房产投资扫盲(doc82)-地产综合(编辑修改稿)

房产投资扫盲(doc82)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

上的股票在崩盘前，以新疆屯河为例，还权价格最高是 187元左右，目前还权价格为 15元。 下跌幅度在 90%以上。 为什么会崩盘呢。 由于其高度持仓，其实也就是企业 ()，大量的管理资料下载 其资产失去了流动性，为了重新获得流动性，它必须因此付出成本，进行降价，因为他手中的股票不可能全部按当时的市价变现。 目前很多仅仅也面临这种问题，这也进一步说明了为什么许多资金喜欢 在上海投资炒作，其实也就因为上海是大盘股，还收率比较好，变现能力较强。 那我们手中的房子呢。 变现能力有多强呢。 政策环境发生突变，大家都想变现的时候，变现是极为困难的。 一套房子变现需要几个月吧。 现在再来说明，为什么通货膨胀时，房地产不能成为避险的工具。 大家经过去年都应该知道，现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢。 是 CPI（物价指数）。 有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础，我们就不难明白这个道理了。 利率上涨一个百分点，我们每月的还款数要增加 10%，物价指数增长 5%（去年经 济学家和政府官员讨论是否加息，就是 CPI是否高于 5%借判断的一个标准，注意：我们研究 CPI 的时候一定要清楚的知道构成这个指标的组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持基本的正常生活）的费用将增加 5%。 你知道我们每个季度的 CPI 用的是同比还是环比吗。 所以你会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的。 它不停的在挤缩你的收入，你每个月的现金流出在不知不觉中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是还有存款，收入是否稳定，但我知道，一旦每个月的现金流为负，大家账面上可能有几百万，但却无法还款。 对于 企业这就叫做破产（企业破产有两种，一种是资不抵债，还有一种就是资金无以为继）。 德隆的破产就是例子。 到时候，由于房地产具有资产不可分割性，你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗。 你唯一可做的就是卖房，为了能快速脱手，你必须折价。 当很多人开始抛售的时候，折价必须很高才能脱手了，房价也就开始下跌，下跌过程和原理与股票一样，就不再多说了。 现在大家应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧。 大家也应该理解政府迟迟不肯加息的原因了吧。 去年的小幅加息只是一个信号，是象征性的，告诉大家，要注意风险， 不要执迷不悟，也给了大家一段时间缓冲，一个机会。 是否珍惜，那别人就没法管了。 同时，由于物价的上涨，居民收入必须花更多的钱来维持生活，同时也渐渐降低了有购房需求居民的购买力（经济学上称有效需求降低）。 维持房价的支撑力也会下降，同时由于预期发生改变（跟股票一样，买涨不买跌），到时候很难控制。 房价下跌太快，会产生社会动荡，这也是中央政府十分谨慎的原因。 但地方政府为了自身政绩，好像并不领会。 今天晚上先把这个问题回答掉。 目前也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了。 明天 将就多种因素综合在一起对房地产的影响作一分析，并作出最终判断，和提出理财建议。 一起床就能看到朋友会的评论深感欣慰。 其实短短几幅帖子要把很多东西讲清楚十分困难。 我回顾了前面发的帖子，感觉东一块企业 ()，大量的管理资料下载 西一块，不成体系，还有很多错别字。 没办法了，只能将就了。 前面我们讲了这么多因素，但真正对房价上涨和决定房价最直接的东西是什么呢。 是韩市长讲话还是其它。 其实和股市一样，是资金决定了价格。 是资金的对比力量决定了价格，前面已开始我们就讲了价格是一个时点数（是一个静态值），而时间具有一维性（即不可逆转），在股市场由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同质性，因此，决定某一时点股票价格的根本原因就是当时买入卖出资金力量对比的结果。 说白了，就是资金力量的战斗结果决定价格，前面说的各种因素都是通过影响资金面进而影响房产价格的。 比如说，升息对用于购房的资金免得影响是负的，物价上涨对购房资金的影响也是负的，由于游资对政府升值人民币的预期开始减弱，开始流出，对资金面的影响也是负的，新商品房的上市（类似于上市公司的增发和配股）对资金面的影响也是负的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊 市，发新股都看作利空，大家可以想想为什么。 想不通可以提问），收入的增加对购房资金面是正的，制度层面就有点复杂，要具体条款具体分析。 等等因素，他们影响资金面的力量随时随地在发生变化，所以就增加了预测的难度。 但股票高手，他们就有这种能力，能在最短的时间内感受的这些资金力量的变化。 并随时作出投资决策。 这种能力不仅需要理论指导，也需要实战经验，大家可以通过炒股获得（我是通过这种方法锻炼的），具体就不说了。 下面我们来预测房价走势。 在预测之钱，我们极有必要来解读一下政策面。 大家 都知道谢国忠是一个大空头，感觉他的预言也好像不准。 其实他对中国的情况的确也缺乏足够的了解，但这不等于他做出了错误的判断。 就比如说，两个人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判断都告诉对手听，对方还会照原来的思路下吗。 因此政府作出各种决策都也不是空穴来风的，也要希望获得某种效果。 政策 1：升息，说白了就是从根本卡住资金面，外面说得也太多了，我也就不说了。 政策 2：坚决不升值，说白了就是不给游资人民币升值的预期，打击他们投机的信心。 政策 3：控制物价，包括三农问题，其目标是为了什么 啊。 扩大农产品供应量，抑制农产品价格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。 水电煤死活不涨，也是这个原因啊。 大家可不要辜负了中央的美意，我们党了不起啊，我们的温总理和胡主席也了不起啊 ,换了国民党，才没人管老百姓的死活呢。 政策 4：银行控制住房贷款，注意这个政策是来自于央行的要求，而不是地方上的。 地方上银行要的是什么。 银行领导要的是政绩，要的是腐败的温床。 住房贷款的盈利性多高啊。 利差 3%。 暴利啊。 大家还记得银行为什么要到处拉存款吗。 要发放贷款必须要有足够的储蓄存款。 为什么要到处把开发商的销售时的房贷要放在自 己的银行办吗。 因为暴力啊。 就凭两张单据（储户存折、住房贷款合同），就能赚取两者的利差，一百万贷款，一年就是 3 万，有十万户，一年就是 30 亿，这就是业绩。 还有一点，就是可以通过住房贷款的增加，来稀释银行以前的不良贷款，降低不良贷款率，这就是领导的政绩。 至于问题，那是国家的事和中央政府的事，与地方无关。 说远了，继续解读这一政策，大家都说，住房贷款这么好，银行和老百姓双得利，中央为什么要控制啊。 说白了，就是风险，中央政府看到了企业 ()，大量的管理资料下载 风险，以前可以把盈利放在第一位，现在必须把风险控制放在第一位了。 大家认为中央政府是看多还是 看空呢。 政策 5：加强土地管理，控制土地投放量，为什么啊。 难道仅仅是因为保护耕地、减少腐败。 还有一点，就是政府必须控制供应量，使供应量和“有效需求”匹配起来，说白一点，就是政府认为房价高了，高出老百姓承受范围了，房子只有那些少数的既有需求又有钱人买得起了，房子是为那部分人造的。 （昨天到一个朋友家里去玩，他在浦东刚装修好一套别墅，正好说起房子的事，他告诉我，任志强向他报委屈，他的意思根媒体上登的完全是两回事，是媒体断章取义歪曲了他的意思，我想任志强的真实想法大概就是我刚才说的意思）。 最优有一点，就是政府也 想通过控制度地供应量来控制房价，防止房价快速下滑。 如果政府不看空，他有必要这么狠吗。 政策 6：高院的司法解释，高院的司法解释早不出晚不出，为什么这时候出呢。 难道 5年前就没有商品房吗。 说白了，就是高院预测拖欠银行住房贷款的案例会越来越多，这样解释主要是为了保障来百姓的基本生活权益，防止因住房问题引起社会动荡。 高院难道不知道房地产市场是怎么回事。 政策 7：外汇政策，放松外汇管制，其目标就是要减少国家外汇储备，鼓励老百姓购汇就是希望老百姓能帮助国家分担风险，共同来打击游资。 在汇率问题上，我是这样判断的，汇 率问题已经不仅仅是经济问题了，已经是政治问题了，美国故意让美元贬值，就是挤压人民币升值，升值后再打压人民币，迫使人民币大幅贬值，摧垮中国经济，这一招他在东南亚、南美、拉美国家屡试不爽，这次根我国搞上了，所以我们一定要挺住，我也鼓励大家储备外汇，我们难受，美国放任美元贬值也难受着呢，看谁熬得过谁。 国家出台这些政策，就是为了避免升值，打击游资。 迫使这些游资知难而退。 （政府睿智啊，商务部白痴啊。 ） 这一两年的政策还有很多，大家慢慢去解读吧。 去解读这些政策对资金面的影响包括制定这些政策的决策者的正式想法。 你自己也应该会有个判断。 那该怎么预测呢。 炒股的朋友知道，预测的时间太长或太短都没有实际操作意义。 下面要说的是预测的价值和目标。 （为投资决策作基础） 举个例子：一个股票或一个房子，从 1 块钱涨到了 100块，在这上升的过程中，任何时间以任何价位买进都是正确的，因为他都有活力的空间；当这个股票从 100 快跌倒 1 块钱的时候，你在任何时间以任何价位卖出也都是正确的，因为你减少了亏损。 但就整个操作过程而言，你对还是错呢。 其实你永远都是错的，因为你没有做到最优方案（最优方案就是 1元买入 100 元买出），你也很难做到最差方案（就是 100 元买入 1 元买出），你做到的都是次优方案，有些人赚钱了，有些人亏了，有的多，有的少。 导致这样的关键是什么呢。 因为他永远没法准确的预测到拐点，就是拐点在什么时候什么价位发生。 其实要做到这一点完全是不可能的，因为你也是这个市场的一分子，你也会对这个市场产生作用，这就要讲一个合力和趋势的概念了。 所以我们没必要去准确的预测未来，我们只要知道趋势就可以了。 因为在你试图准确预测拐点的时候，影响这个拐点的因素也在发生变化。 是不是有点抽象啊。 学过高等数学或哲学的朋友应该很 容易理解这个问题，不理解的朋友没事就多看看太极图吧。 除非你有足够的力量来控制市场，但好像这样做不到，所以德隆失败了。 企业 ()，大量的管理资料下载 从政策的走势来看，显然力量在逐步从多方向空方转变，双方力量正在此消彼长的过程中，现在在什么程度呢。 如果以刚才那个例子作为范围的话，现在就应该是在八、九十元了。 至于 100元什么时候到来，到达 100 元还需要多少时间，在 100 元价位上会维持多久，对于空仓的朋友来说是没有任何意义的。 股市上很多散户就是这样，耐不住寂寞，一年四季都是满仓，没有股票就难受，不怕套牢怕踏空，这种人不亏 才怪。 因此从投资证券的角度来说，就是要等待一个好的买入机会。 刚才用证券来形容房地产，基本原理是一样的，但也有很大的不同点，就是房子有使用价值，证券没有。 证券的涨跌比较频繁，大大小小的周期比较多，相对较短，人们也许有很多机会。 而房子的涨跌周期就很长，人活一辈子也经历不了几次，主要要跟本国的经济周期匹配起来，先对而言机会就比较少。 失去了就没必要再去强求了。 率性而为吧。 我的判断，我跟办公室的同事聊过，那就是长期看空的，但关键还要看政策的走势和相应政策的出台，因为政策决定了拐点到来的时间。 在 目前的经济环境和政策基础条件下，如果今后再也没有任何新的政策出台或经济部崩溃，自我修复将是缓慢的，拐点的到来可能是缓慢的，需要 3 年左右时间。 如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐点的到来将是指日可待的（如当初海南房地产的破灭）。 因此，我们预测房市，就必须关注政策的导向。 从目前的情况来看，由于受到各种所谓经济学家和政府部门个体利益的考虑，现在的氛围很混沌，政策的出台具有相当的大的不确定性，在这点我们要好好向美国学习。 说到现在，有一点是肯定的，别的不说，上海的房地产肯定的泡沫大大的，肯定是 在历史高位，会不会再创新高，我想这只对那些座超短线的人有用，对于广大要长期投资（也就是自住）的人来说，没什么价值。 至于拐点什么时候到来，是不确定的，选择资助的朋友面对的是时间的损失（比如说准备买房结婚的朋友，为了获取时间，在财务上损失一点也可能是在所不惜的），因此每个人要根据自己实际情况来选在买房的时机和方式。 下面向需要购房的朋友和刚毕业的大学生推荐几种房产投资方式。 问题 5:我想知道 ，那么为什么“在目前的经济环境和政策基础条件下，如果今后再也没有任何新的政 策出台或经济部崩溃，自我修复将是缓慢的，拐点的到来可能是缓慢的，需要 3 年左右时间”。 ,那么他在这种情况下做出判断是不是意味着他在下棋 ?如果是的话 ,那么他又在跟谁下呢 ?他有到底想干什么呢 ? 先解答 123451 那位朋友的疑惑吧。 之所以有三年的判断，是建立在经济和政策环境没有变化的基础上，通过经济规律自然发展，事实上是做不到的，政府的政策会源源不断地出来、或多或少的影响经济的发展。 前面我引用了索洛斯的一句名言“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一 次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。 ”就是在想说明这种人为的因素和倾向。 三年的这数字的出处，主要考虑的是各种周期性因素的综合影响，比如说利率、通货膨胀率的演变周期不是同步的，企业 ()，大量的管理资料下载 有同步的也有反向的，在利率提高初期，这基本上是一致的，后期可能相反也可能一致（主要还是受政策宏观政策的影响）。 比如说生产周期、产品周期等，还要受新技术运用的影响，这是比较复。