房地产产品定位实用技巧(doc20)-前期定位(编辑修改稿)

房地产产品定位实用技巧(doc20)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

的幸福，而且可能关系到子孙后代或整个家族的兴旺。 一旦嫁错了先生再换一个，身价上、心灵上都会大打折扣。 那么如何正确地找到这个 “ 点 ” ，归避、预防由于这个 “ 点 ” 的偏差带来的各种病症呢。 炎热夏天，我们喝一口乐百氏纯净水，尚能解渴，殊不知这一 “ 点 ” 水已经过 27 层净化。 同样，我们以国际系统集成法、系统参量法为分析模型认为一个 “ 定位点 ” 也需要 27 层 “ 过滤 ” 与聚焦： 政策因子。 房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反应。 国民经济总因子。 房地产又是国民经济的晴雨表，君不见大萧条时期，欧美资本主义国家的房地产近于崩溃，二战后经济复苏香港房地产亦迅速发展。 在一般的经济高涨、通货膨胀时刻房地产也往往会猛烈上升，房地产市场更有贵时卖出或卖涨不买涨的规则。 市场供求因子。 房地产作为一种特殊的商品，有它自己的供求规律，市场平衡点。 我们不能违背这种规律，但可以利用这种规律，如找出市场空隙点进行市场切入。 反之，既使造出了 最好的房子也无人问津。 消费者群体错位症。 不管房子好坏，关键要确定由那一群消费者来购买，这群消费者又有什么样的需求。 现在市场已需进一步细分，你不可能让不同层次的所有消费者都给你投人民币选票，而只有针对某一群消费者开发其需求的产品才有可能有你一块蛋糕。 如豪华型房屋，这是针对高收入阶层设计的。 它要求建筑外观高贵典雅，与众不同，配套设施要相当完备，地理位置也以市中心为宜。 为显示购房者的高贵身份，户型应宽大。 如普通型房屋，这是针对收入水平较高或储蓄较多的消费者。 这部分消费者多为白 领阶层，因此讲究的是房屋的品味，而这种品味主要是通过室内装饰和家具摆设体现出来的，因此建筑外观的要求不高，房型、单位面积则需根据各自家里的人口数而定，地理位置则市区也可、郊区也可，只在于有一个好的环境就行。 市区方便，郊区有车也无妨，但邻居则要求是素质较高的人群。 如经济适用房屋，这是针对普通工薪阶层而建的房屋，由于售价较低，因而利润也较薄，但对打响知名度却有很大帮助。 这些消费者一般比较关注房屋价格，对建筑外观要求不高，而每套的使用面积则应较小，地理位置在市区边缘或公交车辆线较多的郊区。 位置 ” 错位症。 位置的重要性不言自明，有时同一街道朝南朝北不一样，就差几米房价也大不一样。 当然，位置已不仅仅是位置，还有更重要的地段、区位、商圈、社区等等。 一旦 “ 位置 ” 错位了，房地产价位就将大打折扣。 时机错位症。 也许除了股市以外，就数楼市最讲究时间的把握了。 别看简简单单地造房子，其如何入局、开局、创局、选局、布局、出局、结局，何时买入，投资，何时出售，都有一个 “ 最佳时间 ” 定位问题。 战机销纵即逝，一旦过了这个村就没有那个店了。 环境定位。 区位很重要，有了区位如有一个好的环境就会锦上 添花。 环境包括交通环境、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度、风向、龙脉、地脉、文脉等，以及区内环境、建筑物大体布局等等。 功能定位。 房地产不等于土地加瓦片，功能可能是人们购买房子的第一利益所在。 根据功能不同房地产可划分商业用房地产、住宅区、工业区等等。 商业房地产与工业用房地产等要求也会明显不同。 此外还可以把 “ 功能定位 ” 进一步细分，如分为中央商务区、高级别墅区、文化居住区，涉外公寓区等等，不同的功能社区对房子的设计、施工、管理等的要求显著不同。 例如中央商务区对房子的地段、施工、装饰以及物业管理 的要求特别高。 而文化居住区则突出文化环境的渲染与铺呈。 回龙观地处京昌高速公路边，本是属于城县两不管地带，但是开发商利用教育为依托，打出教育大旗，开发出回龙观高教小区，不仅把城里人吸引到市郊，同时为全国树立了样板，成为重点示范小区。 这就是功能定位的妙用。 户型定位。 任何产品都有核心层、紧密层、外围层、无形辐射层之分。 消费者买房最主要的是买核心层 户型与面积。 尽管现在的商品房早已告别了“ 火柴盒 ” 时代，但是究竟是大开间小开间，狭长型还是蝴蝶型，多少个采风采光口，多少根罗马柱石膏门，单身贵族还是丁克 家族，是否设置家庭舞池及吧台或 “ 互联网家居 ” 点击控制器 „„ ，这一切都必须在开工前已设计完毕，筹划在胸。 材质定位。 不同的功能、风格、户型显然需要不同的材质。 仓储式大商场可能需要大钢架结构，既省时又省料；欧式豪宅可能除非自来水无法进口外都需 “ 德国制造 ” ；某个艺术家可能只要在那一个角落，搞一座怪怪的木头草房，既省钱又美观。 材质定位定得准，对开发商而言有可能大大节省成本，对客户则物为所喜所用就行，做到客我双赢。 主题概念定位。 现在的社区、花园、楼盘，如果要想做成 “ 区花 ” 、“ 园花 ” 、 “ 盘花 ” 而 不仅仅是 “ 楼花 ” ，非有 “ 主题概念 ” 不可。 “ 主题概念 ”也有称之为房地产的 “ 灵魂 ” 、 “ 核心 ”。 象中关村由于电子高科技而价位疯涨，亚运村由于体育概念而寸土寸金，国贸商圈号称 “ 东方的曼哈顿 ” 而昂居京城之首等等，主题概念大体可划分十几种模式，象 SOHO 现代城定准了靓遍京城。 当然，主题概念并不是随便可以臆造克隆的，它必须符合具体的环境，；因地制宜，因境制宜，而一旦错位了亦有可能 “ 差之毫厘失之千里。 ” 特色定位。 俗话说： “ 人可以没有优点，但不能没有特点 ”。 房地产特色定位，就是根据房地产企业开发、企业文化、小区 环境、楼盘风格、文化概念 „„等集约整合、升华出一个最具吸引力的一点作为 “ 诉求点 ” ，以此去吸引相应的目标。 很可惜现在楼盘 “ 概念 ” 满天飞，真正有 “ 特色 ” 的楼盘实在不多。 科技定位。 国外房地产增长的主要杠杆之一是 “ 高科技 ” ，而拉动国内房地产的主要是政策因素与金融杠杆，高科技因子占一层不到。 但随着知识经济时代、互联网时代的来临，新材料、新工艺的不断应用，房地产的科技含量肯定会进一步提高。 真正的智能社区， e 生活在国内可能还远未来到。 文化定位。 人不能整天吃高科技住高科技，高科技需要有多样化的文 化配套才能转化成生产力。 因此，房地产主题、特色、科技、风格 „„ 一切只有围绕 “ 以人为本 ” ， “ 人性化 ” 这个文化定位去展开才有意义。 生态定位。 对于整天奔波于城市物欲中的人们，回归自然是他们最热烈的渴求，所以绿地、森林、阳光、水、空气成了诸多楼盘的重要卖点。 这也是什么武夷花园、丽江花园、公园里的家、八仙花园 „„ 等等走红的原因。 „„„„ 此外还有利润目标定位、社会因子定位、创新定位、配套设施定位、管理服务定位、价格定位、融资定位、形象定位、将来时定位（孕育新需求）、营销方式定位、广告 策划定位、品牌定位共 27 个环节、 27 层定位。 当然，这 27个参量、 27 道程序，有的并非每一项都要有突出的卖点，但充分考虑了这 27 个参量后就容易找到决定项目盈利的支配参量，这是房地产项目定位的实质所在。 也许会有人说，刚刚婚配怎么连未来孩子的名字、衣服，将要读书的学校，读什么专业 „„ 以及孩子的孩子的孩子的男（女）朋友的容貌、专业、身高、家庭要求 „„ 等等都要事先就有规划，用得着吗。 这是没办法的，这是由于房地产这一特殊 “ 商品 ” 的性质决定的。 一片小区，一群楼盘，不但是投资大周期长，关键是可能影 响成千上万人的生活方式， 50— 100 年甚至更长地要留在这个地球表面充当标点符号，所以不得不 “ 先谋而后建，先胜而后战 ” ， “ 上兵伐谋，其下建城 ”。 人无远虑，必有近忧；房无远谋，必有病症。 象人穿衣一样，上面第一颗钮扣如错位，将使下面颗颗错位。 房地产定位错误，轻则出现残局、伤病房、烂尾楼盘，重则成了一堆堆建筑垃圾，工人下岗，公司关帐。 一着不慎，满盘皆输。 因此，在房地产定位上多下点功夫，甚至象马晓春、李昌镐下围棋那样能走一步想十步，就有可能磨刀不误砍柴工，事半功倍，少走臭棋，死棋。 甚至这 27 层净化、 27 层定位仍不完备，由于市场、环境是不断变化的，原先的定位未必 100%正确，故仍须对原来的定位进行反馈权变式再定位，如此定位 → 再定位 → 定位 →„„ 再定位，经过几轮螺旋式的循环反复才有可能高效益地逼近目标。 第 1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析 分析 A：楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。 从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。 国际文化教育大。