戴德梁行海岸俊园定位建议书doc58-前期定位(编辑修改稿)

戴德梁行海岸俊园定位建议书doc58-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

统的工业区。 近年来，随着一些工厂易地发展，海珠区三年以来一直是广州楼市的热点地区，住宅建设已成了海珠区新的经济增长点，以商品住宅的供应量和成交量而言，海珠区已荣居全市八区之首。 随着“大广州”、“海滨城市”建设思路的提出及“南拓北抑”规划格局的确定，市政府将在该区兴建国际会展中心、新领事馆区、国际生物岛、新广交会会馆„海珠区将成为广州集居住、高科技和国际会展于一体的城市中心区，是新世纪广州市最有前 途的地区。 而据最新的道路规划，海珠区的跨江桥梁将增至 12 座，广州大桥及广州大道中将拓宽一倍，新建和在建的道路东南干线及地 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 铁二、三号线等将形成四通八达的路网。 此外，海珠区有“城”无“市”的状况即将得到改善：三间跨国零售业巨头 —— 沃尔玛、家乐福、万客隆亦已计划进驻海珠区这片利润沃土。 可以预见，海珠区整体区域形象及价值将得到质的提升。 . 海珠区总体楼市情况 现时海珠区的楼盘多以小区形式出现，占地面积大，环境规划与建设超前，周边配套既有老工业区完善配套，又有发展商自建的新兴配套，楼盘素质普遍较高。 而户型设 计从单身公寓到 300 平方米以上的空中别墅样样齐备，售价有高有低。 海珠区楼市在广州市房地产市场中一直都占重要地位，尤其是住宅市场， 1996 年至 2020年第一季度，海珠区住宅预售面积及成交面积在全市中所占比例均达 25%30%左右。 近年海珠区楼市竞争相当激烈，再加上近期受附近番禺地区多个大型小区项目积极推售的冲击，令该区的市场竞争更趋白热化。 根据广州市房地产信息中心的数据显示， 2020 年第一季海珠区批出的住宅面积为 万平方米，比去年同期增加 36%，而住宅成交面积为 万平方米，同比减少 %，但总成交量仍居八区之首，其高层住宅与多层住宅的成交量并驾齐驱。 下面将对该区的预售和成交情况进行简单分析： . 海珠区住宅预售情况 从 1998 年开始，住宅批准预售面积呈下降趋势，这与广州市总体住宅预售情况相似，从1996 年至 2020 年第一季度海珠区住宅预售面积占全市的比例虽然有所减少，但均在 22%以上，现海珠区的在售楼盘大大小小加起来有 500 多个，表明海珠区楼市仍然是广州楼市的主力。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 图 21：海珠区近年住宅预售面积 （单位：万平方米） 资料来源：戴德梁行泛城市场研究部 . 海珠区住宅成交情况 海珠区住宅销售畅旺、交投活跃，成交量一直保持增长势头，从 1996 年至 2020 年第一季度海珠区住宅的成交面积占全市的比例均在 20%以上。 图 22：海珠区近年住宅成交面积 （单位：万平方米） 资料来源：戴德梁行泛城市场研究部 图 23:2020 年上半年海珠区高层住宅成交面积占全市比例 资料来源：戴德梁行泛城市场研究部 海珠区高层住宅在全市高层住宅市场中一直占着举足轻重的地位， 2020 年上半年高层住宅预售面积占全市的 21%，高层住宅成交面积占全市 33%，均居八区首位。 其中海珠区高层住宅成交 面积一路攀升， 2020 年第一季度成交面积更是超过其预售面积 %。 由于海珠区的高层住宅的整体素质和档次正日渐提高，再加上近年内海珠区路网的改善，市政配套的逐步完善及利好的远景规划影响，海珠区的高层住宅将越来越受到购房者的青睐。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) . 海珠区高层住宅物业供求情况 总体来讲，海珠区高层住宅物业的发展趋势是向好的。 根据统计数据显示（见图 24），从海珠区住宅总的批准预售面积和成交面积的年度数据比较中可以看出，从 1999 年开始住宅成交面积开始超过住宅预售面积，这在一定程度上反映出海珠区高层住宅物业的供求正趋于平衡，住宅市场开始步入有序阶段。 在登记成交均价方面，自 2020 年开始，基本上保持在￥ 5360 元 /平方米的水平。 图 24：海珠区近年高层住宅供求情况 （单位；元 /平方米） 资料来源：戴德梁行研究部 . 海珠区住宅市场特点 （ 1） 地域分布较分散。 工业大道与广州大道之间的区域是楼盘的传统分布区，现随着市政府对该区的规划思路和引导正逐渐向东、西发展。 （ 2） 小区楼盘较多，其中不少楼盘具较大规模。 （ 3） 高层住宅、多层住宅均占一定比例，不少小区楼盘由高层、多层住宅组成。 （ 4） 价格上的选择面较广，高、中、低档住宅一应俱全，以中低档楼盘为主，而高档楼盘主要是具有“江景”概念的“临江豪宅”，集中分布在广州大道的桥东区。 （ 5） 区内开发的地块多为原工业厂区地皮，由于这些地皮均有占地面积大、地块规整、地价低、可塑性高等优点，故区内不断涌现出许多高质素的大型住宅小区。 由于现时海珠区仍有相当数量的厂区地块有待开发，预计广州市未来几年新开发的楼盘中，海珠区将占相当份量。 （ 6） 随着海珠区道路网的建设和发展以及市政规划中的“南拓”计划，部分居屋将纳 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 入拆迁范围，这部分拆迁住户成为楼市中潜 在消费者。 总体而言，海珠区的楼盘既能吸引较高层次的买家，同时也是普通市民安居的乐土，展望下半年，海珠区仍会是广州楼市的重点区域。 . 海珠区主要楼盘分布 以海珠区路段而分，一般可划分为五个具有代表性的楼盘板块： . 滨江路板块 江景楼盘最为集中的地段是自广州大桥以西至海印大桥以东的滨江东路上，主要有：海珠半岛花园、海琴湾、珠江广场、中海锦苑、丽景湾等。 售价一般都在￥ 8000 元 /平方米左右，稳居全区之首。 该路段被喻为“临江豪宅一条街”。 . 工业大道北板块 该板块主要 包括：革新路、工业大道北等。 分别有光大花园、富泽园、凤安花园等楼盘，以多层住宅居多 ,目前较引人注目的要数 [光大花园 ]，售价多在￥ 5000/平方米左右。 . 南洲路工业大道南板块 该板块是海珠区较早开发的地区，此区的楼盘特点为成片开发、规模大。 价格较为低廉，大多在￥ 3,5004,500 元 /平方米之间，购房者还可入户广州。 [保利花园 ]、 [金碧花园 ]、 [嘉鸿花园玫瑰园 ]、 [南华花园 ]等在此板块内，其中 [保利花园 ]、 [金碧花园 ]两盘无疑是该区目前最为瞩目的明星大盘。 . 海印桥以 南新港西路板块 该板块是海珠区一年一小变的重点地段，楼盘价格在 4,5005,500 元 /平方米左右。 有 [顺景雅苑 ]、 [富景花园 ]、 [海印南苑 ]、 [千禧花园 ]、 [万寿雅苑 ]、 [海印明珠花苑 ]等楼盘。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) . 项目所在地段住宅市场情况 三号地段内的楼盘以高层住宅为主。 由于受临江豪宅价格的直接拉高，今年以来该地段高层住宅成交均价增一度高至￥ 6500 元 /m2 的水平（见图 27）。 而整个上半年，三号地段的成交面积也呈上升趋势，交投较为活跃。 其中有一线“临江豪宅”（如 [中海锦苑 ]、[丽景湾 ]、 [海琴湾 ]、 [海珠半岛 花园 ]、 [珠江广场 ]等）多集中在滨江东 —— 海印桥以东至广州大桥以西沿江地段，售价约￥ 8000 元 /m2 左右。 二线“临江”住宅 (如 [中海名都 ]、 [天立俊园 ]、 [嘉仕花园 ]、 [金雅苑 ]、 [豪丰园 ]等新推单位的售价亦不低，要￥ 6000～ 7000 元/m2。 项目周边的 [椰城阁 ]、 [江湾花苑 ]、 [骏和大厦 ]均属早年开发的楼盘，现已基本售罄。 虽然附近的 [兰亭颖苑 ]、 [万寿雅苑 ]也是些质素不错的住宅小区，但由于市场及价格定位均有很大差距，可比性不强，故而不形成直接竞争。 图 27： 2020 年 16 月海珠区 3 号地段住宅成交面积 及均价 (单位 :元 /平方米 ) 资料来源：戴德梁行研究部 . 项目附近楼盘情况分析 随着城市现代化建设和市政基础配套设施的不断完善，海珠区内一个个住宅小区犹如雨后春笋，纷纷涌现，在短短几年间，区内大大小小的楼盘达 500 多个。 随着滨江沿江景观大道、滨江东至广州大桥等交通干线的规划和建设，仅这一区域的一线及二线江景的在售楼盘就有十几个，可想而知该区域住宅市场的竞争是何等激烈。 下面将根据项目所处的区域、地段特性对同区域内同类型项目进行分析，此外，还将根据项目的环境特征、小区规模等对一些具有竞争力的相似 项目进行分析，以期能知已知 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 彼，为制定销售策略提供坚实的数据分析基础。 . 沿江高级住宅项目分析 随着广州市对珠江沿岸、海印桥南端整治工作的全面铺开及不断深入，市政府希望通过搞好环境推动经济发展，尤其是房地产业发展的设想已初见成效，珠江南岸东起广州大桥东侧的新中国造船厂、西至江湾桥已悄然形成临江高级住宅群，且有向东西两侧逐步延伸的发展趋势。 目前，珠江两岸沿线在售在楼盘有 12 个，主要集中在广州大桥南西侧，现将沿江在售或待开发项目概况列表如下： 表 31：附近部分临江项目汇总分析表（一） 楼盘名称 中海名都 (A2A4 栋 ) 海珠半岛花园 珠江广场 海琴湾 地址 纺织路 1 号 滨江东路 543549 号 海珠区鹭江区下渡路 60 号 滨江东路 511 号 发展商 广州中海名都房地产发展有限公司 东迅房地产发展有限公司 广州珠江广场房地产发展有限公司新南方房地产开发有取公司 广州宜利房地产开发有限公司 占地面积 m2 92,315 131,308 48,322 15,537 总建筑面积 m2 401,649 322,120 196,078 82,075 小区规划 16 栋 33 层 6 栋 31 层， 6 栋 41 层 1 栋 9 层， 3 栋 13 层， 4 栋 16 层， 5 栋 17层， 3 栋 32 层 3 栋 32 层 实用率 83% 80% 80% 82% 交楼日期 第三期： ；第四期： 按揭均价 (元 / m2) 5,824 8,994 9,200 8,055 推出套数 364 936 640 145 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 推出面积 m2 38,223 100,111 66,932 14,250 户型面积 m2 80~222 74~265 30~152 58~156 户型比例 1 房 1 厅 —— —— 69 套（ %） 50 套（ %） 2 房 2 厅 110 套 (%) 44（ %） 61 套（ %） 84 套（ %） 3 房 2 厅 250 套（ %） 16(%) 316 套（ %） 11 套（ %） 销售情况 已售 80% 已售 80% 已售 93% 已售 76% 宣传卖点 豪华装修 公里黄金海岸，完善的配套，少儿潜能开发中心 大型临江物业，低密度，高实用率 一线江景，间隔宽敞，方正实用，远眺二沙美景 装修标准 豪华装修 豪华装修 豪华装修 豪华装修 表 32：附近部分临江项目汇总分析表（二） 楼盘名称 嘉仕花园 (加勒比湾 ) 金雅苑 豪丰园 琴海居 (蔚蓝湾畔 ) 地址 滨江东 168 号 滨江东路 88 号 南华中路 388 号 广州大桥南桥脚东侧 发展商 广州金展房地产有限公司 广州保税区瑞丰实业有限公司 广州汉和房地产有限公司 五矿穗港房地产开发有限公司 占地面积 m2 90,000 40,000 7,739 10,000 总建筑面积 m2 420,000 NA NA 35,000 小区规划 4 栋 30 层 3 栋 21层 ,3 栋 12 层 ,16 栋 9 层 3 栋 26 层高连体商住楼 4 幢 11 层 ,3幢 12 层， 2 幢 21 层 实用率 82% 82% 82% 85% 交楼日期 二期： 三期： 202010 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 按揭均价 (元 / m2) 5,975 5,754 6,236 6,328 推出套数 461 350 108 410 推出面积（ m2） 38,070 30,737 12,781 39,630 户型面积（ m2） 78~125 62~195 ~ 84~115 户型比例 1 房 1 厅 55 套（ %） —— —— —— 2 房 2 厅 160 套（ %） 135 套 (%) 30 套（ 28%） 150 套（ %） 3 房 2 厅 201 套 (%) 206 套（ %） 42 套（ 39%） 200 套 (%) 销售情况 已售 30% 已售 100% 已售 50% NA 装修标准 豪华装修 豪华装 修 毛坯装修 豪华装修 表 32：项目周边项目汇总分析表 楼盘名称 万寿雅苑 海印南苑 明珠花园芙蓉阁 富力•千禧花园 地址 万寿路 404。