成都中海格林威治城项目后评估报告(30页)-地产综合(编辑修改稿)

成都中海格林威治城项目后评估报告(30页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

再加上项目本身比较复杂，工作中容易出现遗漏或者延误的情况，经过该项目的积累，也为之后项目的二装设计工作的计划安排、过程控制等积累了宝贵的经验，进一步完善了管理流程。  特色产品 —— 精装小户型公寓 “精装酒店式小户型”在市场定位之初就针对地理位置和楼盘规模、当时的市场产品进行了全 面仔细的考察和资料整理，形成了一套较完备的基础资料，包括户型、底商、成都中海 格林威治城 项目后评估报告 第 11 页 共 29 页 公共空间、立面、电梯、装修档次等；然后对这些基础资料进行分析，结合营销户型区间，对各个房间的开间、进深尺寸进行了详细的设定和推敲。 进一步，结合市场实例为各种户型中增加卖点，如利用扩大的落地窗成为阳光室（当时可不计算面积），为小户型设计阳台等；另一方面，将厨房、卫生间（前区）和储藏空间结合在一起，在很有限的空间中实现了比较完备的居住功能，特别对那些空间设计的亮点进行突出和烘托，最后呈现的精装房效果让人满意。 空间设计上的突出亮点和高端品 牌厨卫器具是 **小户型的最大卖点，通过 ****小户型的实践，在有限面积中实现比较完备的居住功能和做出空间亮点是精装小户型成功的根本，特别是厨卫设备器具的选用。 3. 各阶段与相关部门协调配合  前期策划阶段 与投资部、项目部配合，收集规划条件、场地条件、红线图、地形图、市政管网图等基础资料，并要有准确的红线图电子文件；在拆迁完成和场地平整后实测场地标高、周边道路标高，相邻场地标高，对总平设计提供准确的基础资料；对没有完成的市政道路，一定要拿到准确的道路高程（政府文件），避免因为资料不准确，造成场地标高设计失误。 与 营销策划部配合，成立项目调研和产品策划小组，共同进行市场调研和开展产品策划工作，为市场定位提供基础数据。 由于营销和设计一起开展工作，可以较好的弥补各自业务层面的不足，提高工作效率。  图纸设计阶段 与营销部配合，落实项目规模、住宅户型区间、商业体量、商业分布等重要的设计要求。 与合约部、物资部配合，做好产品标准制定工作，重点控制大量和大型设备、材料的选择，达到设计要求和成本控制的平衡。 产品标准通过地区公司评审。 与项目部配合，在施工图设计阶段，严格控制施工图设计交底和过程图审图节点的管理质量，确保施工图设计质量。 执行规划设计三级评审制度，逐步落实概念方案，规划方案设计，立面方案设计，景观方案设计等重要设计成果。  施工阶段 与项目部配合，完善施工图中的不足之处，提高产品完成质量。 应对施工图交底做好充分准备，留出合理看图时间，并且用相关制度参与人员做出责任划分和奖惩界定，保证施工图交底质量，减少边施工，边发现问题，边修改的情况。 与项目部、合约部、物资部配合，完善二次装修设计，指导现场完成二装样板制作工作，并对样板进行优化和确认，保证施工成果满足设计要求。 提高二次装修设计的图纸完整性、准确性，提高设计质量，最好争取在 主体施工图完成一段时间（大约 2～ 3个月）后整体完成二装图纸的设计和样板确认工作，降低对现场进度的影响。  项目结利、入伙阶段 与项目事务部、项目部配合，协助完成各项质检验收工作。 做好信息收集工作，便于提前做好资料准备工作，避免临时忙乱。 与客服服务部、销售中心和地产服务部（物管公司）配合，及时处理业主投诉问题。 做好资料收集工作，作为今后设计工作的参考。 4. 有待改进和可供借鉴的的方面  有待改进的实例 1—— 空调外机位 在 ******的 5～ 7 号楼的空调位设计中，为了减少空调位对外立面的不利影响，达到外立面“简洁、精致” 的目的，将部分卧室的空调位从窗下调整到生活阳台。 但是，此举带来了两方面的难题：其一，是冷凝水的排放，现场采用了在墙体内埋置冷凝水管（钢管），在户内机位处预留套管接头的方法。 此方法解决了冷凝水排放的难题，但是，成都中海 格林威治城 项目后评估报告 第 12 页 共 29 页 如果要检修立管，势必破坏室内装修，为今后物管留下隐忧。 其二，是冷媒管的架设，由于部分卧室与生活阳台距离较远，冷媒管跨越了走廊和卫生间（或储藏室），现场采用在梁上留孔，业主装修时采用吊顶隐藏冷媒管的方法。 但是，业主入住后，大多抱怨冷媒管太长，耗电量大的缺点，最后不得不将空调位调整到卧室窗下。 空 调位一直是我司楼盘考虑的比较周到的地方，在立面美观、安装方便、使用节能等方面都做了很多考虑，但是依然会有新的问题出现，多数是由于立面的原因而对部分空调位的设置采用了不尽合理或是不符合业主使用习惯的方式。 此问题暴露了设计师对业主心态把握不足的弱点。 设计师在今后的设计中，要不断积累经验，在立面设计的同时就将空调外机位作为极重要（且敏感）的设计因素进行充分考虑，满足业主的使用要求，做到“人性化”的空调布置。  有待改进的实例 2—— 中心广场的洗米石 *******园区的中心景点，是由喷泉叠水、乔木植栽和地面硬铺拼花共 同组成的。 但是一开始，地面硬铺边缘的弧形带子是做的洗米石。 施工完后发现呈现效果档次不高，而且由于洗米石与花岗岩硬铺的交接没有作好处理，边沿参差不平，效果很差。 之后将洗米石调整为花岗石板，解决了问题。 此问题暴露了设计师对材料的把握不足和细部处理考虑不深的弱点，今后的设计工作中，应该不断积累设计经验，熟练掌握材料的特性和施工方法，提高景观硬铺的设计质量。  有待改进的实例 3—— 电梯厅的瓶颈 ********塔楼的底层多数都做了架空的设计，为了节约成本，除了 1号楼和 2号楼下做了转换层以外（其底层分别为商业和会馆） ，其余塔楼直接将剪力墙的柱子落下。 架空层的设计，为底层的单元大堂的设计带来了很大的空间，单元大堂个个都高大开敞，突出了楼盘的档次。 但是由于没有作转换，实际上大堂的平面组织是在住宅平面上进行，难免出现一些“瓶颈”空间，本来在标准层不明显的一些拐角，在单元大堂的大尺度空间中就显得特别的狭小，再加上装修石材厚度的影响，局部通道口尺寸只有 1,100mm左右。 最后采用将墙体切角的办法来处理。 此问题反映了设计师对空间把握的不足，今后的设计工作中，应该对重要的公共空间 —— 如电梯厅、公共走道等特别是装修复杂的大堂空间 —— 进 行仔细的推敲，结合设备专业，进行局部的调整优化，以满足使用和美观要求，减少公共空间的“瑕疵”。  可供借鉴的实例 —— 商业外立面设计 ********商业外立面在设计之初更多的考虑为提高项目档次和在商家不进行装修情况下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墙，造价很高。 商家未装修经营前，外立面效果很不错，且非常有档次。 但实际上，商家为了经营需要需进行二装和大量利用外墙做户外广告，最后外立面被破坏殆尽，真有点“劳民伤财”。 由于现在公司项目的进度都比较紧张，就要求对原来的流程进行灵活的调整，比如适当的简化，或者压缩 时间。 为了不影响对设计质量的控制，应该利用已有的经验，早做工作安排，将部分二装工作提前到方案深化阶段开始进行，并且通过建立标准二装设计资料库，合理选用成熟的设计和工艺，缩短二装设计的周期，适应紧张的开发节奏。 同样，景观设计工作在项目节奏加快之后，往往成为影响项目营销推广的难点。 主体施工图完成了，而景观总平方案没有确定，模型和楼书的制作都很困难，并影响推广效果。 另外一方面，还会影响施工图设计中地库顶板的结构设计，造成之后的修改。 应该提前准备景观设计工作，保证在施工图完成后 1个月内，完成景观方案设计定稿工作，落实道路、水景、堆坡和大型乔木的位置，确保各项工作的开展。 由于 **的主体设计单位是深圳的设计公司，沟通起来比较麻烦，在现在进度紧张的成都中海 格林威治城 项目后评估报告 第 13 页 共 29 页 项目已经不可能应用。 但是，现在常用的 **（香港）公司进行方案、立面设计与本地公司进行主体施工图设计的模式，仍有相似之处。 如何控制好 **公司的工作节奏是重点。 首先，合同要理清楚，理仔细，明确工作计划及相关控制措施；第二，在设计过程中，要充分利用好各个重要的控制节点（本地汇报与交流），做好各项会议准备 —— 比如提前进行内部商讨，统一意见；准备好足够的材料样板等 —— 保证会议进 程快，质量高，并且形成会议纪要严格控制设计单位下一步工作进程和设计重点，确保没有遗漏。 第三，根据实际情况，适当调整工作节奏，避免出现一段紧、一段松的不良工作节奏，影响设计师工作积极性和设计成果的质量。 第四，灵活利用各种设计控制手段，比如可以让 **设计师在本地待上个 3～ 4 天，进行封闭式设计，大幅提高设计交流的效率，从而加速重大节点的设计进程。 第五，通过努力，确保设计费用的按时支付。 5. 综合评价 *******作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持 续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了双赢的结果。 【项目营销工作评估】 1. 项目定位与销售阶段市场变化情况  2020年市场特征 2020 年成都房地产尽管受国家宏观调控政策的影响，但依然持了健康发展态势，呈现开发规模稳步扩大、供需基本平衡、商品房销售持续走旺、商品房空置率大幅下降、房价涨幅明显 的特征。  2020年市场特征 上半年商品房供给大规模放量，房地产市场竞争激烈；政府加大经济适用房力度建设，经济适用房大规模放量；市场总体处于供求基本平衡或供略小于求的状态， 商品房价格涨幅回归。 下半年受 “ 国八 条 ” 等政策组合拳影响，消费者变得较为理性，持币观望 的心态较为普遍。  2020年市场特征 2020 年市场恢复良好的发展态势，项目处于尾盘销售阶段，立面呈现，销售速度得以提升。 2. 项目户型定位与实际情况对比表 户型分类 定位面积范围 （ ㎡ ） 套数比（％） 建成面积范 围（ ㎡ ） 套数比（％） 二房二厅单卫 大二房 85～ 95 25 8994 26 三房二厅双卫 小三房 110～ 120 40 10 112 46 11 大三房 140～ 150 30 145149 34 四 房三厅双卫 大四房 160～ 170 33 153163 28 复式单位 200～ 230 2 236 1 从上表可以看出：大三房的户型比例实际建成后增加 4%，四房的户型比例实际建成后减少 5%。 3. 对住宅推售时机的思考  住宅各批次推售时间： 成都中海 格林威治城 项目后评估报告 第 14 页 共 29 页  首批次推售时间 2020年 12月 项目八月亮相以来，项目形象基本建立后，即转入商业的推广及储备，在 9月商业开盘前，住宅基本处于自然储备的过程。 10 月正式启动住宅的客户储备。 12 月第一次开盘，推售的节点比较符合客户的消费节奏，时机把握较好。  二批次推售时间 2020年 3月  三批次推售时间 2020年 6月 从三批次储客以来，恰逢 2020 年“国八条”新政出台，市场观望情绪较为严重。 在二批次物业剩余将近 200套的情况下，三批次客户储备相当不理想。 此时再推售与二批次剩余物业同质性强的大三房与四房单位，预计开盘情况将不太理想。 因此我们调整了推售范围，将原计划最后批次推售的 90㎡ 7栋，调整为本次推售，满足了市场的需要，又有效回避了政府宏观调控的不利影响，完成了该批次推售的任务。  四批次推售时间 2020年 9月 四批次推售时，市场正处于新政影响后的恢复期，为保证开盘的 人气与成交额，将客户关注较多的商务公寓（ 1栋）打包推出，增加项目整体的关注度，同时又促成了成交。  分批次确定推售范围的总体原则：  以房源优劣搭配为原则 ，尽量保证房源由差到优的推售秩序，既有利于实现项目价值的最大化，又可以保证一定时间内的成交量。 比如：四房的推售每批次都会将四房中全临河单位与半临河单位搭配推售，通过合理的价差，引导不同承受力的需求四房的客户。 三房的推售同理，每批次都会将河景三房与园景三房搭配销售。 在市场处于较理性消费的情况下，这种推售房源的策略有利的促进了销售。 4. 各户型销售速度情况  销售期各房 型的去化速度为：小三房〉两房〉四房〉大三房。 原因如下：  小三房：房源数量少，功能齐全，经济实用，总价控制较好，且朝向最好，所以每批次一经推出即销售完毕，是 ****最畅销的房型。  两房：总价低，投资与居住两相宜，在项目销售中处于拉动成交量的房型。  四房：分临河单位和半临河单位，全临河单位由于其位置的唯一性与稀有性，销售速度快于半临河单位。 四房单位在项目销售中处于提升项目品质形象的地位，销售较为平稳。  大三房： 由于大三房面积近 150㎡ ，与 160㎡ 的四房单位在面积上没有拉开 间隔，影响了客户的选择与判断，因此大三房 去化速度最为缓慢。 从房型、面积与实际销售走势角度对比分析：项目高层住宅小三房面积控制较好但房源配比过少；大三房源配比量过多且面积定位过大；两房单位房源与面积配比适中；四房房源配置合理但面积定位偏小，影响居住舒适性。 从客户购房心理反馈， 生存型客户注重户型的功能性、实用性，改善型客户注重户型的舒适性及房间设计细节，享受型客户注重户型的豪华与奢侈。 5. 销售价格总结 据项目发展策划，高层住宅销售目标为 2020年 12月开盘， 2020年底完成 95％销售，价格定位为均价 4,400元 /㎡。 从实际销售。