房地产与旅游业的盈利模式(doc29)-地产综合(编辑修改稿)

房地产与旅游业的盈利模式(doc29)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 26 页 以购买实体货物为目的的商业经营场所，逐步发展成为以购买实体货物与购买多样性服务相结合的混合经营场所，产生了以休闲性购买为特色的场所、以旅游纪念品购买为特色的场所、以休闲餐饮、休闲娱乐、休闲康体等为主题的大型商业化街区。 这就是商业与休闲的现代整合。 其中，步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、 Shopping Mall 等等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。 换个角度看，商业地产出现了两个趋势：一是大型商业楼盘或街区的游憩化趋势；二是休闲、娱乐、餐饮、购物等的混合聚集化趋势。 Shopping Mall、步行街是游憩化的商业地产的典范。 Shopping Mall 的成功，必须以休憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提，纯粹的卖场必将失败。 而对休憩吸引力的设计，是旅游休憩方式设计的专业特长，旅游专业技术可以为商业地产提供巨大贡献。 商业步行街，是一个城市休闲的象征之一。 如何逛街游 乐，获得本地市民与外地游人的同样钟爱，需要进行休憩方式的专业性设计。 城市“中心休憩区 (central Recreation District)”模式，已经被广泛的接受，但是如何进行设计和整体开发，对于大多数城市，仍然是一个难题。 任何一个城市都有一个或两个城市休憩中心，有的地方是商业步行街，有的是酒吧区，有的是娱乐餐饮混合区。 如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯，上海的外滩、南京路、新天地，成都的春熙路、玉林生活广场等等，就是这些城市的“中心休憩区”。 城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观 可能性，上海外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯称为“外滩模式”，商业步行街模式，如重庆的“南滨路模式”，都是创意开发的典型。 二、商业休闲步行街的模式 总结全国商业休闲步行街区，共有 5 种经典类型： 现代综合型商业步行街区这是城市中最普通的商业步行街区，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。 比如北京王府井、红桥市场等。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 26 页 民俗特色休闲街区 一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的风情街区。 借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物 功能，形成城市民俗特色休闲街区。 进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。 丽江古城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域，已经成为旅游名片。 滨水休闲步行街区 城市滨水带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区。 形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。 经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。 酒吧休闲步行街区 酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优 势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区，包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等等，成功的打造出夜生活区，成为城市旅游的亮点。 餐饮休闲步行街区 餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，可以说，中国人的社交生活 80%在餐桌上。 因此，只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。 投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势，往往成功地打造出餐饮休闲街区，形成社区房地产热销。 国内最善于借助餐饮休闲开发地产的，是成都置信房地产公司，其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为成功的经典；重庆南滨路、泉 水鸡，北京簋街等等，都是成功的项目。 三、商业休闲步行街的休憩功能打造 商业休闲步行街区的开发是以商业房地产的手段为核心盈利模式的。 但是，商业运作的或功，不仅需要房地产的手段，还必须深刻把握城市休闲休憩功能的开发，以此功能整合为突破口，带动流行消费潮流，才可能获取房产或房租的高额回报。 我们将城市休憩功 能，主要概括为以下几类： 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 26 页 商品销售为核心的逛街模式 餐厅饭馆为主体的餐类模式 酒吧演艺歌厅 KTV 为主的夜生活模式 康体健身洗浴按摩为主的修身模式 工艺土特产工坊为主的游客观光购物模式 综合购物与休闲服务的集成模式 四、商业休闲步行街的文化打造及景观设计 对商业休闲步行街区必须进行文化打造。 在我们的设计实践中，一般追求 4 个文化类别： 现代时尚潮流文化，追求现代流行的文化风潮。 典型代表：重庆南滨路，北京“ 798”； 移植欧美海外风情，形成异国情调。 典型代表：成都“国色天香”，阳朔西街； 中式古风文化 ,以汉唐宋明清不同朝代为依托，形成时代文化主题。 典型代表：成都“芙蓉古城”； 民族民俗文化。 以当地民俗、宗教、少数民族风格情调等等为基础，形成特色文化。 典型代表：九寨沟边边街， 成都锦里。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 26 页 水休闲旅游房地产开发 一、水景楼盘价值持续提升 “择水而居”素来是中国人的梦想，中国传统文化中就有“仁者乐山，智者乐水”的说法，水不仅仅是人畅游、栖居之地，而且还与人的道德判断联系起来了，可见水在中国文化中的地位。 所谓水景，表面来看是有水的景致，但是其深层次的含义则彰显了人与自然的和谐关系。 放到楼盘、社区来说，无论是借用城市河、湖的自然景色，还是将河、湖之水引入社区，结合人工造景，乃至纯粹的人造水景，其终极目标都是追求建筑、水与人的和谐。 以此为标准，真正优秀的水景楼盘当不以水域的大小为 其惟一评判标准，而在于空间、自然关系的和谐。 北京近 800 个住宅楼盘里，亲水水域面积大的楼盘近 40 个，另有近 50 个沾水楼盘，不同程度“有水流过”。 据调查，香港的水景住宅较之一般住宅价格高达 7至 10 倍；在台湾，同一地块水岸住宅与普通住宅相比有 10％一 15％的价差；上海离水域 500 米以内的住宅，比离水域较远的住宅均价高出约 5％一 7％。 二、水景整治中的城市经营 水景房的好销、热销、升值销售，形成了城市水景改造与滨水房地产开发的城市经营经典技术。 几乎每一座城市都有了“一江两岸”之类的大型城市河道整治与土地开发 工程。 而且，水利工程总能带来巨大的一级土地开发收益。 因此，各地纷纷进行水系整治规划，投入巨资，开发水景。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 26 页 上海 5 年投入 500 亿元，到 2020 年中心城区全部河道基本消除黑臭。 在 2020年上海世界博览会举办之时，上海将回复“东方水都”的风貌；北京海淀区政府将拿出 23 亿元人民币，并调动各方力量共计 60 亿元人民币，打造“秀美山水园林海淀”。 三、水休闲模式 —— 水圈分层次游憩及景观设计技术 人们不断创造出新奇的游乐方式，形成了亲水、浴水、临水、戏水、入水、借水、观水、听水、滨水、游水 10 种利用水体、进入水中、借用水景 的方式。 北京绿维创景规划设计院于 2020 年提出的“水圈分层次游憩及景观设计”技术，是在几十个水休闲游乐项目策划中形成的一套系统的“水休闲游乐”设计开发技术，是绿维机构开展水主题旅游开发的核心技术。 “水圈”是分析水体及其周边环境的方式，把水体按照圈层概念进行分层。 “水心”以自然岛屿、沙洲、人造建筑等为核心，成为水体中的核心标识系统和游憩目的地；休闲模式包括：茶室、酒吧等休闲场所；小品、建筑等景观标志；生存岛项目、自然生态岛、魔幻岛、仙岛、动物岛等主题游乐岛屿； “水面”以船、筏等为交通及游憩工具，以漂浮 结构形成大地艺术景观，其休闲模式包括：滑水、船艇、竹筏、帆板、冲浪、激流勇进、漂流、水上充气游乐设施等；在漂浮物上进行的饮茶、听琴、钓鱼等休闲活动；以及浪漫碟屋、漂浮结构的景观小品等； “水中”或“水下”是一个新的世界，可以潜水、游泳、戏水，也可以建设水下世界 —— 水宫 (新海洋馆模式 )；休。