房地产全程精深设计技术精要解析(doc62)-地产综合(编辑修改稿)

房地产全程精深设计技术精要解析(doc62)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

俗生活形式、信息交流捷径。 更重要的是拥有二者之间的关系，即将二者整合起来，形成超值的财富资源。 广场将中央商务区与市民广场合二为一，能够在一个非常经济的空间内，整合扬州物质资源与文化资源，形成新财富资 源。 广场将填补扬州市缺乏中央商务区的空白。 所谓中央商务区（ CENTRAL BUSINESS DISTRICT，简称 CBD）是指一个城市中聚集了商贸、金融、信息、高层次企业服务，人流最为集中、交通最为便捷、建筑密度大，服务范围广的地区。 这是最为经济的财富运作方式。 以打造黄金地段的方法获得黄金效应。 中央商务区的功能发挥之后，将逐渐成为该地区地价最高的地段。 美观的市民文化广场又将聚集人气，增强广场对城市能量的凝聚和辐射功能，吸引投资，扩大贸易，增 加就业机会，这一切都将提升城市的财富增长能力。 三者的关系 以“新”表示时间，以“地标”表示空间。 由二者构成的时空坐标整合起“文化”与“财富”的资源，经济而有效地发挥其功能。 产品实体概念 20 泛 SHOPPING MALL —— 商贸家园，怡景名胜。 “来鹤台”的产品实体由商贸空间与市民广场构成。 商贸空间除了广场中的经营楼市、步行街等，还包括商住楼、写字楼等空间。 广场包括购物、娱乐、餐饮、金融、电信、邮政、景观等部份。 将为商家、顾客提供新颖、时尚、富丽、繁华的经营与购物环境，提供超值、优美、方便、幽静的置业与活 动空间。 市民广场具备别致的景观和自在舒适的环境，既包涵自然情趣与人文气息，又凸显时代风尚与生活追求。 让具有文化底蕴、富有生活情调同时又追求创新的扬州人民置身其中，如鱼得水，如鸟在林。 优越的经营置业空间，怡人耳目的景观、旺盛的人气，便捷的交通，将使“来鹤台”广场呈现出商家如云，夜市千灯；游人如鹤，纷至沓来的繁荣景象。 上述诸种因素，构成具有综合与开放色彩的泛 SHOPPING MALL。 规划概念 凝聚文化精华，打造商贸新都。 广场汲取了扬州传统文化的深厚资源，寄托了新城区人民传承扬州地域文明，再创经济 繁荣与文化昌盛的宏伟愿望。 “腰缠十万贯，骑鹤上扬州”的传奇故事，反映了古城扬州商茂民富的历史。 “来鹤台”广场将在新区再现繁华都市的场景，以其良好的运转吸引人们来此休闲、活动、购物、观光、投资。 人、财、物、思想、时尚的聚集，使新城区乃至老城区对广场产生向心力，从而积极主动地引导、运转城市的日常生活。 以上规划概念，目的在于把“来鹤台”建成璀灿的文化明珠和商贸新都。 景观概念 楼接云水，鹤呈祥瑞。 广场在景观上以“鹤”做文章。 鹤是中国传统文化中的吉祥鸟、自由鸟、一品鸟。 也是扬州历史上的文化符号，象征着扬州的富 庶与古雅。 水是造景的重要组成部分，水能烘托繁华楼台与鹤的主题，也能体现自然情趣。 结合广场有一定高度的建筑物，广场将呈现出“楼接云水，鹤呈祥瑞”的景观特征，成为扬州新城的新名胜。 建筑概念 21 融铸古典意象，构筑现代辉煌。 广场的建筑设计原则是运用现代建筑语言，融铸古典文化意象。 建筑物既能吸收传统艺术因素，迎合当地审美习惯，同时又能体现时代诉求，呈现出鲜明的空间感与现代感，新颖而别致。 空间概念 经商置业制高点。 广场的优越地理位置，新城区的发展前景，精心的打造与经营，经典的文化形象将使广场成为新城区经商与置业 的制高点。 在此投资置业，是高屋建瓴，富有战略性眼光的抉择。 服务概念 汇集消费时尚，奉献经营良机。 广场的服务精神只有一个，就是全心全意地为广场上的每一个人服务。 商家、市民、居民、游客都是广场的主人。 广场为你们奉献优美的环境，细致的关注，有力的支持，全面的咨询，科学的管理。 概念买点 腰缠十万贯，骑鹤上扬州。 骑鹤神仙，何处徘徊。 维扬新城，繁华楼台。 闲如云鹤，富比神仙。 创造财富，陶冶性情。 瑞鹤呈祥欣逢盛世，楼台锦绣富比神仙。 挥洒万贯财富，寻觅人间仙居。 笙歌竹西路，鹤舞广陵春。 商茂民富，瑞鹤呈祥； 神仙福地，生活广场。 故人西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州。 来鹤台前再相会，邗城新景逍遥游。 经商置业制高点，休闲生活神仙居。 连接古城新区，汇通大江南北；商贸文化中心，生活休闲广场。 案例六：“我家山水”项目概念设计 22 主题概念 新人文空间主义 “新人文空间主义”是由南京大学不动产研究中心提出的新型现代生活空间设计理念。 这一理念主要用以指导房地产项目的规划、建筑、景观、社区、商圈以及城市局部空间的营造。 在南京大学不动产研究中心的实践项目中已经得到了成功的运用。 1.“新人文空间主义”是对西方人文主义的现代 理解。 我们习惯将 14 世纪欧洲文艺复兴时期的人文思潮称为人文主义，以区别于以后受其影响而产生的人道主义。 人文主义源自人文学，是一种以研究古典学术和重视人生现实的新思潮，其学说注重研究古希腊、古罗马文化，提倡发展教育、自由思想、科学实验，注重个人价值、现实价值与世俗生活， 反对野蛮、愚昧 、禁欲 和迷信 ，全方位地消解中世纪以来基督教经院神学在思想文化方面的缰化与束缚。 人文主义自 14 世纪文艺复兴时期兴起之后， 广泛体现在思想、艺术、建筑等领域， 一直经久不衰。 在 16 世纪 以后 ， 导致了 宗教改革运动 ； 17 世纪，倡导了 科学理性 ；而 在 18 世纪 又引发了 启蒙运动 ； 进入 19 世纪，各种人文主义思潮 蔚为壮观，成为近现代欧洲的主流意识。 其中虽然 派别林立，观点各异，但却表达了一种共同的精神气质，即肯定世俗人生的意义，要求享受人世的欢乐，推崇人的价值与个性的解放，留意人的精神潜能，重视人的感性经验与理性思维，主张运用人的知识来造福人生。 人的个性发展在其中得到实现 ， 人的主体性在科学认识和技术发现中得以张扬。 但是随着社会历史的发展，人文主义与人道主义遇到了由其自身矛盾和社会发展而带来的挑战。 首先是人与自然的关系失衡。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 在文艺复兴时期，人文主义使得 在中世纪被窒息的实验科学与自然科学从神学的教义中解放出来，为近代技术的兴起与发展奠定了重要的文化条件。 随着技术的发展与对自然力的征服，人终于在自然界的面前站了起来，发 23 现了自身的潜力，强化了人文主义以人为本和人为万物之灵的观念。 人类凭籍科技成了自然的主宰，从而导致了生态的失衡和生存环境的人为破坏。 其次是人与科技的关系失衡。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 虽然技术的发展满足了人对物质欲望和现世幸福的需要，但人类也为此付出了巨大的代价。 在技术社会中，大规模生产产生的是标准化产品，大众媒介产生的是一种单一的文化，人的个性失落了，甚至人与 人之间的相互联系也被机械化了。 人的价值变得渺小、扭曲，进而失落。 自由、平等、博爱的理想在现实面前显得苍白无力；在技术的威权之下，人的自主性消失殆尽。 最后是人与社会的关系失衡。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 由于人文主义，特别是 18 世纪以后的人道主义既强调个人主义又强调理性主义，因而一方面导致了由功利主义、享乐主义、实用主义带来的社会道德沦丧与信仰危机，导致了法西斯主义带来的现代专制社会和对人类社会的迫害。 个人与社会的关系产生了异化。 针对以上的失衡危机，现代西方人文主义思潮产生了巨大的反响与反思，有的学派再次回到古希腊、古罗马，甚至从 神学、东方思想中汲取资源，产生了许多新人文主义思潮。 因此，新人文空间主义的空间设计理念中，既具备西方传统人文主义的以人为本，承继传统、张扬个性、注重科学的精神，同时更加注重人与自然、人与科技、人与社会的关系平衡以及这种平衡的价值，努力营造一个完善、和谐、科学、合理的生活空间。 2.“新人文空间主义”是对中国传统人文理念的现代理解。 中国传统文化中的文化概念是礼乐教化。 《易 ∙贲卦 ∙彖辞》曰：“刚柔交错，天文也。 文明以止，人文也。 观乎天文，以察时变；观乎人文，以化成天下。 ” 这一充满智慧的思想认为：人类文明 （人文）的创造源自于对自然现象和规律（天文）的深刻领会与把握。 在谐调好人与自然的关系（观乎天文）和人与社会的关系（观乎人文）之后，就能化成天下（文化），实现礼乐教化的最高境 24 界，即最美好的人类社会理想和人类生活方式。 由于中国传统文化中一向注重人与自然和人与社会关系的平衡，并将这种关系作为不可缺乏的资源，因而提倡任何社会活动都要首先尊重和理解传统文化，尊重和理解不同地域的风俗生活和地域文化，在此基础上才能进行创造、变革与移风易俗。 同时，中国传统的艺术和建筑空间中都强调人与自然的亲切感，强调人的道德修养境界， 形成了富有哲理和美学意义的空间意识。 这一切都为新人文空间主义提供了丰富的中国传统文化资源，其空间设计理念带有中国文化色彩和地域主义个性，同时注重创造性的现代转换。 总之，新人文空间主义是一个具有开放性、兼容性、择优性、整合性的空间 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．设计理念。 其自身的理念系统也处于不断地深化、发展和改进之中。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 3.“新人文空间主义”在“我家山水”项目中的运用原则。 深入研究江南文化资源，发掘“天下第一江山”的自然与文化价值，“凝聚文化，融合自然，塑造生活”。 镇江市是中国历史文化名城，为水陆枢纽，江阜闹市。 其地北有长江之壮美，南有南山之隐秀，在古代就是人居生活的理想城市，素有“城市山林”之称。 “我家山水”地处城市江山之间，得地利之便。 强调我家居于山水之中，既符合镇江的传统文化形象，又符合镇江市的城市规划目标，更符合现代人居生活的理想。 产品实体概念 人文与自然的交响诗，都市与山水的协奏曲 “我家山水”北枕长江，南临闹市，西据北固，东望焦山。 计成《园冶》所谓“因借（因地制宜，借景成画）”之利，尽被占尽。 而所因借的实景，又号称“天下第一江山”，不仅有自然之美，更是文化名胜。 “我家山水”在人文品质与自然本性之间寻找音符与旋律，演奏 现代都市生活方式与山水田园生活美景之间和谐清新，充满诗意的乐章。 规划概念 凭借天下第一江山，打造怡景人文社区 “我家山水”西据北固山，号称“天下第一江山”。 三国时甘露寺刘备招亲， 25 南宋时北固楼稼轩凭栏。 江山多娇，雄姿英发，豪杰登临，感慨万千。 “我家山水”以怡景人文社区的崭新面貌，抒盛世豪情，为江山生色。 城市山林，又添华章。 景观概念 山水变幻四时景，春绿江南到我家 北宋诗人王安石当年泊舟此地，写下了“春风又绿江南岸，明月何时照我还”的动人诗篇。 “我家山水”的景观设计取山水画 意， 得山水性情。 主题景观取 意于 北宋画家王希孟《千里江山图》长卷，凸现“我家山水”的整体气势与景观的连续性。 园区内 以“四时八景”构成小品景观体系。 由隔江春色、翠堤烟岚、夏山苍岚、梧桐听雨、苇岸系舟、丹叶霜林、清溪寒梅、茅亭松雪等景点组成，再现“万里江山皆画意，四时风月尽诗情”的意象。 让人真切地感受到“山水变幻四时景，春绿江南到我家”的美学境界。 建筑概念 365 度全景观庭园建筑 “我家山水”外借江山之景，内构泉石之致。 全园之内，移步换景。 临窗凭轩，顾盼生姿。 触景生情，享受人生。 闲庭信步，悠然自得。 空间概念 门接繁华闹市，院藏自在山水 “ 我家山水”实现了“山水生态，人文生活”的居家理想。 难得的山色、江景，让人重拾遗忘已久的生活；而临近的闹市中心，便捷的市内交通，又让人感受到大隐隐于市的惬意。 服务概念 以细心换舒心，以有价换无价 社区经营与物业管理追求细致、温馨的家居生活情韵，努力以细致的关爱与安排让大家庭的每个成员感到舒心与安心。 让人享受满意的服务，就象山水滋润人们每一天的生活。 江山有主，美宅有价，但风月无边，服务无价。 26 概念买点 典藏天下第一江山 六朝江山，钻石家园 山水之间，画龙点睛 六朝山色收眼底，千里江声到枕边 坐观青山浮翠玉 ，卧听大江日夜流 用山水滋润每一天的生活 山水生态，人文生活 锦绣江南，我家山水 我家山水里，江南好风光 春风又绿江南岸，明月何时照我还。 大隐隐于市，小隐隐于我家山水 这片风景名胜的所在，在市中心近近的地方，名字，很美，叫我家山水…… 仁者乐山，智者乐水 江山有主，风月无价 防止概念设计误区： 概念不是用于炒作的题材，而是项目的灵魂。 造概念与造产品应该是统一的。 概念必须真实可靠，如：生态住宅，目前根本做不到；再如：扬州东方百合园 — 万大型生态智能化社区，言过其实。 核心结构 投资决策 这是房 地产开发最重要的关键环节，投资决策失误是一 27 切罪恶之源。 专业化互动，专家型决策  这种 房地产全程精深设计基础上的 投资决策，彻底改变传统的粗放经营和拍脑袋上项目的决策模式。  在专业化深度分工的条件下，可以利用各类专业人士的累积 经验或一技之长，形成整合优势，真正做到集约经营和专家决策。  对于发展商来说，可以通过增加有效供给，刺激和创造。