惠州百合家园写字楼(办公物业)市场研究报告(55页)-商业地产(编辑修改稿)

惠州百合家园写字楼(办公物业)市场研究报告(55页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

看出，地段的优越及交通的便捷是目前惠州办公物业最大的优势。  但目前办公物业市场也存在相当突出的问题，物业功能落后、整体形象差、没有规范的物业管理等问题一直影响着惠州办公物业的形象。 八、存在的主要问题 存在的主要问题反映中，认为目前办公物业地段较偏的综合比例为 2%, 交通不便的综合比例为 7%, 租金偏高的综合比例为 11%, 硬件设施落后的 综合比例为 31%, 软件服务不足的综合比例为 11%, 物业管理差的综合比例为 21%, 物业的外部形象差的综合比例为 17%。 小结：  可以看出硬件设施配置的相对不足，功能落后是目前惠州办公物业存在的最为突出的问题，其中主要体现在停车位的严重不足。  由于惠州纯写字楼物业的供应量不大，而且基本上属于 90 年代的存在的问题地段较偏2%交通不便7%租金偏高11%物业的外部形象差17%物业管理差21% 软件服务不足11%硬件设施落后31%地段较偏交通不便租金偏高硬件设施落后软件服务不足物业管理差物业的外部形象差 建筑，同时惠州决大多数公司的办公场所设在住宅楼中，因此办公物业外部形象及物业管理也存在很大问题。 九、 2 年内选择新的办公物业的倾向 从本次市调反映的情况来看， 2 年内有可能选择新的 办公物业的比例为41%，不会考虑的比例为 59%。 小结：  超过四成的受访对象有可能在 2 年内更换目前的办公环境，可以看出惠州市办公物业市场存在相当大的潜力，特别是一些功能档次较高的办公物业将受到市场的青睐。 2年 内选择新的办公物业的倾向是41%否59%是否  分行业对办公物业的选择倾向 通过分行业办公物业需求特征的综合分析，电子及通讯业在 2 年内有可能考虑新的办公物业的比例为 25%，机械机电的比例为 17%，房地产 /建筑 /装潢的比例为 47%，旅游业的比例为 32%，信息咨询服务业的比例为 78%，美术广告设计的比例为 60%，能源工业的比例为27%， IT 业 的比例为 25%，贸易业的比例为 25%，其他行业的比例为9%，制造业没有任何考虑的意向。 可以看出信息咨询服务、美术广告设计、房地产 /建筑 /装潢等对公司形象要求较高的行业对更换目前办公环境的要求最为强烈，而目前惠州办公物业的租售市场中明显缺乏这种档次物业的有效供给，对于项目的入市无疑是一大利好。 由于制造产业本身性质的特殊，对办公物业的形象档次要求不高，同时要求办公场所与工厂操作区有直接的联系，因此决大多数制造企业的办公场所都设在工业区内，经济又实用，因此制造企业购买写字楼的可能性很小，本次市调也充分说明 了这一点。 十、对办公物业买和租的选择倾向 通过对有意向更换办公场所公司的进一步调查分析，倾向于买的比例为45%，倾向于租的比例为 55%。 小结： 2 年内有意向更换办公物业的公司中有近一半的受访者倾向于购买，表现出对公司经营前景及整个经济大环境的足够信心，对于本项目的销售无疑是一大利好。 买和租的选择倾向买45%租55%买租 十一、选择办公物业的主要考虑因素 从本次市调数据分析的结果来看，在选择办公物业的主要考虑因素中 综合比例 地段的综合选择比例为 18%, 交通的综合比例为 18%, 价格的综 合比例为18%, 硬件配置的综合比例为 11%, 软件服务的综合比例为 6%, 物业管理的综合比例为 12%, 物业升值潜力的综合比例为 2%, 物业外部形象的综合比例为 10%, 是否有实力大公司入驻的综合比例为 4%, 是否与政府部门接近的综合比例为 1%。 主要考虑因素交通18%价格18%硬件配置11%地段18%是否有实力大公司入驻4%物业的升值潜力2%软件服务6%物业管理12%物业的外部形象10%是否与政府部门接近1% 单项选择比例 地段的单项选择比例为 63%, 交通的单项选择比例为 61%, 价格的单项选择比例为 66%, 硬件配置的单项选择比例为 38%, 软件服务的单项选择比例为 20%, 物业管理的单项选择比例为 42%, 物业升值潜力的单项选择比例为 8%, 物业外部形象的 单项选择比例为 35%, 是否有实力大公司入驻的单项选择比例为 12%, 是否与政府部门接近的单项选择比例为 5%。 小结：  考虑到写字楼使用的方便性及经济性，地段、交通、价格三者构成了消费者选择办公物业的最基本也是最重要的因素。  针对目前办公物业存在的突出问题，硬件配置、物业管理、物业整体形象三者构成了消费者选择办公物业的重要参考因素。  由于决大部分消费者购买的目的是自用，因此对物业的升值潜力不是很在意。  由于有部分性质的行业与政府部门的交往比较密切，为了方便业务 的开展，更愿意将办公场所选在离政府 相关部门近的区域，从市调中了解的情况来看，许多律师事务所比较关注政府相关部门向江北的迁移，因此这种行业将是下一步工作开展中需要重点关注的对象。  一个写字楼物业中有实力大公司的进驻对整个项目形象档次的提升无疑有积极的作用，而此选项的单项选择比例超过一成，因此在项目营销推广中实力公司的入驻也是一大卖点。  良好的软件服务对维护和提升项目的形象档次的作用是不可低估的，而此选项的单项选择比例达到了两成，因此在考虑成本的前提下提供优质的服务对于项目的成功开发无疑将产生积极的作用。 十二、面积要求 在选择新的办公物业时，要求面积在 50 ㎡以下的比例为 3%, 50100 ㎡的比例为 18%, 100200㎡的比例为 31%, 200300㎡比例为 24% ， 300500㎡的比例为 12%, 5001000 ㎡的比例为 9%, 1000 ㎡以上的比例为 3%。 小结：  总体平均面积要求为 298 ㎡  100300 ㎡的需求量达到了 55%，从我司了解的情况来看， 200300面积要求50100㎡18%5 0 ㎡以下3%1 0 0 0 ㎡以上3%5001000㎡9%300500㎡12%200300㎡24%100200㎡31%5 0 ㎡以下50100㎡100200㎡200300㎡ 300500㎡5001000㎡1 0 0 0 ㎡以上 ㎡的单位的需求量将有进一步上升的势头。  50100 ㎡之间的单位也受到了许多小型公司的青睐，选择比例接近两成。  考虑到平面分割中 的可分可合原则，应注意两个 50－ 100 ㎡的单位合并成 100－ 200 ㎡单位的可操作性，两个 100－ 200 ㎡的单位合并成 200－ 300 ㎡的可操作性。  分行业的平均面积要求 从分行业需求面积的统计数据分析来看 电子及通讯业的平均面积要求为 150 ㎡ 机械机电为 115 ㎡ 房地产 /建筑 /装潢为 253 ㎡ 旅游业为 120 ㎡ 信息咨询服务业为 380 ㎡ 美术广告设计为 182 ㎡ 能源工业为 475 ㎡ IT 业为 280 ㎡ 贸易为 395 ㎡ 其他为 326 ㎡ 可以看出 电子及通讯、机械机电、房地产 /建筑 /装潢、旅游、美术广告设计、 IT 等行业的平均面积要求都处于 100300 ㎡之间，符合整体特征。 十三、最高可以接受的单价分布 在最高可以接受的单价访问调查中，处于 30003500 元 /㎡之间的比例为36% , 35004000 元 /㎡的比例为 32%, 40004500 元 /㎡的比例为 18%, 45005000 元 /㎡的比例为 9%, 50005500 元 /㎡的比例为 5%。 小结：  最高可以接受的平均单价为 3950 元 /㎡。 通过项目。