房地产可行性开发经营策划(doc47)-地产可研(编辑修改稿)

房地产可行性开发经营策划(doc47)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

1元 /平方米，平均月租价为 /平方米，入住率达 70%。 5．宝丰路、汉阳地区。 平均售价为 3810 元 /平方米，平均月租价为 30 元 /平方米，平均入住率为 80%左右。 加入 WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。 商业服务 用房 2020年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。 主要得益于 2020 年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。 我市 2020年新开大型商场 2家 —— 庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。 2020年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城 500个商铺全部发售完毕。 但由于 还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。 从以上资料可以看出，武汉市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。 3． 2020年及未来武汉市房地产市场展望（亿房网 2020年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。 因此 2020 年也是武汉市房地产发展的重要一年。 1． 2020 年武汉市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到 100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。 2020年开发主要集中在后湖、常青、 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 38 页 南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。 2． 2020年，武汉市房改的总体目 标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。 3．继续加强经济适用住房的建设，并在 2020年武汉市将建立起经济适用房的审核机制。 经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。 4． 2020 年，武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。 将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。 5．建 立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。 推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。 6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。 同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。 7．积极推进武汉市国 民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像 “ 亿房网 ” 一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。 另据专家预测， 2020年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈 “ 软升 “ 状态。 支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬， 2020年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房 的巨大潜在需求转化为有效需求。 另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如 2020 年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。 （《长江日报》 2020’9 ） (三 )有利投资经济形势成因分析 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 38 页 （一） 国家宏观经济的影响 截止 11 月份，我国经济保持 %的高速增长。 是亚洲金融危机以来表现最好的一年。 主要表现如下： 11月份，全国完 成工业增加值 2171亿元，比上年同月增长 %，继续保持比较快的增长势头。 111月累计完成工业增加值 21327亿元，比上年同期增长 %。 国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。 11 月份工业产品销售率为 %,比上年同月提高 个百分点，与上月产销率基本持平。 111 月累计，工业产品销售率为 %,比上年同期提高 个百分点。 前 11个月累计出口交货值比上年同期增长 %，仍保持了快速增长 的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨 ％，比去年同月上涨 %， 111月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 %。 其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨 %和 %。 （二） 武汉市经济发展势头良好 今年以来，武汉市 GDP 一直保持 10%以上的增长率，因 GDP 增长带来的财政收入增长额约为 13亿元左右。 10月份，全市国有工业及年销售收入 500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值，按可比价格计算，比上年同期增长 %。 各种经济类型工业竞相增长 ，外商及港澳台经济增幅最高。 国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值、 、 ，比上年同期增长 %、 %、 %和 %； 1－ 10月份，全市完成固定资产投资 ， 比上年同期增长 %。 其中基本建设完成投资 亿元，增长 %；更新改造完成 ，增长 %；房地产完成 亿元，增长 %。 消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。 对外贸易 10月份实现外贸出口 3451万美元，比上 年同期增长 %，保持较高的增长幅度。 截止 11月底，全市国有工业企业总产值同比增长%，产品销售收入增长 ，实现利税增长 %，实现利润总额由去年同期的负 2 亿元到今年盈利 ，亏损企业的亏损额由去年同期的。 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11 月，空置面积分类指数值为 ，明显低于去年同期。 今年前 11个月，商品房空置面积的增长速度为 %，当月净增空置面积 169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳 中趋升。 截至 11月，全国商品房平均销售价格为每平方米 2091 元，同比增长 %，是下半年以来的最高增幅。 其中，商品住宅销售价格为每平方米 1962元，比前 10个月增加 47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。 今年前 11个月，全国完成房地产开发投资 元，同比增长 %，增幅比去年同期提高 ，房地产开发投资占固定资产投资比重 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 38 页 达 %。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。 前 11个月，全国累计土地开发面积 5337万平方米 ，同比增长 %。 （三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持 据统计，今年全市公积金归集额为 5亿元，超过政府 亿的目标，公积金使用 亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为 22 亿元。 另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说后湖花园项目在投资机会选择决策、 地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。 本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，后湖地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。 下图表是江岸区 2020 年的房地产价格和指数： 为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。 姑嫂树路交通便捷 ,有 560,711,805,71,527,35,41路等通向各个方向 , 江岸区价格 江岸区指数 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2020年第四季度江岸区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为江岸区的房地产价格水平在武汉市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，江岸区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路 、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。 位于高雄路的国信城园林小区， 1998年 5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以 2350元 /平方米的现房价格出售了 4500平方米，销售业绩较好。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 38 页 后湖、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据 “ 城市空心化 ” 的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅 小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。 这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、后湖生态花园等住宅小区。 这一地区在未来升值的可能性较大。 位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为 1886元 /平方米，低于江岸区的均价，本季度销售了。 一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。 土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 地块 面积：净用地面积 公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成），新春村（有 2020 人左右）；还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。 该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况： 远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的后湖大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。 北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 38 页 远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商 铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的。