房价升降的全面考察doc117-地产价格(编辑修改稿)

房价升降的全面考察doc117-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

子还是这个价钱，只不过比起泡沫时期来，买的地段可以好一些，设备先进一些而已。 我有几个朋友，70年代大学毕业的时候，正赶上房地产价格高涨的时期，他们四个人，只有一个人买了房子，其他三个人总是笑他傻，他们都租房住。 但是到了 90年代，那位买了房子的朋友早已还完了贷款，又重新将自己的房子翻盖成三层楼，而其他三个人终于顶不住租房过的日子，先后在 93年， 95年， 98年买了房子。 九十年代是日本房价最高的 时候，他们顶了一辈子潮流，最后买了高价。 人生已经到了快退休的前夕，将银行贷款一直贷到死后用生命保险去冲抵的地步。 事实说明傻的是他们。 成功的人生和失败的人生不仅表现在金钱上，还在后代的培养上也体现了出来。 这四位朋友都是大学里的教职员，那位买了房子的朋友，一子一女都上了很好的大学，毕业后就职走上了社会，他们自己老两口老后的生活也有了坚实的保障。 而没有买房子的三个人中，其中一个学历最高，为人处事最精明，夫妇的年收加起来有两千多万，但是长期以来只租 7万的一式一厅过日子。 用他的话说是身外无余物最好。 但是他的儿子呢 ?他 儿子从中学以后就不上学，脱离社会，躲进家庭，还说不得。 现在他本人退休了，儿子已经二十七八岁了，就这么养在家里。 还有两位的孩子，虽然不至于到这个地步。 但是下一代的成长差距是很明显的。 他们四个人，再加上我，经常在一起聚会。 有时聊起当年买房子的事，他们已经没有嘲笑那位买了房子的那位的心情了，但是自己还是不肯认错。 总觉得租房也是一种人生观。 有一次，我就插进去说，帐不能只从经济上算，还必须算一算下一代的教育和成长。 你住小房子你可以有自己的价值观的平衡，而小孩是不会认可大人的价值观的，他只能被动的接受你们给他安排的环境 ，你让他在什么样的环境中生活就变成什么样的人。 当时三个人都沉默了好久，最后，那位最年长的终于说，这么说起来的话，倒也的确有道理。 第二年，也就是 98年，他终于买了自己的房子。 但是一切都已经晚了。 我跟大家说这么多的意思，就是希望大家能明白，一个人不可能经历房地产的两次已上的盛衰。 房地产的周期是非常长的。 为什么看好上海房市的是台湾人，香港人，日本在住的中国人，因为他们知道房地产的基本规律，他们经历过房地产的上升通道。 为什么国内的人房价一涨就惊慌失措，步步踩空，因为人们都没有经过房地产的涨跌。 很多人都在说 93 年的 时候也不景气过。 错了，那时的房地产还是计划经济的产物。 真正的房地产市场元年应该是从2020年算起的，我们还只不过迈出了第一步，今后的道路还会是很漫长的。 拿破成兄说谁也没有经历过房地产的暴跌，好像他经历过似的。 房地产的暴跌是有多方面原因的，日本的暴跌跟日元高涨，美国做空日本有关，房地产暴跌只是其中的一个环节而已。 香港的暴跌是因为 97年之前中英两国政府较劲，造成房地产的非理性增涨之后的价值回归。 海南的房地产暴跌本身就不是市场经济的产物。 台湾的房地产低迷受两岸形势的影响。 房地产是整个经济的晴雨表，经济不垮，房地 产也不会单独垮。 房地产即使暴跌也不可怕，没听说日本的房地产价格下降死过多少人。 因为房地产不像股票那样会变得一钱不值，大多数人都还在同样的房子里住着。 已经买出去的房子的评估价格是降了，但是你要去买的新房价格却并不会降很多。 知道是为什么吗 ?买卖都是双方的，你想要用 1500 元一平米的价钱去买人家 10000 块钱买来的房子，人家宁可让它空着也不会买给你。 己所不欲，勿施于人，说的就是这个道理。 房子不是西红柿，买不出去就会烂掉。 拿几十套房子来回倒的投机家毕竟是少数。 现在日本有很多空房，但是该买房的人还是老老实实去花 34000 万买 560 平米的房子。 等待房市崩盘想捡便宜货的想法本身就是梦想，是想要掠夺他人财富的不健全的空想。 只有股市可以产生并容纳这种想法，在房地产上是要落空的。 从宏观上 ,中长期来看 ,楼上说得是很有道理的 .老实说 ,在这也就 chenzq55 等几个人能说出深层的道理来 .但是短期来说 ,由于国家的宏观调控 ,根据中国的现实 ,上海的楼市短期面临的调整似乎是难以避免的 . chenzq55的话中有个严重忽略事实或者说轻描淡写的地方。 你举例说辞，长篇大论，道理是很不错，但最后一处却有些问题。 “拿几十套房 子来回倒的投机家毕竟是少数。 ” 这句话是你的原话，说明了你对上海房地产市场现状不了解或者故意回避一些核心问题。 可能这些投机家的人数是少数，但他们拥有的市场占有率却是绝大多数。 如果你否认了这一点，那么讨论都是在边缘，而没有进入实质阶段。 回答 royal:调整不等于崩盘。 世上哪有不调整而直线发展的东西 ?不是说道路是曲折的，前途是光明的吗 ?调整意味着结构变动，冷热对冲，调整同时意味着无限的商机。 一个直线上升和直线下降的市场是没有机会的。 那是赌博，革命，而不是正常的经济建设。 回答元帅 :从某种意义上来说，投机家 的存在显示了套利空间的存在，意味着严重的供需不平衡。 试想有火车票的黄牛，倒房票的炒家，可是谁曾见到过独占冰棍生意的人 ?有人囤积水资源和粮食吗 ?如果不是战乱的时候 ?股票刚出来的时候，人们也疯抢过，现在还有人去抢一只股票吗 ? 有几个问题请大家冷静的思考一下。 1，政府提高房贷的利率，却让银行的个人存款利率停留在原有水平，这意味着什么 ? 2，政府死死顶住美日的压力，不让人民币升值，却不动声色地让通货膨胀，这又是为了什么 ? 3，鼓吹中国经济过热的是外资，准备大批投资抢滩上海的也是外资，那个 摩根士丹利亚太区经济学家谢 国忠唱空中国唱得最凶，可是正是他们的公司准备在上海房地产进行大笔投资。 这又意味着什么 ? 4，政府不知道如何让房市降温吗 ?解铃还得系铃人，房价是政府为了拉动消费，实行住房改革，推出各种利好，花了九牛二虎之力好不容易才启动的。 现在既然房价已经太高了，为什么政府迟迟不肯下手。 让房市降温的最有效手段就是限制房子的转手。 日本的泡沫经济就是出台房屋买卖限转三年的政策所刺破的。 政府还在等什么 ?央行副行长对民间资本和地房政府的呼吁为什么形同哀求 ? 想想这些，大家也许会明白很多。 你错了。 不良贷款即金融危机，是同一个东西。 政府怕的是，压一压怕崩盘，放一放怕过热，骑虎两难。 这是有中国特色的市场经济的宿命。 应该注意的是，造成不良贷款的是房地产商的过度开发，而不是个人的房贷。 对银行来说，房贷是优良贷款。 现在压制开发商，抬高房地产商的准入门槛，整顿房地产开发规模，实际上只会更进一步压缩两三年后的住房供给量，迎来又一波更猛烈的房价高涨。 对楼市，长期看好，短期看跌。 长期看好的理由也就是因为中国人多地少。 上海始终处于“优质商铺”地段。 自然会越来越好。 其实，上海如果想楼市涨，只要对户籍政策进行一下改变，就有数不清的人愿意在上海 购买房产了。 不过，由于受西方移民政策影响，“人才为我所用，不为我所养”，目前，上海还是在竭力控制人口的。 短期看跌的理由是，目前的房价已经超过普通人的承受范围，需要一个调整，来积蓄力量，所以目前投资楼市可能获得的收益不如炒粮食，不过粮食又没法炒。 随着通货膨胀最终带动工资上调，楼市将再度上扬。 成功的人生和失败的人生不仅表现在金钱上，还在后代的培养上也体现了出来。 这四位朋友都是大学里的教职员，那位买了房子的朋友，一子一女都上了很好的大学，毕业后就职走上了社会，他们自己老两口老后的生活也有了坚实的保障。 而没有 买房子的三个人中，其中一个学历最高，为人处事最精明，夫妇的年收加起来有两千多万，但是长期以来只租 7 万的一式一厅过日子。 用他的话说是身外无余物最好。 但是他的儿子呢 ?他儿子从中学以后就不上学，脱离社会，躲进家庭，还说不得。 现在他本人退休了，儿子已经二十七八岁了，就这么养在家里。 还有两位的孩子，虽然不至于到这个地步。 但是下一代的成长差距是很明显的。 他们四个人，再加上我，经常在一起聚会。 有时聊起当年买房子的事，他们已经没有嘲笑那位买了房子的那位的心情了，但是自己还是不肯认错。 总觉得租房也是一种人生观。 有一次，我就插 进去说，帐不能只从经济上算，还必须算一算下一代的教育和成长。 你住小房子你可以有自己的价值观的平衡，而小孩是不会认可大人的价值观的，他只能被动的接受你们给他安排的环境，你让他在什么样的环境中生活就变成什么样的人。 当时三个人都沉默了好久，最后，那位最年长的终于说，这么说起来的话，倒也的确有道理。 第二年，也就是 98 年，他终于买了自己的房子。 但是一切都已经晚了。 致 ask 这段话应该不会有什么理解上的歧义吧，我的文字表达能力真的这么差么 ? 房市自从 2020年以来，一路高涨，如果不是最近的政府宏观调控，只凭惯性也 应该还会再涨一段时间的。 政府是考虑到后续发展的重要性，才接连推出几项控制房市的政策的。 政府从内心里应该是喜欢看到房价高涨的。 只是为了缓和民情，不得不推出中低价房满足普通老百姓的需要。 但是他们并不原意看到因为中低价房的推出而影响了市中心的房价，所以把解困房放到了远郊区，既照顾了低收入阶层的困难，又维护了新富起来的人群的利益。 这是颇费苦心的一番设计。 政府的两难之境在于，不依靠新富人阶层，中国经济不可能发展，不安抚低收入者阶层，中国社会不能安定。 处理好二者之间的矛盾，需要一种走钢丝般的技术。 可惜，今天的低收入 阶层却并不一定理解政府的苦心，他们总以为政府跟新富人勾结在一起，坑他们 (事实也确实有这方面的问题，要不然怎么会有那么多贪官呢，难怪老百姓怨气冲天 )。 他们不仅要房子住，而且要市中心的房子。 我在安家论坛就碰到一位哥们，他抱怨说， 2627岁买房子，还款十年，自己已经 367岁了。 该退休了，口袋了还剩不下几万块钱。 你看看，这是一种何等胸怀，别说日本，就算美国，有 267岁就能买房子的吗 ?买了房子的人有十年贷款就能还清的吗 ?有又能买房子又能时不时出去 happy 一下的吗 ?这样豪气冲天的所谓低收入阶层，只能说是我们过去 的公有制把他们惯坏了。 的后果不能一概而论吧。 应该分析一下，中央是想不论开发贷款还是个人贷款一棍子打死呢，还是严格控制开发贷款，适当谨慎个人贷款呢。 我觉得是后者。 银行的钱总要放贷款，不给开发商贷款，就要寻找别的出路释放压力，个人贷款不会停，说不定更宽松。 这样一来，房产供给反而减少，个人贷款不受影响。 中央达到控制固定资产投资目的，地方保持房价不跌，消化寸量。 以下是引用 chenzq55在 2020519 16:49:00的发言： 有几个问题请大家冷静的思考一下。 1，政府提高房贷的利率，却让银行的 个人存款利率停留在原有水平，这意味着什么 ? 2，政府死死顶住美日的压力，不让人民币升值，却不动声色地让通货膨胀，这又是为了什么 ? 3，鼓吹中国经济过热的是外资，准备大批投资抢滩上海的也是外资，那个 摩根士丹利亚太区经济学家谢国忠唱空中国唱得最凶，可是正是他们的公司准备在上海房地产进行大笔投资。 这又意味着什么 ? 4，政府不知道如何让房市降温吗 ?解铃还得系铃人，房价是政府为了拉动消费，实行住房改革，推出各种利好，花了九牛二虎之力好不容易才启动的。 现在既然房价已经太高了，为什么政府迟迟不肯下手。 让房市降温的最有效手 段就是限制房子的转手。 日本的泡沫经济就是出台房屋买卖限转三年的政策所刺破的。 政府还在等什么 ?央行副行长对民间资本和地房政府的呼吁为什么形同哀求 ? 再来凑个热闹： ，我反复强调过，除非经济真的要实现硬着陆，否则不会动； ，这点非常明显，在我发起的那个讨论里讨论已经足够多。 通货膨涨已经结束，政府的调控无法逆转消费不景气的现状，说明了房地产的消费并不足以支撑整个社会产业结构； ，大摩刚刚把在上海一块项目的开发权转让给了另外一个开发 商，对方恰好是我的一个朋友负责的， 4月底我已经获知这个消息； ，当初启动市场最主要是放开了个人信贷，那么现在压缩个人信贷也很方便。 不过橡皮筋崩得太紧了，不能立刻还原，否则会崩断，只能慢慢压缩，虽然整体行动上有一定的滞后效应，但方向却很明了。 再说需求，分析上海和北京市场未来的价格变化 上海已经被所谓两外资金恶炒了一轮，目前市场上最常见的是炒家的言论。 他们说：市场上有大量的需求，有那么多人需要买房。 其实从证大花园业主全体联名告开发商的名单仅占房屋数量 1/3，我们就知道，现在 国家用来衡量空置率是否被消化根本就不是一个客观的指标，如同我们的 DGP。 当前长三角一带出台的政策是以限制炒家现金流为主，对短期投资客的行为来说是致命的，因为他们的现金流一般不能保证僵持到一年以上。 那么，这个所谓的市场有效需求是在不停变动的。 目前已经进入完全的一个资本运作市场，大家把房子当作赚钱的工具而不是体现其居住价值本身。 政策面为了防止银行的风险和稳定政局，对这种炒作行为进行限制，是正确的。 一旦脱离资本运作市场，还原本色，那么有效需求会大大降低，供应量会远大于现在的需求，那么房价必跌。 再说北京，北 京由于文化上有一定差异，因此二手房市场迟迟未能启动，单靠新房市场一条线，不可能做成像上海这么火爆的市场。 当然，启动二手房市场需要一定的条件，这不是一两家开发商能有本事做的到的，还需要政府大力支持。 如果北京二手房市场一年内无法启动，那北京的房价会跌一波，等奥运会结束后再走一轮。 如果二手房市场能启动，那房价还是会一路上扬。 不论是上海还是北京，房价收入比都远远超出了正常的国际标准，最主要的原因是收入不均导致了房子成为少部分人玩资本的地方，这个不利于国家稳定。 凡是不利于国家稳定的东西必然不长。