成都市书香门第销售策划方案(doc31)-营销策划(编辑修改稿)

成都市书香门第销售策划方案(doc31)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

订购车票、托儿、托老服务等）； b、物业公司应与小区内住户 增加联系，加强沟通。 第二节 项目概况 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 28 页 一、项目区位 项目 位于成都市西体北路 2 号，一环路与西体路汇合点，紧邻府河。 二、项目周边环境 小区拥有超市、银行、知名快餐店、网吧、茶楼和大型综合书城作为配套，周边社区拥有大量成熟的休闲购物娱乐场所，包括太平洋百货（全兴店）、家乐福（八宝店）、苏宁电器、好有多中天店、西体运动中心、华协影城、加州国际会展中心、成都树德中学、成都市第三人民医院、成都铁路中学、省林业医院、怡和医院等，交通、购物、娱乐、休闲都极为便利。 三、项目简况 本项目现有 200 余套 120 至 200 平方米的户型，以 米大开间的客厅和大开启式落地景观式玻璃景窗，把更多的空气和阳光引入居室，以强化住宅的自然采光及景观视野功能，令住户在家中更容易欣赏到府河美景。 小区配套设施齐全，小区拥有先进的智能化安防系统，保证住户日常起居生活与安全。 各种先进的基础设施以充足的停车位为住户的高质量生活奠定良好基础，使人们充分享受现代化实用住宅的安全便利与乐趣，让配套设施真正与生活相匹配。 第三节 “书香门第” 项目分析 一、 SWOT 分析及营销思路提炼 SWOT 释义 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 28 页 SWOT 就是对项目的优势 (S)、劣势 (W)、机会点 (O)、威胁点(T)进行总结、归纳。 SWOT 分析意义 一个 项目的营销策 划，首先是对 项目的深入了 解，并总 结归纳出该项目的 SWOT，有了项目的 SWOT，我们才可能对项目有清醒准确的营销定位，才可能找到适合该项目的营销要点（销售“卖点”的挖掘）。 有如一场战争， SWOT 分析告诉我们如何“知己知彼”，当我们能够清晰知道我们项目的各种要素，就可以扬长避短，有的放矢地制定我们的策略，如此才可能在商业战场中打赢应该获得的胜利。 SWOT 分析作用 为了保障项目 的成功营销，我们在完成 SWOT 分析时，必须正确作到对项目各要素的分析和运用： ★充分发挥“ S” ★规避“ W” ★降低“ T” ★借助“ O” ★提升“ S” 将项目优势“ S”发挥到极致，且在优势部分整理出的要点（即销售卖点、推广诉求点），是本项目区别于其他同质项目的独一性要素，无论在销售执行还是广告推广中，都应该以这些要素为主要诉求点，并加以深入和延展，形成“书香门第”项 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 28 页 目的营销策划总思路。 SWOT 矩阵分析： S（优势） S 不可复制的珍稀地段 优势：位居成都市中心紧邻府河，风景优美。 S 区域交 通优势：临西体路和一环路交通便利。 S 人文优势：老城墙人文历史丰厚；经典书城更是衬托书香气息。 S 项目周边完善的配套网络优势； S 现房优势； S 项目升值潜力巨大； —— 由于项目地块资源不可再生、市区土地稀缺，项目所在地紧邻临“家乐福、太平洋”的优越位置，环境附加值前景看好；加之整个市政W（劣势） W 项目临界现状的劣势 ： 项目侧面正修建高架桥。 对面旧楼将进行改造（原有建筑面临拆迁），形象较差； W 售楼处已拆除，在一定程度上影响销售，极不利于本项目形象的展示和销售。 W 项目内绿化无新意； W 项目产品劣势，项目户型以大户型为主，房屋总价过高，市场承接力有限。 W 国家利率上调对销售的影响。 W 经济实用房对市场的冲击。 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 28 页 规划、道路、配套、绿化等都为新建，项目升值空间极大； —— 成都市政府出台《土地级别与基准地价》已经 实施，土地价格上涨，本项目所在地属 一级住宅用 地， 土地升值机会不言而喻。 S 营销方独具的客户资源优势：在以往的 住宅销售中已累计大量客户资源，（本项目的潜在客户）。 O（机会点） O 国际经济形式机会 —— 中国进入 WTO，使中国经济进入国际循环，经济形式一片大好，增加本案产品目标消费者的数量。 O 国内经济形式机会 —— 中国实施西部大开发政策，将导致区域资金积累，增加本 案 产 品 目 标 消 费 者 的T（威胁点） T 项目规模限制的威胁 —— 由于项目规模限制，不易形成大形象（主要在小环境方面），这一点将削弱项目市场影响力。 T 项目区域市场竞争激烈，同质项目的威胁 —— 造成买家分流，周边项目对本项目形成的竞争，这些项目的周期与我项目周期形成直接的冲击。 T 理性消费对销售速度的威胁 —— 由于近年来各大媒体加强了对购房知识的宣传及消费者自我保护意识增强， 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 28 页 数量。 O 城市经济形式好 —— 本市经济状况的飞速发展，居民的经济收入提高， GDP 值居全省首位，西部前茅，增强本项目营销机会。 O 项目在运做的各环节中的整体性和专业性， 独特、专业营销策划思路的机会 —— 根据市场要求，细分市场，准确的进行市场定位，正确确定目标消费群，同时制定科学的价格策略、树立品牌意识，进行形象定位。 O 市场需求量的机会 —— 项目体量小，具备有限市场机会； O 即将到来的《成都市 2020春季房交会》将推动目前房地产市场成为近期销售旺季； 使消费者更加理性甚至苛刻，将影响本项目的销售速度。 T 金融 政策波动对项目的威胁 —— 由 于 中国 自 东南 亚 金融 风 波以来，坚持低利率金融政策由时已久，根据金融规律，利息将在近年内有大幅度提高的可能，将给消费者按揭成本带来大幅度增加的威胁。 T 房价波动的威胁 —— 由于附近项目的全面启动，直接分流目标消费者，从而影响项目销售，形成对本案的直接威胁。 综合以上的 SWOT 分析，本着突出优势，转变减弱劣势，利用机会，规避威胁的原则 营销分析及策略如下： 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 28 页 1 突出“ S”（优势）： 在营销策划及执行中，将利用各种宣传媒介如、 DM 单、媒体广告等手段，充分展示其“ S”部分，。