房地产企业纳税自查培训(ppt88)-地产培训(编辑修改稿)

房地产企业纳税自查培训(ppt88)-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

10月 31日 财会 [2020]18号 • 问 :企业支付的广告费能否预提或待摊 ? • 答 :《 企业会计制度 》 规定，期间费用应当在发生时直接计入当期损益。 企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费， 应于相关广告见诸于媒体时，作为期间费用，直接计入当期营业费用，不得预提和待摊。 如果有确凿证据表明 (按照合同或协议约定等 )企业实际支付的广告费，其 相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为预付账款 ，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。 如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。 来自 中国最大的资料库下载 39 《 广告管理条例 》 (国发 [1987]94号 )和 《 广告管理条例施行细则 》 （工商广字 [1988]第 13号）规定： 广告费用，是指企业在销售商品过程中通过报纸、期刊、图书、名录、广播、电视、电影、录像、幻灯、路牌、橱窗、霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、交通工具（包括各种水上漂浮物和空中飞行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、设置、张贴广告发生的推销宣传费用以及通过邮局邮寄各类广告宣传品和利用馈赠实物进行广告宣传的费用。 《 企业所得税税前扣除办法 》 （国税发 [2020]84号）规定：纳税人申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。 纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件： （ 1）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； （ 2）已实际支付费用，并已取得相应发票； （ 3）通过一定的媒体传播。 来自 中国最大的资料库下载 40 • ， 因违反法律 、 行政法规而交付的罚款 、 罚金 、 滞纳金是否已作纳税调整。 • 3. 有否在税前扣除与收入无关的支出。 • 4. 工资扣除是否正确。 • 5.“三费 ” 扣除是否正确 .纳税人计提的以前年度应计未计 、 应提未提的折旧 、 费用是否已作纳税调整。 •。 来自 中国最大的资料库下载 41 • 8. 临时出租的待售开发产品 ， 对其已计提折旧处理是否正确。 • 付的利息是否调整。 • 10. 纳税人向关联方借款利息调整是否正确。 规定年限 ， 残值比例是否合理 ， 固定资产修理和改良区分是否正确 ， 提取的固定资产减值准备是否进行纳税调整。 • 12. 开办费的归集 、 摊销是否正确 ， 是否按规定进行了纳税调整。 来自 中国最大的资料库下载 42 • 例题 p160页 某内资房地产企业 2020年 7月份开始生产经营，前期发生的开办费总额为 96万元， 7月份摊销开办费时，会计分录如下： 借：管理费用 —开办费摊销 96万元 贷：长期待摊费用 —开办费 96万元 • 2020年度允许税前扣除额 =96247。 5247。 12 5=8（万元），应调增所得额 =968=88（万元）； • 20202020年每年应调减所得额 =96247。 5=（万元）； • 2020年应调减所得额 =96247。 5247。 12 7=（万元）。 来自 中国最大的资料库下载 43 开办费税前扣除台账 （单位：万元） 年度 项目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 会计摊销额 96 税前扣除额 8 纳税调整额 88 尚未扣除额 88 0 来自 中国最大的资料库下载 44 三 、 营业税检查要点 • 1. 开发商将未售出的房屋 、 商铺 、 车位出租 ，其取得的租金收入有否申报纳税。 • 2. 收取广告位使用费是否按规定缴纳营业税。 • 3. 房地产开发企业采用免租的经营策略出租时纳税是否正确。 2年 8年 来自 中国最大的资料库下载 45 • 4. 以不动产 、 土地使用权投资入股取得固定收入 ，不承担风险的 ， 是否按 “ 租赁业 ” 申报营业税。 • 、 转让土地使用权的 ，有无不按预售收入 （ 含定金 ） 缴纳营业税 ， 不申报或者少申报税款的现象。 • （ 煤气 ） 管道开户费 、 有线电视开户费等有否申报纳税。 • 、 销售不动产时 ， 如果将折扣额另开发票的 ， 是否从营业额中减除。 • 、 赔偿款 、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。 来自 中国最大的资料库下载 46 •。 • ， 有否挂于往来账不申报纳税。 • ， 是否视同销售不动产申报纳税。 • ， 在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。 • 、 土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产 ， 有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。 来自 中国最大的资料库下载 47 • ， 是否按规定申报缴纳计征营业税。 补偿面积和拆迁面积相等的部分按成本价征收营业税；补偿面积超过拆迁面积的部分 ， 按实际取得的价款征税。 • 不动产申报纳税。 • “ 还本 ” 方式销售商品房时 ， 有无扣除 “ 还本 ” 支出后再申报纳税的错误现象。 • 17. 以 “ 购房回租 ” 形式销售房屋是否申报纳税。 来自 中国最大的资料库下载 48 • 18. 纳税人是否将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为 ， 分别签订两份契约 （ 或合同 ） ， 向对方收取两份价款 ， 有无分别按照 “ 销售不动产 ” 和 “ 建筑业 ” 纳税的错误现象。 • ， 审查委托 、 销售双方是否履行协议并及时结转收入。 • “ 楼花 ” 者的房产更名费是否作为收入申报纳税。 • “ 主营业务收入 ” 科目的同时是否申报纳税。 来自 中国最大的资料库下载 49 • 一般不适用 财税字 [2020]16号文第二十条： “ 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权 ， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 ” 要点 :(1)上述不动产应是购置所得 ,不包括继承的 、 受赠的不动产 ， 也不应包括接受投资计入资本总额的不动产。 （ 2） 上述不动产是购置后未再对原不动产进行建筑开发 （ 不是安装 、 装饰 、 装修或添付 ） 的不动产 ，因此不包括自己立项独立开发的不动产或购进在建工程后继续开发的不动产 （ 3） 不动产购置或受让原价 ， 不包括在购置不动产时由购买者支付的契税 、 物业管理费及其他应由购买者直接负担而由销售方代收的各项税 、 费。 来自 中国最大的资料库下载 50 四 、 土地增值税检查要点 • 税 ， 项目竣工清算后是否按规定期限到主管地方税务机关汇算清缴。 • 括货币收入 、 实物收入 、 其他收入等全部收入。 • 3. 纳税人的行政管理部门 （ 总部 ） 为管理和组织经营活动而发生的管理费用 ， 是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除。 来自 中国最大的资料库下载 51 • ， 计入有关房地产成本的利息支出是否在计算土地增值税时 ， 从房地产开发成本中减除。 否则 ， 会造成资本化利息既在开发成本中得到扣除 ， 又在开发费用方面得到重复扣除。 • ， 能按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本 ） 5%”以内计算扣除； 凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ， 房地产开发费用是否按 “ （ 取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本 ） 10%”以内计算扣除。 此外 ， 要特别注意检查利息超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额是否进行了扣除 ， 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息是否进行了扣除。 来自 中国最大的资料库下载 52 • ， 对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。 • 权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之加计了 20%进行扣除。 • ， 适用税率 、 应纳税额是否正确 ， 注意纳税人建造普通标准住宅出售 ， 增值额未超过扣除项目金额 20%的要免征土地增值税。 增值额超过扣除项目金额 20%的 ， 应就其全部增值额按规定计税。 对于纳税人计建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的 ， 应分别核算增值额。 不分别核算增值额或不能准确核算增值额的 ， 其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 来自 中国最大的资料库下载 53 普通住宅标准 （一） 《 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》 （财法字 [1995]006号）第十一条：条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。 高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。 普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 来自 中国最大的资料库下载 54 普通住宅标准 （二） 2020年 6月 1日之后优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件 : 住宅小区建筑面积容积率 ；单套建筑面积在 120平方米以下；实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的 倍以下 ， 各地可在上述标准基础上浮动 20%。 来自 中国最大的资料库下载 55 五 、 房产税检查要点 • 、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。 企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。 • ，是否按规定申报纳税。 • 、出借的商品房是否按规定计缴房产税。 来自 中国最大的资料库下载 56 房地产业重要的房产税政策 国家税务总局关于房产税 、 城镇土地使用税 有关政策规定的通知 2020年 7。