房地产基本制度与政策总结doc58-地产制度(编辑修改稿)

房地产基本制度与政策总结doc58-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

此资料来自企业 书 ， 二 建设监理管理制度 （一） 建设监理制度 （三）工程建设监理的主要工作任务和内容 监理的基本方法就是控制， 基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。 “三控”是指监理 （ 1） 工程进度控制（ 2）工程质量的控制（ 3）工程投资控制（ 4）合同管理（ 5）信息管理 （ 6）协调是建设监理能否成功的关键 四、建设工程的监理 2建设工程监理单位的质量责任和义务 第一， 工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承 担工程监理业务。 第二，工程监理单位与被监理工程的施工不得承担该项建设工程的监理业务。 第三，工程监理单位应当 a 依照法律、 b 法规以及 c有关技术标准、 d设计文件和 e建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。 第四，总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。 未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得第五，监理工程师 a采取旁站、 b巡视和 c平行检验等形式。 （五）建设监理程序与管理： 监理企业实行资质审批制度。 第四节 建设工程施工与质量管理 二 施工许可制度 （一）县级以上申请领取施工许可证。 未取得施 工许可证的，一律不得开工。 （三） 建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。 四 建设部于 2020年 6月发布了《房屋建筑工程质量保修办法》。 此资料来自企业 （一） 2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5年； 4电气系统、给排水管道、设备安装为 2年； 5装修工程为 2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 （二） 1 质量缺陷向施工单位约定的时间内应当立即到达现场抢修。 2涉及结构安全的质量缺陷向当地建设行政主管部门报告。 3由建设单位或者房屋建 筑所有人组织验收。 应当报当地建设行政主管部门备案。 4由原施工单位承担相应责任。 6因房屋建筑工程质量缺陷造成向建设单位提出赔偿要求。 由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 五 凡未经验收或验收不合格的建设工程和开发项目，不准交付使用。 （一）建设工程竣工验收的监督管理机构 国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。 县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。 工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。 六 建筑施工企业的资质管理和项目经理管理制度 （一） 新设立 的建筑业企业，到工商行政管理部门办理登记注册手续并取得企业法人营业执照后，方可到建设行政主管部门办理资质申请手续。 第五章 房地产开发经营管理制度与政策 第二节 房地产开发项目管理 一 确定房地产开发项目的原则 1应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。 此资料来自企业 二（一）房地产开发用地应当以出让的方式取得。 但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。 1军事用地、公益事业用地、能源、交 通、水利确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。 2经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，并采取行政划拨方式供应。 三（一）投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。 （二）项目资本金的出资方式 以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的 20%， （三）项目资本金占项目总投资的比例不得低于 20%。 四 动工开发期限 1年未动工开发的，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 三通一平，即视为启动。 1 因不可抗拒力造成开工延期。 不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素。 如地震、洪涝等自然灾害。 2 因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。 3 因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。 如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。 五 质量责任制度 勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。 购买的房屋出现质量 责任也应由开发企业承担对购房者的责任。 （二） 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。 经核验， 确属主体结构质量不合格的 ，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 此资料来自企业 房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。 经核验，确属 主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 应当注意以下几个问题：一是购房人在商品 房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。 主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而， 合理的使用年限内 ，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定， 房屋主体结构不合格的，均可申请退房。 二是 一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。 三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。 其他单位的核验结果不能作为退房的依据。 四是对给购房人造成损失应当有合理的界定 ， 只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。 消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。 也有权采取其他办法 ，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权利在消费者。 六 竣工验收制度 （一） 《开发经营条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。 （二） 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当按照下列要求进行综合验收 1城市规划和设计条件的落实情况； 2城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； 3单项工程的工程质量验收情况； 4拆迁安置方案的落实情况； 5物业管理的落 实情况。 第三节 房地产经营管理 一 房地产项目转让 （一）转让条件 1《房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发时的 此资料来自企业 条件。 1要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条伯，也只有出让合同成立，才允许转让； (60 天支付 )2 要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25%以上；二是属于成片 开发土地 的，应形成工业或其它建设的用地条件，方可转让。 这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。 2 以划拨方式取得的土地使用权 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。 经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式，一由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国有有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；二是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产 时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。 A 以城市规划行政主管部门批准，转让的土地 用《城市记工员管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法夫规定的其他 用地。 经济适用住房采取行政草拟和的方式进行。 因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用于住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。 B私有住宅转让后仍用于居住的； C 按照国务院住房制度改革有关规定出售 公有信宅的； D同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权权不可分割转让的； E 转让的房地产暂难以确定土地 使用权出让用途、年限的其他 条件 的； F根据城市规划土地使用权权不宜出让的； G县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 此资料来自企业 （二） 转让的程序 30日内持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安轩补偿的，原拆迁安轩补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。 项目转让人应当局面通知被拆迁人。 二 商品房销售 （一） 商品房销售的条件 (现房 ) 1出售商品房的记工员开发企业界应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 2取得土地使用权证书或使用土地的批准文件。 3持有建议工程规划许可证和施工许可证。 4 已通过竣工验收。 5 拆迁安置已经落实。 6 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用权条件，其他配套基础设施和公共设备设备交付使用条件或已确定施工进度的交付日期。 7物业管理体制方案已经落实。 （二） 商品房销售代理 委托专门的房地产中介服务机构代为销售。 1实行销售代理人必须 签订委托合同。 出示商品房的有关证明文件和商品房销委托书。 3房地产销售人员 的资格有一定的要求。 （三） 商品房销售中禁止的行为 1房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品词语财行销售给他人。 2房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 3不符合商品房是销售条件的 ,房地产开发企业不得销售商品房 , 不得向买受人收取任何预定款性质费用。 (内部认购不合法 )4商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。 （四） 商品房买卖合同 (非强制性使用，双方可以约定 )。 2计价方式：商品房销售可以 a按套（单元）计价，也可以 b按套内建筑面积或 c按建筑面积计价 等三种方式进行。 但是， 产权登记方式需要按建筑面积方式进行，按套、套内建筑面。