惠州市房地产水口项目可行性研究报告(19页)-地产可研(编辑修改稿)

惠州市房地产水口项目可行性研究报告(19页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

惠州房地产开发投资达到 亿元 ， 同比增长 %；商品房施工面积 万 平方米 ，同比 增长 36%； 竣工面积 万 平方米 ，同比 增长 9%； 商品房销售达 万 平方米 ，同比 增长 46%； 销售总额达 亿元，同比 增长 7%； 商品房销售均价为 2978 元 /平方米。 以上数据 充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展， 在 2020 年 出现供求两旺、行业加速发展的态势。 2020 年底，惠州市商品房均价已经达到了 3100 元 /平方米。 目前， 全市人均居住面积 约 16 平方米 /人 ， 根据城市规划和发展要求，未来 20 年内惠州市人均住房面积要达到 30－ 35 平方米；与此同时，随着城市化的进程和经济的发展，将有越来越多的人加入到这个城市，所以， 住宅的需求量将 大大增加。 发展特点分析  楼盘类型由单一型向复合型推进 商业地产、教育地产、体育地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市。 商业地产如德赛大厦、世贸中心、双子星 大厦等一批商务办公楼拔地而起，产权式公寓酒店接连推出；教育地产如东江学府，它将全国重点中学 —— 惠州一中引 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 入项目内，按照 “ 公司投资建校，学校独立办学 ” 的原则，双方互惠共赢；体育地产如半岛 1 号，它配套有一个近 100 万平方米的文化体育公园，给置业者提供一个运动与文化娱乐的平台。 这显示，由于受一些先进的规划设计理念以及市场需求的影响，惠州房地产业的发展正向多元化转变。  商业地产异军突起 惠州经济被众多投资者看好，从去年开始，不断有新的商业地产项目出现，越来越多的商场也开始进驻惠州。 2020 年新开业大型商场达 10 多家 ，其中以大型 购物广场居多，同时也有各类大型专业市场渐成气候，义乌小商品城建筑面积达 1 8 万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白，汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。 陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商 业广场开业。 这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。 随着这种共同经营模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面，但同时竞争也较为激烈。  深圳投资客与开发商开始涉足惠州房地产市场 由于交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响，使深圳 人开始关注惠州的房地产市场并进行投资。 从深圳人到惠州置业的趋势来看，他们主要关注高端住宅（越高端越保值）、地段好的小户型或商铺（惠州的小户型和商铺投资刚刚兴起，市场有潜力可挖）、大社区的中档住宅（自住投资均可，自住者多用于度假、养老，投资者则多计划出租给大企业的高层管理者）。 同时，由于深圳的土地资源已日渐稀缺，深圳的开发商走出深圳，已经是必然趋势。 一些资源比较丰盛的区域，深圳的开发商已崭露头角，其开发的一些项目的产品根本就是为深圳客户量身打造的。 热点片区分析 近几年，惠州新开发的商品房主要集聚在惠城区 江北片区，河南岸、演达、麦地片区和东平片区 等三个片区。  江北片区 江北片区作为惠州市行政中心区域，自然形成了以开发高档楼盘为主的区域特征，这一片区的楼盘代表了惠州市房地产开发的高端水平。 区域内现有合生 帝景 湾、金裕 碧水湾、丽日 百合家园等楼盘，由于此区域在规划、建设上起步较高，同时邻近市政府及体育公园等，是未来的行政中心，因而开发商品房的档次都代表了惠州目前的豪宅开发风范，价格在 30004000 元 /平方米之间，合生帝景湾由于推出的是带精装修的豪宅，均价已在 6800 元 /平方米左右，带动了区域价格的上升。  河南岸、演达、麦地片区 2020 年 至今 ，惠州城区片区热点，由河南岸沿演达一路至惠淡路一带延伸，该片集中了惠城区风格不一的 20余个中大型商住楼盘，楼盘结构形成多在小高层与高层之间、中等偏大户型为主，部分中小户型。 这些新建楼盘加上已成规模的汽车市场、大型建材超市，及大型购物广场的进驻，人气日益旺盛， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 形成了繁华的新城区，目前南三环路以内的已建楼盘普遍已销售完毕，价格普遍在 2500— 3000 元 /平方米之间，由于各项配套设置已日益完善，在建在售楼盘的价格在缓步上升中。  东平片区 东平片区是 我司意向地块 所 在片区。 桥 东东平至大湖溪片区作为老区开发，云集了惠州几个名牌开发企业所开发的品牌楼盘，开发量及供应量占到此片区总体的 92％左右，作为别墅类型楼盘的开发则占到惠州城区总量的 65％。 还有一些品质较好的中小楼盘，楼盘层次较为分明，主要面对原住居民及一些中产阶级客户类。 该片区 住宅楼盘价格均价多在 3000— 4000 元 /平方米左右 ，别墅楼盘均价 7000— 8500 元 /平方米。 二 、 惠州市 楼盘主要特征分析 物业及产品类型 从物业类型看，惠州楼盘基本上以别墅、 Townhouse、小高层、高层及多层为主，在这些物业类型中，其产品表 现形式有别墅（ Townhouse ）、复式 、四房 、三房 、二房 、一房几类，其中复式、一房较少，其它产品较为普遍。 从惠州房地产市场户型产品供应结构来看，三房及二房是惠州市场的主力产品，而复式与一房则是市场供应量最小的产品。 单纯的从户型产品的结构来看，这两种产品的竞争压力更小，发展空间也就最大。 从产品面积来看，四房面积多数在 140 平方米以上，面积较大，而三房则涵括了从 80— 140 平方米的区间，有 80100 平方米的精致小三房，也有宽敞舒适的大三房，可以满足不同层次的需求，因此在打造产品时，必须寻求突破，找出差异，开发出新颖、有创新的产品方能赢得竞争。 值得注意的是，惠州一批以别墅、 Townhouse、洋房为主的高端项目正大量涌现出来，蓝波湾、半岛一号、棕榈岛、御龙山、金山龙庭以及正 在 开发的汤泉别墅、白鹭湖别墅 、合生国际新城、东方威尼斯 等楼盘就是其中的代表。 高端项目必然会带动惠州楼市房价的上涨，同时也占有了大量的优质土地资源，惠州政府在高端项目审批方面应未雨绸缪，做好调节，以促进楼市的健康发展。 项目差异性  定位 从项目定位来说，普通住宅、洋房、别墅、 Townhouse、高端项目是惠州楼盘的主要几种类型。 惠州大部分楼盘还是均价 2800 元 /平方米 — 3700 元 /平方米左右的普通住宅，象金迪新苑、东江学府、东湖花园、碧水湾、雍逸园等，值得注意的是，从价格说，惠州为数不多的洋房基本上可以列在普通住宅范围内，因为其价格也在 3000 元 /平方米 4000元 /平方米之间，仅比一般的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 社区住宅高出几百元，但这些洋房分布在别墅、 Townhouse 社区内，比一般住宅还是有竞争优势。 别墅、 Townhouse 是近年惠州涌 现出来的一批楼盘，蓝波湾、半岛一号、御龙山、汤泉别墅、白鹭湖别墅 、合生国际新城 等代表着惠州房地产目前最高的开发档次。 惠州缺少能与别墅、 Townhouse 相抗衡的豪宅，高端项目并不多，但少数拥有江景、湖景、山景资源的小高层、多层住宅在惠州应该属于高端项目，象荷兰水乡、全部精装修的帝景湾、金山龙庭里的小高层等，帝景湾均价就达到了 6800 元 /平方米，与 Townhouse 均价不相上下。  先天资源 从惠州各楼盘具备的先天资源来说，地段、景观、规模、品牌是首先要考虑的几大要素。 拥有核心地段的楼盘从自然受大众关注，价格 也理想，最典型的就是处在惠城中心地段的高层楼盘丽日百合，部分物业达到 4500 元 /平方米的均价。 有江景、湖景、山景资源的楼盘在惠州自然也是受欢迎的对象，荷兰水乡、帝景湾、 金山龙庭、万科大辣甲岛项目、御龙山别墅等都具有代表性。 惠州讲究客家文化，大盘、大社区往往受到人们的欢迎，象东湖花园、金山龙庭、东江学府、奥园项目、合生国际新城等楼盘都被人们看好。  风格与文化 从风格说，惠州大部分楼盘以现代式风格为主，一些规模较大的楼盘物业类型有多层、小高层、高层，有。