慧安华庭住宅小区物业管理工程部管理制度手册(46页)-工程制度(编辑修改稿)

慧安华庭住宅小区物业管理工程部管理制度手册(46页)-工程制度(编辑修改稿)内容摘要：

年按《设备登记卡》进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。 所有技术档案如需复印，必须经工程部经理批准。 工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失 技术档案，未经经理批准，不得随意复印、外借，否则应按《员工手册》的相关规定进行处罚。 新增、改装及报废设备管理制度 凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。 工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。 新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。 物业 设备需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备，由使用班组提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。 当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。 设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。 凡任意改装、移位设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。 相同设备的更新和报废必须同时办理。 设备的报废必须遵循以下原则： 1） 政府指定的淘汰产 品。 2） 已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设备。 3） 因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备。 4） 无法修复的设备。 设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。 价值较大的设备，应经上级批准。 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度 日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。 日常手用工具的初次领用，必须经经理批准；需要更新 时，必须以旧换新，并经班组主管批准。 日常维修材料和备件，由各班组根据需要按月填写《采购申请单》，制定月度采购计划，报经理审批后提交行政人事部汇总，经物业总经理审批后采购。 特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各班组填写《采购申请单》，经工程部经理和物业总经理批准后，执行采购。 所有采购物品必须交班组主管验收并办理入库登记手续。 班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，材料使用后要在工作单上填写清楚，多余物料应退回库房，并经主管确认。 主 管对领用量和耗用量进行核销，由班组主管签字，并由主任确认。 对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。 工具管理制度 日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。 日常手用工具的初次领用，必须经经理批准；需要更新时，必须以旧换新，并经班组主管批准。 日常维修材料和备件，由各班组根据需要按月填写《采购申请单》，制定月度采购计划，报经理审批后提交行政人事部汇总，经物业总经理审批后采购。 特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各班组填写《采购申请单》，经工程部经理和物业总经理批准后，执行采购。 所有采购物品必须交班组主管验收并办理入库登记手续。 班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，材料使用后要在工作单上填写清楚，多余物料应退回库房，并经主管确认。 主管或领班对领用量和耗用量进行核销，由班组主管签字，并由经理确认。 对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。 本部工具分为各专业自用工具及个人工具二部分。 工具保管人 必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。 专业自用工具由班组主管负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。 根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。 工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。 公用工具的使用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须《工具借用记录单》，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办 理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。 借用公用工具归还时，须由班组主管和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由班组主管负责照价赔偿。 专业自用工具必须由班组主管进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由班组主管照价赔偿。 全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并 因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。 所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程部经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。 不得使用任何工具干私活。 所有工具要爱惜使用。 工具按规定的使用年限到期报废时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。 报告制度 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告本班组主管： 1） 所辖设备非正常操作的开停及开停时间。 2） 所辖设备除正常操作外的调整。 3） 所辖设备发 生故障或停台检修。 4） 零部件更新、代换、或加工修理。 5） 运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。 6） 运行人员请假、换班、加班、倒休等。 各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告本班组主管： 1） 执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。 2） 重要零部件的更换、代替或加工修理。 3） 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。 4） 维修人员请假、加班、倒休等。 各班组领班在下列情况下必须书面报告本班组主管： 1） 重点设备除正常操作外的调整。 2） 变更运行方式。 3） 主要设备发生故障或停台检修。 4） 系统故障或正常停机检修、保养。 5） 零部件更新、改造、或加工修理。 6） 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。 7） 系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。 8） 人员调度及班组重大组织结构调整。 9） 所属人员请假、加班等。 10） 对外部门、外单位联系、协调。 11） 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。 12） 维修保养计划及工作计划的变更或调整。 13） 每周工作小结及月度工作报告。 除以上各项外，所有有关工 作事项必须口头汇报上级人员。 遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。 安全运行管理制度 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行安全、防火的有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。 各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报领班、主管或经理。 所有专业人员在班前 6小时不得饮酒，对班前 饮酒人员应立即劝起回家，并以旷工论处。 在岗人员如发现接班人员饮酒应拒绝交班并立即报告主管。 应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电 (气 )焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管 (值班工程师 )或经理应亲自到场指挥。 在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。 如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请 勿使用”标志等。 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须按照规定进行年度检验。 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。 易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。 1 水箱、蓄水池的入口处，机房、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。 钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向经理提出书面申请，经批准后方可配制。 1 重要机房如变配电室、锅炉房、电梯 机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内，如因特别原因确需进入的，应由工程部经理书面批准并由班组领班级以上人员陪同。 所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 1 木工作业场地严禁吸烟和动用明火，并要每天清除木屑。 1 避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。 1 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。 1 物业内进行电、气焊，必须取得动火证 安全用电管理制度 严禁各部门私接 或移动电气设备和设施。 确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册。 各部门需架设临时线，应报请工程部批准，由工程部派电工安装。 使用结束后应立即通知工程部拆除。 临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。 如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工。