房地产-某市某新城项目预可行性分析报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

房地产-某市某新城项目预可行性分析报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

求产生了很大程度的影响。 开发理念较为滞后 A、户型设计 ：户型结构单一、设计面积偏大，布局不合理。 以三房以上的户型为主，面积普遍比较大，缺乏小户型产品； B、建筑风格 ：绝大部分楼盘建筑风格千遍一律毫无个性可言，抄袭 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 30 页 现象极为严重； C、服务体系： 专业物业管 理公司较少，大部分楼盘都由开发商自己成立物管公司 `进行管理，管理水平不高，物业管理费 元 /平方米； D、户型面积 ：根据全国房地产发展较为成熟的城市的统计情况来看，市场供需主力户型为 100 平米以上的三房二厅二卫一厨住宅，经过科学研究结果也表明舒适性住宅的标准应该是客厅面积 2535 平米左右，主卧 1520 平米，两间次卧分别为 1215 平米和 1012 平米，加上厨房、卫生间、阳台和公摊单套建面在 120 平米左右； 目前 B 在售楼盘中，三房二厅一般都以 130 平米以上的大户型为主力，且缺少二房等小户型产 品，与全国的差距较大； E、园林景观 ： B 市目前在售项目一般规模均较小，小区内很少有园林景观和绿化。 D城市花园、新城国际、钻石城为典型的大规模大园林景观社区，在 B 掀起“大”的概念。 宣传推广落后 B 市房地产市场整体营销策划随着楼盘竞争的加剧也逐步在提高，很多发展商已开始改变原来营销策划、开发、销售都由自己独立完成的观念，已有部分楼盘聘请外地专业营销策划公司和广告公司参与代理，市场上开始出现较高水准的楼盘。 为代表的楼盘有： D城市花园、XX 世家、新城国际、钻石城。 A、媒介宣传 ：受本地开发商常规的土 法开发的观念影响，与全国各大城市的道路两旁林立的房地产广告牌和满是房地产广告的报纸形成鲜 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 30 页 明对比的是， B 很少见到房地产楼盘广告，由于本地媒体比较少，报纸发行量低，印刷质量较差，传播面窄，导致广告宣传的主要形式均采用户外广告牌的形式。 B、卖场和样板房 ：与现在大城市先做卖场和绿化园林，后建楼的做法相反的是， B 本地的众多楼盘不注重卖场的包装和销售气氛的营造，大多仅设置非常简陋的售楼部，包装差，且很少做样板房，一般都是在主体工程基本完工后才开始做绿化园林，无法体现楼盘的档次，甚至没有绿化园林，也没有认识到全新式营销 对楼盘销售的促进作用，缺乏对购房者的正确引导。 四、项目定位 X 湖 新 城 概 念 设 计 之 二 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 30 页 （一） X 湖公园、 F 大道 X 湖新城标段道路建设 充分利用 X 湖公园的自然资源，融合现代文化色彩，投资对其开发建设。 建成后，优美的自然生态环境、鲜明的地域文化特点，将成为 B市民及各地游客放松 身心、休闲娱乐的好去处，并成为城市中一道亮丽的风景线。 F 大道建设的同时注重周边的绿化景观规划，目标是建成一条绿色宽广的拓城之道、发展之道、民生之道。 F 大道的建设，将极大地拉动城市东扩南移，拓宽城市发展空间，缩短中心城区与城市出口的距离。 打破 C区的交通瓶颈，进一步强化 B“东大门”的交通枢纽地位，对提升城市品位、促进经济发展、改善居民生活具有十分重要的意义。 （二） 高尚生态居住区、综合商业 在 B 市东部 X 湖周边、 F 大道 X 湖新城标段道路两厢开发面向 B、 A乃至中南部地区的国际化生态高尚住 宅社区。 B 市丰富的旅游资源及方便的交通为高尚社区开发了有利条件，高尚社区建成后配合良好的策划宣传将吸引大量的 B 地区中高端客户、 A 省高端客户、及外地高端客户等。 最终建造一个人与自然和谐的国际化生态高尚社区。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 30 页 高尚生态居住社区 概念设计之一 高尚生态 居住 社区 高尚绿色生态居住社区的建设将充分利用 X 湖自然景观，吸收项目投资商开发的 “ XX” 、 “ XX” 、 “XX” 等知名 楼盘 的 规 划 设计 理念，以 国际级 、 专业 化服 务质 量，打造出 B 最高端居住小区。 绿色生态居住区 将建成国际化、生态型的高端居住区，主要为 X 湖新城 区域市民 服务，同时面向市内及周边地区追求居住质量的高端人士，打造中国 华东 居住典范。 将集中建设欧陆世纪园、太平洋风情区等一大批具有国际地域风格的建筑，成为万国风情的国际新家园。 高尚绿色生态居住社区 拟定位为大面积绿化花园式国际化生态高尚住宅。 整个建设内容主要由以下几部分组成：创新型豪华别墅、现今设计理念的小高层建筑、建筑风格独特的高层建筑、突显大气的社区会所、流畅的交通干道、大面积的绿化草坪、前瞻性规划的绿化树木及齐全的商业社区配套设施等。 社区建成后将为业主提供环境优美、空气清新、生活方面的居住环境，社区 会所将为业主提供餐饮、娱乐、健身、游泳、 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 30 页 公寓、商务、休闲等服务，社区配套中的商务设施如购物超市、商务活动室、商务酒店、娱乐设施等将面向成为 B 社会配套的一部分，也努力使其成为 B 市高端社会配套的重要组成部分。 社区内的绿化设计特别是绿化草地设计、绿化树木选择及布置设计、水系规划设计、道路规划设计等将决定社区的品位和档次。 从初步来看，本项目地块进行绿化时将初步计划在 F 大道路侧进行纵深绿化建设使其成为社区的主要景观带之一，纵深深度结合政府总体规划后给出；为充分利用地块现有 X 湖水面并对其投资改造型，初步计划利用项目地 块内 X湖主要水系，使其成为社区的另外一个主要景观带。 社区具体绿化设计方案将进行整体规划设计，将本社区建成 B 市有影响力的国际化生态高尚社。 商贸购物及商务办公区 主要建造服务于 X 湖新城科研办公、商品交易、金融等的 写字楼 、 商务酒店 、 金融服务机构 及 配套商务服务 机构。 五、项目规划与实施 （一）项目建设实施步骤 根据 B 市总体规划要求， D 集团计划用五年时间对整个 X 湖新城实行“整体规划、分期、分步实施”开发建设，项目规划总占地面积约为 5000亩，建筑面积约为 200 万 ㎡ ，建设总投资约为 35 亿元人民币。 项目总体 分两期进行。 一期项目包括：投资对 F 大道从 B 市康乾公司至东外环路路段（约 公里）的基础设施及 X 湖公园建设；投资对 F大道上述路段两厢的土地及 X 湖公园周边的补偿土地（ F 大道上述路段两厢的土地的补偿顺序为自西向东依次出让）进行商住开发。 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 30 页 二期项目包括：投资对 F 大道从东环路至高速铁路客运站路段的基础设施建设；投资对 F 大道该路段两厢的补偿土地（土地补偿的顺序为自东向西依次出让）及 X 湖新城内补偿之外土地进行商住开发。 （二）项目规划 整个 X 湖新城分为四大功能区： 交通功能区。 投资 F 大道建设，打造以 F 大道、 武广高速客运站、东外环及其他城市次干道为交通枢纽的 B 东部新城区，彻底解决长期以来制约 B 东部经济发展的交通瓶颈。 占地约 1000 亩。 F 大道建设概念图 X 湖水域生态保护区。 投资对 X 湖公园进行改造， 以“亲水”为主题， 拟引 X 水进湖，利用 X 湖水域的自然 资源，融合现代文化色彩，建成面向全市人民开放的休闲娱乐、观光旅。