成都大世界商业公园整合行销传播imc企划案(doc104)-营销策划(编辑修改稿)

成都大世界商业公园整合行销传播imc企划案(doc104)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

街面积： 35576平方米（一楼公摊率为 %，二楼公摊率为 %） 商务公寓面积： 8550 平方米（其中架空面积 1280平方米，可销售面积 7270 平方米） 中心商厦面积： 42360平方米（其中招商面积 31000 平方米，地下室面积 11360 平方米）  地下停车位： 500 个  容积率：  设计单位：中国建筑西南设计研究所  施工单位：成都建工市建总公司  物业咨询 /管理：香港屋宇管理集团 . 第 11 页 二、开发商背景简介 成都大世界商业公园是由成都大世界商业广场开发经营有限公司开发经营的大型商业项目，成都大世界商业广场开发经营有限公司是由成都国泰投资管理有限公司和成都华地建设开发有限责任公司共同投资设立的有限责任公司，公司于 1999年 1月 26日注册。 其中，成 都国泰建设开发股份有限公司是目前成都市实力雄厚的房地产开发公司，曾经成功开发建设过皇城公寓、亚太大厦、皇城商业广场和送仙桥艺术城等大型房地产物业，在开发及销售方面有着丰富的经验。 三、市场环境分析 宏观背景 由于国家宏观经济政策的积极引导，尤其在国家推出房改、经济适用房建设，加快住宅产业化三大举措后，1999 年中国房地产业已开始走出低谷，明显回升。 多层次的住房供应体系正在形成，同时住宅小区对项目配套设施的要求也越来越高。 金融支持力度不断加强，对房地产市场大力扶持。 . 第 12 页 国家对房地产业相关的财政、税收政策空前 宽松。 房价中不合理的成份正在消除，房地产业交易成本逐渐下降。 经过多年的行业竞争与发展，房地产业已由卖方市场变为买方市场。 以收入划分的市场消费层次明晰化。 市政府将成都建成“三中心，两枢纽”，使外地人到成都投资置业已成为热点。 “向东、向南”已成为成都发展的趋势，南面已形成高尚住宅圈，前景看好。 府南河的改造带动人们对居住环境、建筑、户型的观 念更新。 1 市场对消费层次提出更高的要求。 1 房产市场营销、竞争手段花样百出。 1 成都市房地产规模化、集约化开发趋势已初见端倪。 1 房地产开发质量管理走向规模化、法制 化。 1 加入 WTO 后，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅房的需求。 其次，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。 1 西部大开发的启动，使成都市成为近年来投资的新热点。 . 第 13 页 四、项目的 SWOT 分析 优势分析  位于成都市第二中心的城南高尚社区，区域消费层次和功能较高；  项目本身所具备的综合消费能力突出，规模宏大；  如此大规模的消费场所在周边区域、乃至全成都都尚属空白，棕北好又多的火爆在某种程度上印证出该区域相关目标客户市场远未饱和；  综合消费场所齐备，完全可以满足消费者的多方面需求；  充 足的停车位；  铺面面积选择面较大，可以满足不同层次的目标客户市场的要求；  投资职业，升值前景巨大；  开发商具有一定知名度，加强消费者信赖度；  南门高尚社区的形象亦将对本项目的品牌形象建设增加附加值。 劣势分析 . 第 14 页  周边区域知名餐饮娱乐场所及各种专卖店较多，且已经拥有自己的一批固定的客源；  交通网络不够完善，公交车线路较少，较难汇聚人气；  由于周边许多楼盘正处于施工阶段，现场气氛略显冷清；  前期广告投入缺乏整体统筹，造成消费者的接受倦怠，不利于后期广告的推出；  功能区划分显得有些一厢情愿，强制性的划分将造成目 标客户的购买疑虑，增加销售难度。 机会点  西部大开发给成都带来前所未有的商业机会，随着成都市作为西部中心城市地位的确定，加之其商业发达一向居于全国前列，国内外知名品牌纷纷进驻蓉城，为项目奠定了坚实的客户基础；  家乐福已经有较大的进驻可能，项目核心店确定局势已渐趋明朗；  政府的有力支持；  专业的广告策划和物业顾问与发展商紧密配合，为项目的成功开发提供了有效保障；  细分市场，准确的市场定位和目标消费群，科学的价格策略，专业的物业管理。 . 第 15 页 威胁点：  目前成都市铺面炒作集中于市中心及一些已形成良好口碑的市 场，客源竞争激烈；  成都市铺面总量反映为库存较大，市场日趋饱和；  “普尔斯马特”的进驻、玉林小区即将兴建的同类项目对本项目构成潜在威胁； 五、目标市场定位 目标市场定位分析 我们的资源：“大世界”步行商业街首、二层铺面。 目前“大世界”正处于施工阶段，其商业气氛还未形成气候，因而暂时不可与春煦路、盐市口等黄金口岸相比较。 后者所具备的商机人所共知，就其地段而言，大量经营者都会将其作为首选之地。 而“大世界”的商业气氛和机会则正在逐渐形成当中，经营者一般只会选择已形成口碑的、风险性极低的口岸和市场，而不会 对一片正在开发中的市场加以青睐。 具眼光的投资者则会通过自身经验来判断“大世界”是否拥有良好发展前景，是否会形成鼎盛人气， . 第 16 页 是否拥有明显优势等条件，以决定是否出手。 他们能够接受预测前景，有承担风险心理素质。 综上所述，选择“大世界”的经营者比例将很小，我们应将主要注意力集中在争取投资者上面，一切宣传也将围绕他们进行。 项目目标客户类型  理智型： 社会的发展、经济实力的提高、市场的竞争，无不加剧消费者心态的成熟；加之房产投资数额非小，投资者必会多方考证再行出手。 本项目的目标客户将以理智务 实型的占绝大多数。  冲动型 ： 有些目标客户属于初始投资，由于本金到手较易，造成消费较为冲动。 这类消费者数量较少，但不能忽略。 项目目标客户细分 . 第 17 页  按投资行为可分为： A、 炒住房、铺面 B、 炒股票、证券 C、 炒黄金、外币 D、 以前没有投资行为，现在正准备投资的  按投资等次可分为 ： A、 专业房产炒家 B、 周转资金较充足，但不知如何使用的投资者 C、 周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者 项目目标客户分析 —— 群体个性 (含专业炒股者、专业炒币者 ) . 第 18 页 这部分客户群已经过前期资本积累 ,属 于“先富起来”的一批人，大多文化程度不高，但投资经验丰富，投资心态成熟，理智务实，相信实实在在的、逻辑性强的投资分析，同时由于市场因素等问题，需转向投资以获取更大的经营利润空间 ，但不知如何使用的投资者 这部分客户群具有充裕的资金实力，希望通过保障性较大的投资，获得稳定的升值与回报但欠缺投资经验，相信专家和朋友的建议，容易受外在因素影响，投资较为冲动。 ，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者 这部分客户群知识结构和综合素质较高，意识观念略为新潮和现实，对新生事物能给 予较高关注度，相信自己的眼光和判断，会结合政策等因素对投资目标作详细的考察，出手谨慎。 项目目标客户特征  投资需求（关注点） . 第 19 页 a. 区位地段 b. 人气 c. 项目本身的特点、优势 d. 发展前景 e. 政策背景  购买力 a. 理智型的投资者一旦考察显示有利，即会果断出手或者选择与自身资金实力相匹配的面积进行投资。 b. 冲动型的投资者资金无虞，易犹豫，但受煽动后将会比较冲动。  信息来源 受成都市报业大市气氛影响，其主要信息来源为： . 第 20 页 目标客户锁定 ： 专业房产炒 家（含专业炒股者、专业炒币者） ： 周转资金较充足，但不知如何使用的投资者 ： 周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者 六、项目定位 随着国民经济的增长，成都市的人民消费能力逐步提高，整体消费能力已经逐步接近较发达城市的消费水平，而且某些方面的消费能力已经达到甚至超过了目前国内大型城市的消费水平。 近几年，在百货业方面，除了早期本土百货经营者，（如人民商场、太平洋百货、王府井百货等），中、日合资的百货亦逐步进军成都市场（如随着伊藤洋华堂）。 至于国际知名的好又多、家乐福、万 客隆、普尔斯马特，更是雄心万丈地已经在此建立自己的江山。 而国外已经经营多年的大型购物中心（ shopping center，或称 . 第 21 页 shopping MALL），也在成都有眼光的投资经营者的积极策划下，进入密锣紧鼓的筹备阶段。 虽然在 99年，成都的会展中心已经“包装”了一个自称是“第一个成都造的本土摩（ MALL）”，但是从其实际功能配套乃至其规模都尚未真正达到摩的标准。 如今，成都的消费者内心更加迫切呼唤一个真真正正的 MALL的出现。 定位的意义 开发项目前期论证，既是开发商价值取向的问题，也是目标确定的问题。 定位是开发项目是否成功的关键，确认卖点是前期证的根本任务。 定位的目的 更好地实现项目开发的效益目标；及时适应多变的市场要求；确保企业在市场竞争中的安全性；树立项目的品牌形象；在激烈的市场竞争和多变的市场环境下，保障项目销售的快速进行。 市场调查分析 . 第 22 页 （ 1）、地区经济潜力分析 市场调查工作首要就是了解拟设购物中心的地区是否有足够的市场市场潜力来支持新的商业开发项目。 基本上这可从该地区的就业市场、公共配套设施、人口统计、收入及消费水平、交通状况及商业发展趋势得知。  就业市场 一个区域的就业市场经 常被视作该地区的经济发展指标，就业市场的成长即代表着产业的蓬勃发展，结果带来更多的就业人口与消费能力。 有一点要注意的是，就业机会是否由少数几家大型产业造成。 毕竟我们希望地区的繁荣是各行各业的贡献，同在此良性循环下，地区才会有更大的发展空间。 对于郊区购物中心而言，此点甚为重要。 除此，也要留心本地区是否有重大的发展计划，因这一点将吸引新的产业进驻。 反观大世界商业公园，其所在的成都市一直都是西南地区经济、政治、文化中心，加上目前西部大开发的启动，更促使这个多元化的城市加速成为新的投资消费热点城市。 另外，随着 成都市规划向东向南发展的新措施，使本项目更具发展前景。  公共配套设施 地区的繁荣也常赖于公共配套设施的发展，尤其是交通建设及与居住有关的建设。 因为交通建设有 . 第 23 页 助于其他地域的消费者前来，而与居住有关的建设将促成居民的增加。 目前大世界商业公园的发展，已经具有了较为充裕的居民资源，但是其不良的交通网络却是现在项目的最大隐忧。 因此我们建议开发商在这一问题上应该引起高度的重视，并争取采取措施引入或新开辟更多的交通线路，以完善项目的不足之处。  人口统计 地区人口的多与少，直接影响购物中心规模的大小。 因此，充分掌握商圈人 口的数量，对于决定项目规模而言，是一件很重要的事情。 调查人口数量时，也必须尽量了解人口密度与年龄层分布，人口密度高，当然有利于购物中心的经营，而年龄层次的比例高时，意味着该地区的成长率高，只是必须注意是否有着人口外流的现象。 据目前我们所掌握的资料显示，由于西部大开发的启动，成都市的流动人口数量正在迅速的膨胀；而大世界商业公园所在的南面，其常住人口数量也随着该区住宅新区的不断落成完工和投入使用而迅速增加。 从目前调查的人口资料反映，仅大世界商业公园附近的住宅小区居住人口数量就已经达到 40 余万，且以事业有成人 士或高消费新贵为主。 总而言之，这一区已经基本上聚集了大部分成都的“有钱人”。 从本地区的人口调查数据显示，大世界商业公园已经具备了足够的消费人口及后备消费力量。 . 第 24 页  收入及消费水平 收入及消费水平与人口两者都是消费购买力的构成因素，而消费购买力的高低，直接影响着商业的生存。 为求精确掌握地区消费水平，除了可以查阅政府每年公布的统计数据外，还可以采用抽样调查的方法。 目前，据调查资料显示大世界商业公园所在行政区人平均年收入达 75000元，家庭平均收入为 160000元。 且该区居民的年消费性支出占收入的比例为 %。 具体比例可参见下图：  商业发展趋势 大世界商业公园所在区域消费性支出构成生活用品及其他38%衣着12%食品50%食品 衣着 生活用品及其他 . 第 25 页 关系地区经济潜力的最后一项调查工作是掌握该地区商业发展的趋势。 这项调查可以让我们知道那些商业品种的发展呈现上升趋势，而这又与该地区人口、收入及消费水平又和关联。 基本上我们可以将整个地区的消费支出统计数据与该地区主要的大型购物中心的营业情况作比较，得到该地区大型商业项目在消费中所占的比例，分析近几年比例的变化，就知道商业发展的趋势。 不难发现，大世界商业公园所在的南部，居住人口的不断膨胀，而大型商业仅仅依靠棕北的好又多是绝对不够的，这一点可以通过成。