成都市万科双水岸项目营销推广方案(74页)-营销策划(编辑修改稿)

成都市万科双水岸项目营销推广方案(74页)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

以及成渝高速三环至外环实行局部下穿改造，城东板块的交通格局将发生变化，东沿线的打通，沙河堡的数千土地将盘活，还有钢管厂 3000 多亩土地，城东将进入大盘时代。 2020 年躁动一时的 “ 城东地王 ” 、新规划的青羊新区以及 “ 腾笼换鸟 ” 后的的城东改造区，以及成龙路沿线、成仁路片区，则城东 2020 年城东价格上涨幅度较大的几个区域内片区。 总体看，放眼成都东西南北，城东的总体价位较低，今年将开始进入快速发展期，无论是开发 量，还是房价，都非常具有成长性。 二、东郊工业区调整历史回顾 东郊工业调整，从城市化进程看 ,主要存在以下问题 : 城市功能不完善 ,“ 企业办社会 ” 的社区功能割裂了东郊工业区与城市社会及其城市功能的有机联系 ,阻碍了城市基础设施的配套建设 ,城市公共服务设施如行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研等配套相对滞后。 同时 ,城市道路交通、市政管网及设施的配套 也因用地割据而无法更有效地服务于城市 ,许多企业不配套 ,重复建设较多 ,一方面造成资源浪费 ,另一方面使城市公共产品的 服务水平低下。 城市结构不合理 ,城市中心、副中心、片区中心、居住中心各自功能不清。 随着万科、 24城、龙湖项目等的开发，将进一步改善区域规划环境。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜 集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 环保问题突出 ,城市环境差。 东大街沿线通车、沙河沿线改造工程的顺利进行，使区域环境得到了相对改善。 但区域内老居住小区等仍然阻碍着区域整体环境的发展。 调整的总体思路 : 根据城市发展的要求 ,在对东郊工业区进行结构调整的同时 ,辅之以沙河整治 ,进一步带动东郊的全面繁荣。 利用东郊与区县开发区土地的级差地租对企业 “ 腾笼换鸟 ” 、 “ 退二进三 ” ,通过招商引资、联合 重组、制度创新、技术改造、实现搬迁企业的发展壮大 ,争创东郊工业新优势 ,通过对企业搬迁后土地的综合整治和开发 ,改善东郊城市功能 ,提升城市形象。 调整的重点区域 : 在一环路以外 ,南至府河以内 ,东至沙河以内 ,北起解放北路至驷马桥路 ,经八里庄、二仙桥、牛王路至沙河。 涉及规模以上企业 85 家 ,总占地 15207亩 ,其中 :工业用地 12020 亩 ,职工人数 116202 人 ,总资产 214 亿 ,总负债 149亿元。 （ 2020 年 6月数据） 东郊工业结构调整决策做出后 ,依据城市总体规划和向东向南发展的城市发展战略 ,市政府及 时制定了《东郊工业结构调整规划》。 调整东郊的城市功能定位。 将东郊的城市功能由工业为主调整为 “ 生活居住、物流配送、金融商贸、科技产业、旅游休闲 ”。 对这一区域的工业企业实行分类处理 ,搬迁 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜 集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 改造一批污染企业 ,淘汰退出一批劣势企业 ,就地发展一批都市型企业。 在启动东郊工业结构调整的同时 ,投资 30 亿元 ,同步启动了流经东郊工业区的沙河综合整治工程。 目前 ,沙河综合整治工程已完成 ,“沙河八景 ” 成了成都市历史人文资源的重要组成部分 ,为城市增加了靓丽的景色 ,保护了生态环境。 实现了工业结构调整与完善城市功能 ,塑造城市形象 ,促进城市转 型 ,全面优化城市环境的有机结合。 成华区是东郊工业区结构调整的主阵地（东郊企业绝大多数位于该区），也是结构调整的最大受益者。 根据成都市的规划，东郊调整后工业用地将由目前的 30％多降到 11％左右，这意味着可以腾出 12 平方公里土地，而现在成华区的建成区面积总共只有 30多平方公里。 三、城东两区（成华区、锦江区）发展目标 成华区确立了打造 “ 生态城区、活力成华 ” 的发展思路，确立了以都市工业为基础、房地产业为先导、商贸物流业为支柱、生态旅游业为特色的城市发展规划。 成华区：建成一核两带五区 2020 年人均地区 生产总值达到 4500 美元以上 2020 年人均地区生产总值达到 4500 美元以上；资源利用效率显著提高，单位地区生产总值能耗比 “ 十五 ” 期末降低 20%左右。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜 集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 描述百姓生活：城市居民人均可支配收入年均增长 8%。 到 2020 年，居民人均住房建筑面积达到 30平方米以上。 未来发展格局：未来成华区将划分为 “ 一核、两带、五区 ”。 其中，一核是休闲商务区；两带为沙河经济带和三环路经济带，五区为服务业优化发展区、龙潭都市工业集中发展区、城东城市功能拓展区、城北城市功能拓展区、北郊风景区。 锦江区：建西南第一大商业步行 街区 2020 年建设成为全国一流强区 构建 “ 时尚锦江、人文锦江、现代锦江、和谐锦江 ” ，到 2020 年建设成为经济发达、人民富足、环境优美、社会稳定的全国一流强区。 未来发展格局：全区划分现代服务业集聚发展区、现代传媒区、工业集中发展区、生态农业观光休闲区。 发展以盐市口、春熙路商圈与合江亭、水井坊商业延展区为主的商业核心区，建成西南第一大商业步行街区。 今年锦江区将依托东大街发展轴，大力引进优秀股份制商业银行和外资金融机构，积极发展证券市场，争取新设的证券、保险、基金管理、信托投资等来锦江设立分支机 构，将锦江区打造成为省内品种最齐全、环境最优良的金融中心核心功能区 „„ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜 集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、城东规划 成华区的分区规划（ 2020 年 2020 年规划）来看，物流基地区、大学教育基地功能区、科技研发基地区、龙潭都市工业区、北郊风景旅游功能区、旧城区、保和文化居住功能区、沙河城市发展带这样一个 “ 七区一带 ” 的格局，非常适合各种类型的房地产开发。 根据最新公布的城市规划，跳蹬河片区的 10 条高压走廊和 6条铁路专线将陆续拆除，并新建一批区间道路。 宽 40米的杉板桥东延线至十里店与成华大道相连接，全长共 1700 米；宽 25米的跳蹬河南 延线，北起杉板桥，南止于成华大道，全长 900 米；川棉厂内也将修建一条长 660米、宽 25 米的城市道路，西起二环路东三段、南止于跳蹬河北路。 全长 1130 米的建设南路至崔家店之间的连接通道、长约 1000 米的圣灯路南延线的修建都将让老城东区域的交通更加顺畅。 成都市成华区跳蹬河至团结片区控制性详细规划公布版正式公布。 根据规划，该片区所涉及的区域北起成南高速、南达成洛路、西至牛龙路、东达机场路东延线，片区内西南方有沙河流过、东北角有东风渠流过，还有大头河等河道，受水的滋润较多。 从规划图上可以看到，该片区大片的区域 都是黄色，是一个以居住为主的片区，只有片区的西南角规划有集中的工业用地。 由于以居住为主，片区内的中小学校、幼儿园、菜市场、道路等配套设施比市中心的旧城区完善，但是目前一些配套还未实施，有待下一步在开发建设 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜 集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中同步实施。 从规划图中可以看出，该片区是以居住为主的城市功能片区，配套设施完善，片区内路网密集，交通便利，是一个较为适合居住的片区。 第三部分 区域房产市场形势分析 一、 区域代表个案分析 经过前期市场调研，我们重点选取了 3 个与本项目位置、销售价格相对接近的项目进行对比。 （一） 花样年 .花郡 开 发 商 ： 花样年实业发展（成都）有限公司 楼盘位置：成华区城东万年场 占地面积： 108 亩 建筑面积： 30万㎡ 容 积 率 ： 物业形态： 高层电梯公寓 交房标准： 清水 开盘时间： 2020 年 7月 8日 总 套 数：约 4000 户 物 管 费： 元 /㎡ .月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜 集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 户型面积： 77128㎡ 立面风格 ：现代 园林风格：中央四大法 式庭院 项目点评：  一期项目体量较大， 性价比较高，对成都本地中等收入购房群体有一定吸引力，但二期价格上涨幅度较大  户型平均面积约 110㎡ /户 ， 除少量顶跃户型外，户型设计以紧凑、实用型居家户型为主。  准确的产品定位。  高性价比。  景观环境人性化设计。  花样年的品牌和诚信。 （二） 千居朝阳 开 发 商： 四川潮阳 房地产开发有限责任公司 楼盘位置：成华区城东万年场双庆路 5 号 占地面积： 150 亩 建筑面积： 28万㎡ 容 积 率 ： 物业形态：小高层、 高层电梯公寓 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜 集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 交房标准： 清水 开盘时间： 2020 年 8月 总 套 数： 2020 户 物 管 费： 元 /㎡ .月 户型面积： 831118 ㎡ 立面风格 ：现代 项目点评：  项目体量大， 性价比较高，对成都本地中等收入购房群体很有吸引力。  主力户型区间 83－ 118 ㎡ ， 除少量顶跃户型外，户型设计以紧凑、实用型居家户型为主。  高性价比  景观环境人性化设计  项目品牌度相比花郡弱 （三） 沙河丽景 开 发 商：四川中泽实业有限公司 楼盘位置：成都市跳蹬河南路 占地面积： 亩 建筑面积： 8万㎡ 容 积 率 ： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜 集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 物业形态：小高层 电梯公寓 交房标准： 清水 开盘时间： 2020 年 8月 总 套 数： 669 户 物 管 费： 1元 /㎡ .月 户型面积： 55160㎡ 立面风格 ：现代 项目点评：  项目在该区域相对较小， 性价比较高，对成都本地中等收入购房群体很有吸引力。  主力户型面积约 90－ 123㎡ /户 ， 总体户型相对偏大。  性价比高，相比花郡 3期 5500 的价格， 4700 的均价性价比较高， 景 观环境设计一般。 二、 区域项目类比分析 ◆ 建筑面积（单位：平方米） 千居朝阳 花郡 沙河明珠 沙河丽景 二十四城 28 万方 30 万方 9 万方 万方 260万（ 20 万商业） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜 集了数十家。