是股份制企业房产，指股份制企业所投资建造或购买的房产。 第六大类是港、澳、台胞房产，指港、澳、台地区投资者以合资、合作形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。 具体有三种：合资产、合作产和独资产。 合资产是指港、澳、台地区以合资的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。 合作产是指港、澳、台地区以合作的形式在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。 独资产是指港、澳、台地区以独资的形式在祖国大陆举办的企业所投资 建造或购买的房产。 第七大类是涉外房产，指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造合伙购买的房产，有中外合资、中 外合作、外企产和外产。 中外合资指中外合资经营企业所投资建造或购买的房产。 中外合作是指中外合作经营企业所投资建造或购买的房产。 外企产指外资企业所投资建造或购买的房产。 外产指外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。 第八大类是其他产。 凡不属于以上各类别的房产，都归这一类。 包括因所。