房地产-成都华阳项目可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

房地产-成都华阳项目可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 19 页 共 77 页 层现象暂时不会出现。 旧城改造引发被动需求 2020年开始的大规模危旧房改造，三年拆迁危旧房 410万平方米，加上城市道路通畅工程、沙河整治工程、东郊产业结构调整等，旧城拆迁改造引起居 民购房被动需求。 成都潜在购房需求巨大 随城乡一体化工程的实施，成都市城镇人口将在 2020年增加 700万人，这将增加至少 105 万套住宅，共 10500万平方米， 20202020年平均每年迁入人口 20 万人，创造约 600万平方米购房需求，由于迁入力度逐年增大，其需求也呈逐年递增趋势。 房地产市场供应量持续紧张 由于宏观调控因素的影响，土地供应仍然比较紧张，将影响 2020年的市场供应量。 成都 2020年成都的土地供应量有所加大，但绝大部分都是大盘，相对中小盘，大盘的运作周期很长，其开发准备期也 很长，在短时间内，这些大盘不会大规模上市。 成都原储备的开发土地现在已经基本消耗， 2020年土地供应总量仍然紧张。 、成都房地产市场价格会保持增长 成都房地产供求关系决定价格继续上扬 由于多种原因，成都房地产供不应求的局面还将持续，在这种供求关系的影响下，价格会持续上扬。 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 77 页 房地产成本上升导致房地产价格上涨 由于土地的获取规范化，土地供应紧张，导致土地价格上扬，造成了房屋成本大幅上涨，房地产价格也随之上涨； 从 2020 年以来，国家对房地产及相关产业进行宏观调控，包括水泥、钢材等主要建 材都有了较大的上涨，导致房屋成本和销售的上涨。 华阳房地产市场特征 商品房需求大幅增长 由于成都市政府和各办事机构都将南迁至华阳，成都市同时将在南部建设城市副中心，从 20 2020 年来看，对华阳房地产的消费刺激很大，随南迁的临近房地产消费还将增长。 华阳新区房地产历年产销图0102030405060702020年 2020年 2020年 2020年 2020年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2销售量( 万平方米)开发量( 万平方米)产销比例 随着华阳开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，华阳新区作为成都市副中心已初现雏形．华阳新区的住宅建设符合《成都市城市总体规划（ 19962020）》，随市委、市政府以及各政府部门南迁，成都市市政府必 将在政策上加大力度予以扶持，使华阳新区的发展具有良好的前景． 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 77 页 由于企事业单位迁址华阳，造就了相当大的被动需求，这应该是最近几年华阳房地产市场上最活跃的消费力量。 土地供应仍然紧张 成都市南面在三环路内的土地已经基本开发完毕，土地供应存在断档现象。 ，而其他地方虽然有土地，但由于各种因素限制，还没有达到大规模开发的成熟度。 华阳老城区建设年代比较早，其配套设备设施、以及开发环境都不理想，而华阳新区能依托老城区的部分配套设备，已经大规模开 发了 4年，其土地成熟度和开发环境在成都南郊是最好的，也是人气最高的。 现已开发的土地已占华阳新区土地的 37%，已出让的土地面积为 3500 亩，占华阳新区的 63%。 新希望集团 220亩 ,远大集团（远大风景开发商）约 2020 亩 ,心怡地产（左岸花都开发商） 1300 亩 ,统建办 400 亩 ,新区其余地方规划暂时未上报 ,固维持现状尚待后续开发。 华阳新区房地产市场仍然供不应求 近年来，华阳新区房地产开发呈现供销两旺的局面，随政策实施和配套设备设施的不断完善，在华阳新区置业的客户越来约多，从 2020年的 5万平方米到 2020年的 ，房地产的销售面积增长了 12倍，随政府搬迁的邻近，房屋需求还会增加；通过回归计算， 2020年的需求可能达到 74万平方米， 2020 年的需求可 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 77 页 能达到 万平方米。 历年房屋销售需求分析01020304050607080901002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年销售量( 万平方米)销售回归线 . 2020 年 2020年华阳新区的房地产市场供应量仍然紧张，一方面是土地比较紧张，另一方面华阳新区现有存量土地都已经掌握在少数几个开发商手中。 根据规划方面的信息，华阳新区 2020年的开发量约为 4050 万平方米之间。 华阳房地产市场价格将继续走高 由于多种因素的影响，成都房 地产市场价格会继续走高，这将带动华阳房地产继续走高。 华阳新区在 20 2020 年的供不应求的供求矛盾将更加突出，这也将使房价继续走高。 由于成本上涨使华阳的放假继续走高。 从华阳市场价格来看，华阳住宅的心里接受价位已经到达2700— 3000元 /平方米的范围中，且会继续升高。 华阳新区的房地产价格增长率是成都最高的，在四年中房产价格已经从均价 800 元 /平方米上涨到 2721 元 /平方米，根据分析，在 2020年年底房价预计上涨到 3080 元 /平方米，而 2020 年年底 预计 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 77 页 涨至 3560 元 /平方米。 五、本项目场初步机会论证 机会论证 房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。 项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。 现对该项目真正的、突出于华阳新区住宅 市场的优势点集中如下。 项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。 国家宏观经济进入上升期，同时房地产市场也迎来繁荣期，恰恰华阳新区住宅价格和趋势 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋价格 回归线 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 77 页 是本项目的开发经营期。 住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。 成都市开始实施城市向南发展，市政府将迁往华阳，华阳新区房地产市场拥有政府政策支持，并在消费者中有比较强的号召力。 随国民经济增长，人民生活水平大幅提高，置业意识 —— 古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。 全社会小康后的家庭消 费将首先集中在住房条件的改善方面。 项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 本项目东临府南河，西临华阳河畔公园，其自然环境在华阳新区独天得厚； 本项目可作为企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地； 本项目占地 125亩，规模适中，可作为中档住房，是置业的较为理想的地方； 大大促进项目所在地区交通的优化。 未来几年里，这些设施将逐步完成，那么本项目销售将适逢其时。 理想地方。 项目开发经营机会点 整个华阳人口众多，外来人口也较多，而且私营， 民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之政府南迁的大规模建 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 77 页 设活动，使得整个华阳的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。 项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，华阳新区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个 XX 乡的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。 本项目目前交通状况良好，已建的天府大道，规划的将成都地铁 1 号线即将开建，到时候小区的交通将相当便捷， 而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将 风险论证 ，市政府宣布南迁计划造就了华阳新区房地产市场的火爆，但如果南迁工作相对滞后，则房地产市场的耐久度会有降低，可能会对华阳新区房地产造成影响。 . 华阳新区房地产市场的发展还得益于华阳新区的基础配套设施的建设预期，如果成都市基本配套建设重点转移，或者华阳基本配套建设滞后，也会对华阳新区房地产造成影响。 六、项目竞争分析 项目周边楼盘分析 华阳新区商品房市场状况 楼盘 建筑形态 价格 付款方式 销售状况 远大风景1期 欧式花园洋房，水环境、欧式商2020亩 住宅 16万平方米 商业 3万平方2020年年底开盘，现一期已销 中国最大管理资源中心 第 26 页 共 77 页 业街 低密度建筑 米 售 50%，销售状况较好。 左岸花都1期 多层、商业商业街 1300亩 住宅 28万平方米 商业 方米 2020年年底开盘，一期已经清盘 水上花城 低密度建筑，临河环境，低密度建筑，别墅群 无 住宅 平方米 商业 1万平方米 2020年开盘，现已销售 70% 黄金海岸 多层建筑，别墅 无 住宅 方米 商业 方米 2020年开盘现已销售 90% 翠拥天地 多层建筑，别墅 无 住宅 13万平方米 商业 1万平方米 2020年开盘，现已销售 95% 城南名筑 高层电梯公寓 无 住宅 16万平方米 商业 方米 2020年年初开盘，现已销售约20% 嘎纳影象 纯商业楼盘 无 8万平方米 包括 1个大型超市、 1个星级酒店 2020年 3月开盘，现已销售约10% 商品房总计 万平方米，其中住宅 万平方米，商业用房 18 万平方米。 已售商品房 万平方米，其中住宅已售 万平方米，正在销售的有 万平方米，新开楼盘有 米，占 72%；商业用房已售 ，正在销售销售 米，新开楼盘 万平方米，占 %，总的来看，华阳新区房地产处于供不应求的状态。 中国最大管理资源中心 第 27 页 共 77 页 在售房比例%%%%%%%住宅在售房 商业在售房新建房存量房。