成都写字楼市场调查分析资料(doc29)-商业地产(编辑修改稿)

成都写字楼市场调查分析资料(doc29)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

万，因此，人口结构上的开放性使得很多外地人购房成为一种趋势；而且成都作为中国西南的中心性城市，其强烈的辐射作用也使很多外地人到成都置业投资。 成都市区新建商品房销售消费者购房状况（单位：万平方米） 开行项目市场调研究报告 成都尺度地产顾问公司 13 忠烈祠西街 99号绿洲大酒店 2106 室 电话： 02886617009 传真 02886616264 总 体 办公用房 商业用房 市区人口 市郊区人口 外地个人 六、成都写字楼市场供求影响因素分析 政策导向 2020 年 8 月 7 日，成都市新的《土地级别与基准地价》施行，城区一级商业用地基准地价已攀升至每亩 万。 城区商业用地土地分为七级，一级商业用地主要集中在盐市口、羊市街、春熙路等地，主要街道有，人民中路一段二段、人民西路、人民东路、人民南路一段二段、顺城街、马道街、东城根中街上街南街、太升南路南段、东华南街、东御河街、染坊街、春熙路等，一级商业用地内的写字楼租售价格有此地价保障，下跌空间不大。 成都 CBD 规划 成都中央商务区的规划范围的整个区域大致像个“人”字形。 边界线北起文武路、人民中路，向西至 东城根街，南至西御街、东御街、延伸至东大街，向东则以鼓楼北街、太升南路为界，沿总府路、大慈寺路，最远到达府南河边。 CBD 总面积大约 平方公里。 包括了成都的 “ 金融一条街 ” 顺城街，春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、天府广场、大慈寺等 中心城区的 重要区域。 随着中央商务区的建设，三大片区 “后子门大小红土地庙片区”、“天府广场片区”和“盐市口 红星路片区 ” 改造展开，未来两三年成都市核心区的写字楼供应将会有一个较大的爆发态势。 成都地铁一号线工程修建的不确定性影响 开行项目市场调研究报告 成都尺度地产顾问公司 14 忠烈祠西街 99号绿洲大酒店 2106 室 电话： 02886617009 传真 02886616264 由于轨道交通对周边房地产物业价值巨大的提升 动力，成都规划中的地铁一号线的线路设置、出入站口都将是市场关注的焦点，一旦规划落实，将引发新一轮开发热潮。 烂尾楼复工的影响 从 2020 年开始，成都的烂尾楼已经逐步以不同的形式缓慢的试探性的进入市场重新包装定位，近 40 幢、总面积接近 100 万平米的办公物业一旦复工肯定会在近两三年内极大的冲击成都写字楼市场。 其致命的缺陷就是设计的落后与硬件条件的制约。 写字楼供应判断与预测  CBD区域将是主要供应区域 CBD 的商业、文化设施都相当集中，各种配套设施最为完善，交通位置的优越使此间距离城市任何地带的直线距离 都比较接近，从而为中心城区办公物业的存在与发展提供了必备的软硬环境。 因此具有不可替代的核心地位。  高档次社区中的商务办公现象正在出现 特别是城南桐梓林、棕南、棕北区域，已然成熟并成为主要的商务接待活动场所，办公趋势的形成是必然的。  城南城东副中心区域写字楼的供应量将有较大的增长空间。 随着城市向东向南发展，城市结构由单核心向多核心发展，特别是城市南部副中心的建设，沿城市主轴线人民南路沿线的办公物业的发展呈上升趋势，可能是今后城市新结构下的主要商务线。  烂尾楼的大规模上市，将使得 2020年后供应总量加大。 10 万平方米以上的高档写字楼将逐一涌现。 开行项目市场调研究报告 成都尺度地产顾问公司 15 忠烈祠西街 99号绿洲大酒店 2106 室 电话： 02886617009 传真 02886616264 第二部分 项目地块属性分析 尺度认为在决定房地产市场定位与开发策略的诸多环节中，对地块性质及开发条件的判断，是最重要因素之一。 其重要性来源于地块性质及开发条件的绝对单一性。 正是因为这种不可复制的单一性，才有了根据不同地块、不同属性、不同指标的不同分析，才可以从理性角度对项目定位构成有力支撑，直至锁定。 一、地块区域文脉及未来趋势的分析 1. 区域文脉 项目地块位于成都市拥有百年历史文脉、既传统又现代的人文风尚之地 ——华西坝。 1910 年，英、美、加等国的五个基督教教 会在这片 土 地上联合创办了华西协合大学，并设立一所医院。 成都人常去这所医院看病，久而久之， “ 华西坝 ” 这一地名便逐步取代 了原来的“ 南台寺 ”。 华西坝在中国的建筑史上非常有名。 英国建筑家荣杜易 1912 年来到中国，考察中国的传统古典建筑，到华西协和大学后审时度势，精心设计，创立了中西合璧的建筑群，而 另一个在中国有数年经历的英国建筑师李克忠后来成了华大建筑的主管，他大胆地突破了荣杜易的设计思想，完全遵照中国人建筑理念中整齐、平衡和对称的原则，让一幢建筑物相配对的另一幢建筑物都与中轴点处于相等的距离，从而使得华大的建筑 式样别具风格， 成为了沟通中西文化的象征。 华西坝的闻名不仅体现在建筑上的中西文化沟通与交融，更是因为在其百年的历史之中，刻下了太多中西方交流的印记，凝结了数不清的影响世界、影响中国的近现代中外人物的心血与足迹。 早在 1867 年，即清同治六年，大熊猫的发现者戴维第二次来华，便是到华西坝的天主堂工作。 外国传教士在创办教会的同时也将西方先进的文化和科技知识传播到了中国，当时成都共有五所教会大学，其中四所在华西坝。 而后成立的 华西协和大学设文、理、医牙三个学院，以医牙学科闻名全国，是我国现代口腔医学的发源地。 由于其特殊 的诞生背景，华大自始至终保持着与外界的紧密联系，学校与美国、加拿大、日本、西班牙、芬兰、开行项目市场调研究报告 成都尺度地产顾问公司 16 忠烈祠西街 99号绿洲大酒店 2106 室 电话： 02886617009 传真 02886616264 古巴、德国、瑞士、荷兰、香港等国家和地区的 41 所海外的医学院校及科研单位 建立了学术合作和学者互访关系 ，联合国儿童基金会、世界卫生组织 (WHO)、美国健康基金会和中华医学基金会等 也在学校设立了基金。 广泛的国际交流促成了华大的国际化声誉，也为华西坝带来了更高的知名度。 同样，在国内，特殊的历史时期也给华西坝带来了发展的良机。 抗战爆发后，从 1938 年至 1946 年前后九年间，处 于 敌占区的四所基督教会大学 —— 山东齐鲁大学、南京金陵 大学与金陵女子文理学院、北平燕京大学，相继迁到华西坝复校，与东道主华西协合大学共同在一个校园里行课，人文荟萃、弦歌不辍，极一时之盛。 这便是抗战期间蜚声海内外的华西坝上五大学 ，其学生成立的“五大学抗日救亡服务团”为抗战作了大量的宣传募捐工作，成为当时强有力的民主文化战斗团体。 这一时期 的 华西坝 与 重庆的沙坪坝 、 昆明的巫家坝（西南联大所在地）被并称为中国教育史上具有重要意义的 “三坝 ”。 其时， 众多中国近现代著名人物如国学大师南怀瑾、 陈寅恪、吴宓 ， 史家唐振常 ，文学家 沈祖棼 、 程千帆 等 纷纷流寓此处，治学育人，带来了先进的思 想和文化知识，也丰富着华西坝的人文资源。 中西合力的作用使得今天的华西坝名校林立，教育资源丰富，从托儿所、幼儿园到大学、研究机构一应俱全。 因其具有独特的文化氛围，适应现代文明所要求的人文氛围，这里一度成为国际人士选择居住和活动的首选，从抗战时期的美军驻蓉防谍处、医院、油库和反间谍调查处到今天的美国领事馆、美国花旗银行、法国东方汇理、英国商联等驻成都机构纷纷选择此地就是明证。 华西坝已经成为成都国际化的代名词和中西文化交流的重要基地，或者简单地说，华西坝自命名之初就担负起了作为成都与世界的“接口”的重任。 另外一 个对区域文脉有着深刻影响的便是项目北侧的府南河。 府南河此段又名“锦江”，是成都这条河流之中最具人文气息的部分。 一方面，“锦江春色来天地”，昔日锦官城的濯锦之江沉淀了悠远文化流淌千年，代表着过去的繁华与富足；另一方面，宁静河岸边破旧的屋舍也带着老成都的世俗气息传承到了今天。 改造后府南河是现代成都的一张名片，其流经的每一处都展示着变化中的成都的精神内涵。 所以，有河的地方，就是流动着成都生命力的地方。 从这个意义上说，锦江这一段还有着更为广阔的地域文化的涵义。 华西坝的灵魂是“洋”，是现代化；而锦江所代表的则是酝酿 千年的悠远与开行项目市场调研究报告 成都尺度地产顾问公司 17 忠烈祠西街 99号绿洲大酒店 2106 室 电话： 02886617009 传真 02886616264 勃发，既是一种历史的积淀，同时又不失前进的动力。 两种既互不相同但又相互补充的文化恰恰和谐地交汇到了一起，形成了地块区域独特的、唯一性的文脉特征。 2. 发展趋势分析 (1) 人民南路作用的提升及地铁建设对本区域的影响 交通在本区域的发展中扮演着极为重要的角色，比较城市核心区的发展历史，可以发现：春熙路的繁荣是由于其商圈的形成，带动了其他商业物业类型如写字楼的发展；顺城大街的写字楼林立同样与其便利的交通和周围完善的商业配套密不可分，是逐步聚集的结果；而本区域高档写字楼的出现则要归于人民南路所提供的便捷的交通条件。 城市的发展将带来人民南路未来交通组织功能和商务功能的更充分发挥，从而必将在本区域发展中扮演更为重要的角色。 规划中的地铁一号线从北至南，贯穿人民南路。 由于地铁交通与现代商务发展的紧密联系，故是否在本区域设立地铁出口也将极大地影响到未来商务动线的发展状况。 (2) 周边商业配套的改善 在当前城市再造的过程中，本区域凭借其独特的文化底蕴，顺应经济全球化的趋势，正面临着前所未有的发展机遇。 基于“经营城市”的理念，政府对该地区作出了新的设想：一个传承和延续了区域悠远历史文脉的商业综合体正在规划之中。 规划中的商业综合体位于华西商圈，人民南路以西、小天竺街、黉门街与国学巷交界的区域，属于旧城改造项目，总用地面积超过 40000 平方米，紧靠本案西侧及南侧。 由两大功能板块构成，一是河滨休闲区，将建造河滨风情走廊、国际青年背包旅游酒店、商务公寓等；二是商城，包括具有休闲功能的城市广场，以发展医药、器械、保健等养生健康产业相关业态为主的综合商业、街区商业，商务居住社区等。 这一全新商业综合体的出现配合大规模的城市建设，既延续了区域文脉，又改变了本区域商务气氛不浓的历史，。