房地产估价规范条文说明(doc18)-地产价格(编辑修改稿)

房地产估价规范条文说明(doc18)-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

两方面进行分析量化。 (2)交通便捷程度，是指在空间地域上人们出行的可达性程度。 反映 交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。 (3)环境，主要包括自然和人文环境条件及环境质量。 环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。 (4)景观，包括人文景观和自然风景。 (5)公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。 反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。 (6)城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。 不同用途的房地产，影响其价格的区域因 素不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。 2 区域因素修正的方法： 区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产所处地段的实际情况相符。 区域因素修正的方法主要有两种：一种是直接比较修正，即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。 另一种是间接比较修正，即以设定的某标准房地产的各项区域因素为基准，将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较，并根据比 较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。 5． 2． 8 个别因素的修正方法同区域因素修正方法，参见 5． 2． 7说明。 5． 2． 9 市场比较法中的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，可采用百分率法、差额法或者回归分析法。 1 百分率法：是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。 2 差额法：是将可比实例与估价对象房地产条件的差异所导致的价格差额大小求出来 ，并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额，而求得估价 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 9 页 共 20 页 对象房地产价格的修正方法。 例如，可比实例房地产的朝向为面南，成交价格为 2500元／ m2，估价对象房地产的朝向为面东，而市场上同类型房地产朝南和朝东的差价为 500元／ m2，则：估价对象的价格： 2500— 500＝ 2020(元／ m2)。 5． 2． 10 所选取的若干个可比实例价格经比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果： 1 简单算术平均法。 例如，可比实例 A、 B、 C经比较修正后的估价时点价格分别为 1080元／ m 1078元／ m2和 1110元／ m2，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果，即：综合结果： (1080+1078+1110)／3=1089(元／ m2)。 2 加权算术平均法。 计算公式为：例如：上例中，若认为可比实例 C与估价对象房地产的情况最为接近， A次之， B最差，则相应赋予权数为 45％、 35％、20％，则可求得一个综合结果，即：综合结果＝ (1080 35％ +1078 40％ +1110 45％ )／ 100＝ 1093(元／ m2)。 3 中位数法。 所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后，将居 于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。 例如：上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为 C、 A、 B，即 11 1080、1078，位于中点位置上的为 B，则可确定综合结果为 1080元／ m2。 4 众数法。 众数与中位数一样，是一种位置平均数，它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。 在房地产估价中，则需要选择 10个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少。 5． 2． 11 在房地产市场比较发育，交易实例资料比较丰富的地区， 市场比较法除可直接用于评估房地产的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。 例如，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价，再采用假设开发法估算其土地价格；又如，先用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益，再用收益法估算房屋或土地的价格或价值。 5． 3 收 益 法 5． 3． 1 收益法利用了经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。 收益法应用的关键是对估价对象年净收益的估算和资 本化率的选用。 因此，运用收益法进行房地产估价时，首先要收集与估价对象及所处市场条件相关的信息，如涉及有效毛收入、合理运营费用和市场收益率水平的信息，并以此作为估价工作的基础。 只有在获得相关可靠信息的基础上，才能依据本条规定的步骤对估价对象客观合理价格或价值作出正确的判断。 5． 3． 2 虽然收益法的理论和步骤是唯一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待。 收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。 对于有收益的商业、生产经营型房地产而言，运用收益法的关键是正确地估算利用这类房地产 作为必要生产条件所获得的销售收入和相应的生产经营成本，这对估价人员的会计知识提出了较高的要求。 对于尚未使用或白用的房地产，可以根据机会成本的原理应用收益法估价。 5． 3． 3 本条规定指出，由于经营管理水平等原因，某一具体估价对象的实际毛收人和运营费用往往具有特殊性，为了评估其客观合理价格，应该参照市场上类似房地产的一般收入和费用水平，对估价对象的实际收入和费用进行 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 10 页 共 20 页 调整，即应采用客观收入和客观费用作为估价依据，但也有例外。 例如，由于某些估价对象附带租约，当该估价对象的产权发生转移时，依照有关法规规定应保持 这些租约继续有效。 由于买者在购买该房地产后，不能将原租约约定的租金及时调整为市场租金，其净收益水平会受到原租约存续的影响，因此估价人员在对该类房地产进行估价时，应注意考虑这些因素的影响。 5． 3． 4 本条要求估价人员对估价对象预期净收益现金流量的分布情况作出恰当的估计，并通过合理的假设和简化，判断该净收益现金流量属于哪种基本类型。 5． 3． 5 资本化率的本质是投资收益率，而收益率的大小与投资项目的风险包括系统风险和个别风险大小直接相关。 由于房地产具有位置固定等特点，其系统风险因不同地区而异，而个别风 险则与房地产的类型或用途、投资者进入房地产市场的时机等因素相关。 因此，不同地区、不同用途、不同时期的房地产，其资本化率不尽相同。 在求取资本化率时，应注意估价对象在地区、用途、时间等方面的差异。 本条规定了求取资本化率的 4种方法。 在实际估价中，如容易获得可靠的市场资料，则市场提取法是一种有效而实用的方法；安全利率加风险调整值法，更多的是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，这里的技术关键是风险调整值的确定，在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与房地产的类型相关，通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。 5． 3． 6 用收益法评估房地整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。 但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出 的土地或建筑物的净收益余值，使用本条规定的方法进行估价。 5． 3． 9 通过土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价格或建筑物的价格，在大多数情况下只是一种理论的方法。 因为 土地和建筑物各自对房地产收益的贡献、土地资本化率和建筑物资本化率等，都非常难以准确、科学地予以确定，因此估价人员在实际估价中应慎重使用此方法。 5． 4 成 本 法 5． 4． 2 本条对重置价格或重建价格作了定义。 本条中关于房地产重置价格或重建价格的构成可细分为： 1 土地取得费用。 (1)征地和房屋拆 迁安置补偿费。 (2)土地使用权出让金或者地价款。 (3)有关土地取得的手续费及税金。 2 开发成本。 (1)勘察设计和前期工程费。 (2)基础设施建设费。 (3)房屋建筑安装工程费。 (4)公共配套设施建设费。 (5)开发过程中的税费。 3 管理费用。 主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等 4 投资利息。 5 销售税费。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 20 页 (1)销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。 (2)销售税金及附加，包括营业税、城市维护 建设税、教育费附加。 (3)其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。 6 开发利润。 其中，农地征用费的构成如下： 1 土地补偿费。 2 青苗补偿费。 3 地上附着物补偿费 (包括农田基础设施、树木、迁坟等 )。 4 安置补助费 (包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等 )。 5 房屋拆迁安置补偿费 (此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费 )。 6 耕地占用税。 7 耕地开垦费。 8 新菜地开发建设基金 (征用城市郊区的菜地 )。 9 征地管理费 (是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的 ％ ～3％ )。 10 政府规定的其他有关税费。 城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下： 1 被拆除房屋及附属物补偿费。 2 购建拆迁安置用房费。 3 安置补助费 (包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费 )。 4 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。 5 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6 政府规定的其他有关税费。 本条规定应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数，并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。 5． 4． 5 以成本法评估土地的重置价格，除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外，一般不宜采用。 评估土地的重置价格，要特别注意估价对象在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成。 当不便采用成本法时，可以酌情选用市场比较法、基 准地价修正法等方法评估土地的价格。 以成本法求取土地的重置价格时，还应当注意土地的剩余使用年限，并进行年限修正。 例如，以有偿出让方式取得的土地使 用权，在以成本法得出重置价格后，还应扣除至估价时点已使用年限的价格，得出剩余年限的土地使用权价格。 5． 4． 6 求取建筑物的重置价格 (亦称重置成本 )或重建价格 (亦称重建成本 )，是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后，发包人支付的全部费用，该费用就是建筑物的重置价格或重建价格。 如果建筑物是自己建造的，也应假设全部费用与支付给承包商的相同。 若从投资的角度出发，建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润；若从市场的角度出发，还应加上正常的销售税费。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 20 页 采用成本法、市场比较法求取建筑物重置价格或重建价格的具体方法有： 1 单位比较法 (包括单位面积法和单位体积法 )； 2 分部分项法； 3 工料测量法；。