惠州写字楼研究(doc13)-商业地产(编辑修改稿)

惠州写字楼研究(doc13)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

楼有双子星国际商务大厦、大隆大厦、德赛大厦、外商投资中心等，在建的项目有银星国际大厦、德威大厦等。 另外，各种商业配套也陆续跟上，如丽日购物广场等。 由于江北中心区的区域优势和规划优势，惠州CBD 的轮廓日益清晰。 五、惠州写字楼发展 SWOT 分析 优势（ Strength） ①经济发展水平较高 写字楼是经济发展所催生的产物，只有经济发展到一定程度，才会产生对写字楼物业的需求，改革开发以来，惠州经济经过 30 年积累和发展，已经具备相当的规模， 2020年 GDP 为 亿元，位 居珠三角主要城市前列，而且发展势头强劲，发展空间巨大，经济的快速稳健发展，将产生对写字楼物业的强大需求。 ②规划优势 相对于广州、深圳、上海、北京等大城市而言，惠州有丰富土地资源，可借鉴其他城市或国际上的成功经验，对本市土地做现代化的规划，大格局打造现代化国际都市。 如江北中心区的规划就是很成功的例子。 ③后发优势 虽然惠州的写字楼起步较晚，但可充分发挥“后发优势”，高起点高规格打造现代化的写字楼。 如世贸中心、双子星国际商务大厦等写字楼都成了区域甚至惠州的标志性建筑。 劣势（ Weakness） ①写字楼消费理念缺失 惠州真正的商务写字楼刚刚兴起，虽然已经具备了初步的写字楼硬件，但写字楼消费理念缺失，没有把公司的办公地点上升到展示公司形象和实力的高度，因此必须在经济社会中营造良好的写字楼消费环境，建立企业消费写字楼的现代化理念，否则写字楼的发展后劲有限。 ②写字楼销售市场冷清 2020 年以来，惠州迎来了写字楼开发的高峰期，然而写字楼销售并没有相应的“红火”起来，与住宅、商铺等五花八门的营销推广相比，目前很多项目对写字楼的宣传推广力度并不大，如隆生商业广场等，基本上不作什么 推广，主要原因有三个，一是与目前社会上消费写字楼的理念不强有关，习惯于租用写字楼，甚至很多中小公司出于成本原因，在住宅区里办公；二是因为开发商的写字楼商业运作观念不强，不“急售”，反正卖不掉可以出租；三是购买门槛较高，某些写字楼只可以整层出售，这就将一些“散户”或中小公司拒之门外。 ③ CBD 效应不强 中国最大的管理资源中心 第 6 页 共 13 页 目前惠州的写字楼分布比较分散，还没有写字楼扎推出现的区域。 江北中心区是唯一能成为惠州 CBD 的区域，不过由于江北中心区的发展时间较短，写字楼的数量很少，占惠州写字楼市场的份额不大，目前还称不上真正意义的 CBD，而且还受到河南岸和演达片区写字楼的竞争。 机会（ Opportunity） 惠州写字楼的潜在需求市场巨大，主要表现在以下三方面： ①本土产业发展产生的写字楼需求 惠州经过 30 的发展，培育了很多本土支柱产业，如电子产业、能源产业等，比较出名的企业有广东大隆企业集团、惠台高科资讯技术有限公司、 TCL 集团、德赛集团、华阳集团、侨兴集团、麦科特集团、中国电信惠州分公司、中国铁通惠州分公司、惠台实业发展有限公司、金宝集团、旭日集团等，这些企业的发展壮大带动整个产业链的发展，对办公物业的需求将是巨 大。 ②产业转移带来的写字楼需求 由于惠州的区域优势和较低的生产成本和生活成本，也吸入了大量的外地企业落户惠州，深圳、东莞市外资企业向惠州市转移投资势头加快，深圳经过二十多年的发展，现在面临着“土地、资源、人口、环境”难以为继的现实困境，因此在实现发展模式转型过程中必然要面临的大规模产业结构调整，通过寻求区域合作，在周边近邻处借力并获得支持，将成为深圳起跳的有利支点，而与深圳相距不过两小时车程的惠州，有丰富的资源和成本优势，深受深圳企业的青睐，大量外地企业的进驻必须要求有相应办公物业供应。 ③外 企进驻带来的写字楼需求 2020 年外资企业注册 543 户，比增 %；企业计划投资总额 亿美元，注册资本 12 亿美元，分别比增105%和 69%。 目前惠州的著名外企有中海壳牌（荷兰）、普利司通（日本）、住润电装（日本佳友）、讯强电子（台湾）、 SPG 精密部件（日本）、宝丰 ATI(美国 )、亚洲创建（百慕达）、海格电气（法国）、 CLIPSAL 奇胜（澳洲）、三星电子（韩国）、 LG 伊诺特（韩国）、 LG 电子（韩国）、 SONY（日本）等，这些实力强大的外企对写字楼特别是高档写字楼的需求强劲。 威胁（ Threat） ①供需失衡 一方面写字楼的销售市场萎靡不振，空置面积较大，另一方面，从 2020 年以来惠州的写字楼开发投资在高位运行，因此可能会出现供大于求的局面。 六。