惠州市博罗县石湾房地产项目可行性研究报告(doc25)-地产可研(编辑修改稿)

惠州市博罗县石湾房地产项目可行性研究报告(doc25)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

央豪门 丽湾花园 聚豪名轩序号 比较内容 权重 分值乘权重分值 分值乘权重分值 分值乘权重分值 分值乘权重分值 分值乘权重分值1 公司品牌 10% 10 11 13 10 10 2 地段 10% 10 14 14 11 13 3 周边配套 10% 10 14 14 10 13 4 社区配套 10% 10 10 11 9 8 5 自然景观 10% 10 14 13 12 12 6 园林环境 10% 10 9 10 8 8 7 交通条件 10% 10 13 13 11 12 8 规模 10% 10 8 8 8 8 9 户型 10% 10 8 8 9 9 10 物管 10% 10 10 10 8 10 合计 100% 100 111 114 96 103 比较楼盘价格（元 /M2） 　 　 4300 5500 3200 4700龙湾新城比较价格（元/M2） 　 　 3913 5018 3533 4654 各楼盘权重 　 　 30% 20% 40% 10%龙湾新城最终比较均价（元/M2） 3591 洋房均价：综合以上各项因素取值的洋房比较毛坯价格为 3591 元/㎡。 别墅产品市场分析竞争楼盘（别墅）楼盘名称 产品 实售均价（元/M2）推售时间 备注水天一色 独栋 15000 07 年 5 月 尾盘销售中滨江花园 联排 8500 06 年 5 月 已售磬丽湾花园 联排 约 6800 预计 10 月底 宣称不对外销售 中国最大管理资源中心第 13 页 共 27 页石龙、石湾地区近期在售或即将推出的项目有水天一色、滨江花园、丽湾花园三个项目，滨江花园位于石龙最好的地段，项目销售走势比较理想。 南峰水天一色项目也位于东江边上，是洋房加别墅的符合性社区，目前洋房已售磬，独栋别墅尚有少量未售，市场反映主要原因是价格过高。 丽湾花园位于石湾大桥旁，一二三期为洋房产品，有少量别墅产品，预计 10 月底上市，价格约在 6500 元/㎡左右，发展商对外宣称不对外销售。 比较楼盘( 洋房）龙湾新城 滨江花园 水天一色 丽湾花园序号 比较内容 权重分值乘权重分值分值乘权重分值分值乘权重分值 分值乘权重分值1 公司品牌 10% 10 11 13 10 2 地段 10% 10 20 16 12 3 周边配套 10% 10 15 14 10 4 社区配套 10% 10 10 11 9 5 自然景观 10% 10 18 13 12 6 园林环境 10% 10 9 10 8 7 交通条件 10% 10 13 13 11 8 规模 10% 10 8 8 8 9 户型 10% 10 8 8 9 10 物管 10% 10 10 10 8 合计 100% 100 122 116 97 比较楼盘价格（元/M2） 　 　 8500 7500 6500龙湾新城比较价格（元/M2） 　 　 7803 6853 7170 各楼盘权重 　 　 25% 25% 50%龙湾新城最终比较均价（元/M 2） 7249 别墅产品均价：根据石龙、石湾市场上的别墅产品与价格，结合龙湾新城的优劣势比较得出联排别墅的均价为 7249 元/㎡。 中国最大管理资源中心第 14 页 共 27 页四、项目开发条件及技术设计方案的分析（一） 项目现状概况地块面积 占地面积为 124,194m2（折合 亩）区域 位于惠州市博罗县石湾镇镇政府西侧地理位置四至 东侧临一纸厂及镇府干部宿舍、南至永康大道、西面为一条 27 米宽的规划路、北至湾湖西路。 又与石龙镇比邻容积率（限高） 覆盖率 建筑密度 ％、绿化率 ％用途 二类居住用地地形地貌描述（详见实景照片）未经整理的用地，基本上平整周边景观资源 绿化环境较好,地块南面有水景交通状况 镇内交通四通八达，石湾大道、永石大道和工业大道三条主干线贯穿全镇，在建中的广惠高速公路与永石大道交汇互通。 有 5 条公交线路经过本项目，横贯镇区及石龙的 1 路公交车及其他公交线路距项目约 200 米左右，出行便捷。 大型商业及生活配套设施宗地西侧一公里范围内有两所小学、一所中学；宗地东北面一公里范围内有两所国家二级甲等医院；宗地周边两公里范围内，分布有购书中心、体育馆、银行、电影院（规划中） 、商业中心、商铺、药店等生活配套。 地块北面道路相连镇主要商业街教育、医疗、其他生活配套齐备，生活安逸自在。 中国最大管理资源中心第 15 页 共 27 页土地出让方概况及条件拍卖（二）项目发展条件分析项目用地是石湾镇扩张发展方向节点上的、极具潜质的、独特的、较大规模的居住用地，表现有以下几个区位优势：稀缺性：项目位于石湾镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧邻石湾工业区。 又与石龙乡比邻。 地理位置独特优越，不可多得。 成熟性：靠近石湾镇核心商业区，周边区域包括市政配套等方面发展成熟。 周边环境优美整洁，非常适合发展高档小区。 增值性：位于城市的主要发展方向上，且与石龙镇隔河而望，市政配套设施逐渐完善，地块增值性明显。 扩展性：由于项目北面尚有大幅未发展地块，给本项目可持续性发展带来后劲。 （三）地块征用情况项目地块是通过国有土地使用权公开拍卖方式竞得的。 目前该项目已经完成拆迁，项目附近社区的水、电、电信等管网基本运营正常，用地条件相对成熟，具备开发条件。 （四）项目规划设计方案规划目标（1）以具有 21 世纪初居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住型、舒适型和安全型的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，力争打造出居住环境与周围环境相互呼应，建筑群体、活动空间以及自然环境和谐的文明示范小区。 中国最大管理资源中心第 16 页 共 27 页将建成为石湾、石龙、石排三镇的新居住核心。 （2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能和质量水平，提高小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。 （3）建筑及环境设计应充分体现对人的关怀，以人为本，符合现代人的心理需求，提供舒适、温馨的公共或交往空间，提高城市居住环境的质量。 （4）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、小高层住宅分布，使小区具有良好的空间布局形态。 （5）吸收广州居住规划的优秀设计方案及新产品和惠州市地方居住规划特点，创造具有石湾特色的满足居住生活需要的优质环境功能小区。 规划设计项目占地面积 124，194 平方米，总建筑面积约 297，443 平方米。 充分利用其优越的地理位置，用于建造低密度、大规模的高尚住宅小区。 规划布局采用分组团围合、多组团共享的方式，并合理地设置了两个开口，着力营造内部大园林、多细部的环境景观，既保证了良好景观，也保证了有力的通风和朝向。 别墅区疏密有致，着力营造极具亲和力的私家院落空间，再结合低层别墅的造型，成了高尚、优雅、独一无二的别墅居住空间，小高层围合成的绿化内园开阔宏大，且与活动场地及首层架空大堂有机贯通，充分利用架空层空间，开成社区景观次线路，将中区景区与次级景观区联系起来。 利用架空层之“风道”效应，自然开成一个避开烈日享受清凉的场所，并使室外空间最大限度地用于社区绿化。 沿小区用地北侧设置设二层商业裙楼，沿小区用地西侧及西南侧设一层商业裙楼，裙楼上为住宅塔楼，有效地利用了沿街商业价值，创造了优质的商业空间。 小区以绿化广场为界，分为东西两部分住宅群体，两部分在建筑形式、建 中国最大管理资源中心第 17 页 共 27 页筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。 道路交通（1）本小区北面为湾湖西路，西面为 27 米的规划路；东面临两小规模工厂、镇干部宿舍，周边有较多农村自建房；南面为 34 米宽的永康大道。 （2）本小区主要出入口位置及有关限制详见规划控制图；（3）本小区道路系统已采。