房地产企业的筹划及检查应对技巧(doc55)-地产综合(编辑修改稿)

房地产企业的筹划及检查应对技巧(doc55)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

一是土地闲置、浪费严重。 开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。 二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。 更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。 三是在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。 四、完善房地产税收 的几点看法 显而易见，目前现行的房地产税已经不适应经济发展的需要，起不到调节土地用途的作用。 应当改革房地产开发流通过程中的税种、税率，减少税负，实现国内国外企业公平竞争；改变现有税种的计征方式，抑制投机，扩大征税范围等等。 另外，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围通盘考虑。 简化房地产税收，开征物业税 企业 () 中国最庞大的数据库下载 房地产的税制应该改革，这一点在税收理论界已经形成了比较一致的看法，其中开征物业税又是多数人的意见。 物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付 一定的税款，税值随房产的升值而提高。 比如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也要提高。 实施物业税可以降低购房门槛，提高使用成本也就是拥有房地产的成本，从而也就加大了投资成本。 通俗地讲，征收物业税就是将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴。 据估算，如果现在的建设成本为 100元 /平方米，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到 58 元 /平方米。 就在全国范围内开征物业税问题，有关部门还在研究之中，目前并没有形成确切的定论。 但从方 向上来看，开征物业税，是国际潮流，也有利于相关工作的进行。 然而另有说法是，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。 现时，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。 正所谓 “ 治标不治本 ”。 尽管物业税的开征还没最后定夺，但广东省的想法却值得南京及江苏思考。 财政部有关负责人日前透露，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。 如此看来 ，有关房产税制改革的等待，已不会太久。 借鉴国外房地产行业的管理经验 国外房地产税收的一般特点主要有：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。 与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课 税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。 建立一个适应我国房产租赁市场发展的税收制度 目前美国的住房私有率为 68%，英国为 67%，德国为 42%，而我国为 76%。 我国房地产发展时间短，但是私有率却大大超过国外，一个重要原因是，从开始我们就在观念上就存在偏差，忽视租赁市场的培养，而倾向于大多数居民持久有房产。 因此，在租赁市场的税收制度上还不完善。 企业 () 中国最庞大的数据库下载 目前，我们应当在进一步完善廉租赁税收制度的同时，建立和完善转租的税收制度，为活跃房地产的租赁市场提供税收上的保证。 强 化税务管理 税务部门将进一步开展调查和分析研究，强化对房地产业的税收监控，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息，同时加大对工程的成本审核和票据管理力度，进一步严厉打击房地产涉税违法行为，特别是加强对屡纠屡犯房地产企业和重大涉税案件的查处和打击力度。 第五讲 纳税检查概述 一、纳税检查的一般方法 （一）全查法和抽查法 所谓全查和抽查，是相对于检查的内容和范围而言的。 全查法又称详查法，是对检查对象 所有的会计凭证、账簿、报表和有关资料进行全面、系统检查的一种方法。 抽查法是对检查对象的凭证、账簿、报表和有关资料中抽取一部分进行重点检查的一种方法。 （二）顺查法和逆查法 从检查的顺序是否与会计账户处理的顺序一致，可以将检查方法分为顺查法和逆查法两种。 顺查法又称核对法，它是依照会计核算的程序，从检查会计凭证开始，由凭证核对账簿，再由账簿核对报表来检查的一种方法。 逆查法又称倒查法。 它与顺查法的检查顺序正好相反。 是从检查会计报表开始，由报表到账簿，再由账簿到凭证的一种检查方法。 （三）核对法与查询法 从检查所依据的客体的不同，可以将检查方法分为核对法与查询法。 所谓核对法是根据复式记账原理、会计科目之间的对应关系，将具有牵制性的资料加以对照和审核，以检查其是否正确的一种方法；查询法是通过向有关人员进行调查和询问，企业 () 中国最庞大的数据库下载 以检查书面资料所反映的经济内容是否真实、合法的一种方法。 查询法分为面询和函询两种形式。 （四）分析法和比较法 按照所研究事物的状态不同，可以将检查方法分为分析法和比较法。 在实际检查时经常同时使用。 分析法是指对各项经济数字或指标进行比较，分析其增减变化情况及发展趋势的一种方法，它研究的是事物的 动态；比较法是对事物相互联系的因素从发展变化上进行对比分析，以揭露矛盾，找出差距的一种方法，它研究的是事物的静态。 二、税务机关稽查的主要思路 （一）管理性检查 管理性检查是基层税务管理分局根据特定的工作需要进行的专项检查。 如一般纳税人资格认定调查、所得税汇缴清缴检查、纳税人停歇业检查等等。 （二）纳税评估 纳税评估的概念 纳税评估是指主管税务机关根据国家有关法律法规的规定，对纳税人报送的纳税申报资料进行完整性、一致性和合法性分析，结合日常掌握的税收征管资料，运用一定的分析方法，对一定时期内 纳税人纳税情况的真实性、准确性、合法性进行的综合评定。 纳税评估对象的确定 （ 1）超警戒值的纳税人 目前各地税务局根据当地的情况，都有一套行之有效的方法确定出适应当地情况的警戒值。 A、税收负担测算方法； B、销售收入分析方法； C、应纳税额变动 /销售变动配比分析方法 （ 2）三个月以上申报应纳税额为零的纳税人 若纳税人连续三个月申报应纳税额为零或者申报的应纳税额为负数，则必须纳入纳税评估对象。 在增值税的纳税评估中，申报应纳税额为零的纳税人是指一般纳税人增值税纳税申报表销项税额合计和进项税额合计均为零，或应 纳税额为零的纳税人（以下简称为零申报户）。 申报应纳税额为负数的纳税人是指一般纳税人增值税纳税申报表中期末留抵税款大于零的纳税人（以下简称为负申报户）。 （ 3）特定评估对象 可根据工作安排确定特定评估对象，如上级交办、部门转交、干群举证等。 企业 () 中国最庞大的数据库下载 纳税评估人员按照纳税人经济类型、管理类型、经营规模等分类方法或预先设定的条件和参数，对纳税人进行筛选，确定纳税评估对象。 其确定原理为： 纳税评估的评估对象是纳税人，评估客体是纳税人在一定时期纳税申报情况。 一般认为，纳税人纳税申报情况异常有两种情况：一是出现税收负担为零的 申报；二是纳税人申报各项涉税经济指标情况异常于同类纳税的警戒参考值。 评估的处理 由于纳税评估行为的复杂性，应分别不同情况作出以下处理： （ 1）对于经评定属于没有违法、违章问题的，直接制作《纳税评估结论》。 （ 2）经评定属于存在违法、违章问题的，应当分别按照以下几种情况进行处理： A、纳税人自查有问题 对纳税人自查有问题的，经评估人员审核后，认为事实清楚，数据准确的，制作《纳税评定结论》，并根据税收有关法规作出《税务处理决定》，送达纳税人办理调账入库手续。 B、纳税人自查无问题的，有两种情况： 一是纳税 人自查无问题，经评估人员审核认为举证理由充分，证据确凿的，制作《纳税评估结论》。 二是纳税人自查无问题，经评估人员审核认为举证理由不成立，证据不确凿的，制作《纳税评估结论》，填写《纳税评估转办单》，后面附上《纳税评估分析情况表》，转检查部门查处。 （三）税务稽查 分专项检查、专案检查和一般检查三种。 专项检查是主管税务稽查机关或者基层税务管理分局根据上级的指令和安排就某一个行业或者特定的涉税事项进行的检查。 如曾经进行过的商贸企业增值税专用设备发票使用情况检查、出口退税检查、废旧物资（农产品）收购凭证检查 等等。 专案检查主要是指个别大案、要案或上级税务机关指定的案件的检查。 一般检查是税务稽查机关进行的日常检查的主要形式和内容。 一般稽查案件的来源：纳税评估移送，通过电脑随机抽样、公民举报、一定期限企业必查户。 一般稽查具体一定的程序：选案、检查、审理和执行。 三、反避税调查 （一）关联企业认定标准 企业 () 中国最庞大的数据库下载 我国税法采用了实际控制标准，主要有以下几点： 在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系； 直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制； 在利益上具有相关联的其他关系。 在 其他利益上具有相关联系的，具体是指： 一是相互间直接或间接持有一方的股份总和达到 25%或以上的； 二是直接或间接同为第三者拥有或控制股份达到 25%或以上的； 三是企业与另一企业之间借贷资金占自有资金 50%或以上的，或企业借贷资金总额的10%是由另一企业担保的。 四是企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或一名常务董事是由另一企业委派的； 五是企业生产、经营活动必须由另一企业提供特许权利（包括工业产权、专有技术等）才能正常进行的； 六是企业生产经营购进的原材料、零配件等（包括价格和交易条件等）是由另一企业所 控制的； 七是企业生产的产品或商品的销售（包括价格和交易条件等）是由另一企业所控制； 八是对企业生产经营、交易具有实际控制的其它利益上相关联的关系，包括家族、亲属关系等。 （二）实地检查的实施 实地检查实施是调查对象确定之后，对企业与其关联企业之间的各类业务往来进行的详细调查、取证、检查工作。 现场检查 是在案头检查的基础上，检查人员直接到被调查企业进行现场的查验取证，通过实地进一步取证查实企业的资本结构、组织结构、管理方式、产品结构、生产工艺流程、库存、有关经营核算资料等情况，为评估企业经营获利的实 际能力提供证据资料的过程。 异地调查 是在被调查企业以外地区实施的调查。 调查内容涉及其他地区或需由国内其他地区和境外取证价格和费用标准资料时，商请该地区主管税务机关协助调查取证或报请国家税务总局通过情报交换方式取得所需价格、费用标准资料。 包括境内调查和境外调查两方面。 （三）账务检查 企业 () 中国最庞大的数据库下载 账务检查是确认纳税人避税行为的重要步骤，调查人员将被调查企业有关年度的账簿、记账凭证、会计报表和其他有关资料按照一定的程序调回税务机关进行核实。 为分析企业转让定价的形式、方法和合理性提供证据资料，从而为采用合理的调整方 法、调整幅度打下基础。 关联企业间购销业务转让定价的检查 在检查方法上，可依次按以下三步来进行： （ 1）确定企业的关联企业或可能是关联企业的客户。 通常可通过核对“商品销售收入”、“自制半成品”、“产成品”、“分期收款发出商品”等明细账户的发生额及余额与其对应的会计科目记载额来完成。 （ 2）确认企业与其关联企业或可能是关联企业的客户之间是否存在转让定价。 一般应审查有关原始凭证、合同、协议，必要时也可进一步检查企业提供这些商品劳务的成本、利润情况。 （ 3）审查转让定价的价格调整是否合理。 首先应检查价格调整的 方法是否正确，在确认所选用的方法恰当的前提下，应进一步检查该方法的具体运用是否准确，是否存在计算错误。 关联企业间融通资金业务的检查 关联企业间融通资金业务检查的核心在于检查该业务是否按相关规定支取或收付利息，不符合规定的，应予以调整。 调查企业长期资金借贷、短期借贷、担保信贷、资金转贷等项业务，通过对企业长期借（贷）款账册、短期借（贷）款账册、长（短）期借（贷）款合同、担保合同、借（贷）款入账（出账）凭证、利息收取（支出）凭证、担保手续费用收取（支付）凭证等的查证确认企业融资性质、金额、期限、入账方式等。 由于资金融通业务主要涉及“短期投资”、“长期投资”、“银行存款”、“投资收益”、“长期借款”、“财务费用”、“预提费用”等明细科目，审查时应结合以上账户在明确有无企业与关联企业间融通资金业务的前提下，检查投资业务的资金来源、用途、种类、利息支付等是否符合相关规定，借款业务的利率是否合理，其中尤其应注意与购建固定资产有关的长期借款利息支出和相关费用的会计处理是否正确。 关联企业间提供劳务的检查 调查企业提供劳务业务的情况，并通过对企业各项费用账册、其他业务收入（支出）账册、劳务合同、工程承包合同、劳务 费用支付（收取）凭证的检查取证确认企业提供劳务的性质、费用标准、入账方式等。 如果本企业或本。