房地产前期可研报告操作规范手册(教材)(15页)-地产可研(编辑修改稿)

房地产前期可研报告操作规范手册(教材)(15页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

方法 通常可以分为时间序列分析法 和因果关系分析法。 时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。 步骤 D: 成本测算 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。 成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。 一般来讲 成本构成包括以下四个部分： A 土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、 道路以及完成场地平整为止所要的费用。 根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。 B 设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。 C 市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。 步骤 E：财务评价 项目投资方案评价的指标一般分为两类： 一类是考虑 7 贴现因素的动态指标，即考虑 7 货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。 另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态 回收期、投资利润率等。 在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。 以下简单介绍三种常用的静态评价指标。 步骤 F：盈亏平衡分析 盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点（ BPe0K－ even P0iDt）即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。 一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。 在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。 步骤 G：动磁性分析 敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。 敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。 反应敏感程度的指标是敏感系数： 敏感系数 =目标值的变化百分比／参数值变动的百分比 例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加 10％， 净现金流量现值增加 20％，则售价的敏感系数 =20％ /10%=2。 敏感系数可正可负。 若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方 向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。 步骤 H：风险分析 风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。 第 4 操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 A、可行性研究报告的主事内容 一般来 讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。 封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 摘要：它是用简洁明 7 的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。 也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于 写作和阅读人员将报告的前后关。