思念果岭山水二期项目贷款资金信托计划(doc14)-地产综合(编辑修改稿)

思念果岭山水二期项目贷款资金信托计划(doc14)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

销 借款人：郑州市黄河大观有限公司 担保人：河南思念食品股份有限公司 还款方式：以思念果岭山水二期项目销售回款偿还。 其他 相关措施 （ 1）贷款到期前， 受托人 可以根据尚未偿还的贷款本息总额，按 不低于 楼盘销售价 60%的房价对外销售，以优先偿还欠款本息。 （ 2）主要债权人 香港恒盛集团 、河南淇乐多公司 承诺信托期内不对借款人主张债权 ，其 2020年 12月 31日截至日的债权总额为 12469万元，占公司债务总额的 %。 （ 3）对于持有信托产品受益权的受益人，购买 思念果岭山水二期 房产时可以享受 24%的折扣，所购买的信托产品价款可以冲抵首付款。 大量管理资料下载 146 四、借款人、担保人评价 （一）借款人分析 财务状况分析 单位：万元 项目 2020年 1季度 2020年 2020年 2020年 总资产 流动资产 货币资金 应收账款净值 0 其他应收款 存货 总负债 流动负债 短期借款 应付帐款 预收帐款 其他应付款 长期负债 长期借款 所有者权益 主营业务收入 主营业务成本 营业利润 净利润 注： 1）其中欠大股东香港恒盛国际集团 9960万元、 关联人河南淇乐多公司 2509万元 ； 2/3）预收帐款为购房者购房款，尚未计入营业收入，但预交了 ； 仅 从财务资料上看，借款人目前的经营状况以及财务 报表 质量欠佳。 但是，应该看到，借款人现有的财务状况是在 恒盛 公司重组之后的结果， 2020年 7月，恒盛集团才控股公司，而此前的经营活动 已经停止，公司 在陷入巨大的财务危机。 恒盛 集团介入并转行为依托于旅游环境的地产开发模式 ，不过一年左右的时间，无 法全部改变此前的业绩影响。 同时，处于税收因素的考虑，以及销售合同办理的规律，销售收入尚未完全实现，也影响了帐面的盈利结果。 但是一期工程目前的签约率已经超过 90%，合同金额超过 69%，可以预见 2020 年度的财务状况可以得到很大 大量管理资料下载 147 的改观。 从财务状况上分析，公司的债权债务关系比较清晰，主要的负债来源于控股股东的借款，包括大股东恒盛集团的 9960万元、 控制人 李伟的 万元，关联企业淇乐多公司的 元（ 980 万元应收的差额），合计 万元。 占全部负债总额的 83%，一旦上 述企业承诺在信托期内不主张债权，则公司实际背负的债务压力可以得到根本的缓解。 公司的主要经营模式已经转为为房地产开发，即依托黄河大观既有的人文景观加以更新，并通过建造高尔夫球场、相应的配套娱乐设施，打造一个综合的旅游休闲环境，借以提升当地的地价水平。 借款人在兼并重组过程中通过土地的综合开发，评估增值，虽可能有溢价较多的可能，但是当地的土地增值是肯定的，只是 高低 问题。 其一期销售的均价表明，市场已经开始认可前期综合环境营造的价值 ，这也印证了土地增值的客观存在。 对于本次信托计划拟投向的二期工程乃至今后的三期、四期 工程，都 会 有很好带动作用。 根据独立第三方 公司 的分析报告，二期工程的总成本为 万元，折合造价 万元，而预期的销售收入为 ，销售利润率可以达到 ，盈利状况良好。 04年公司的现金主要来源于股东及关联单位的借款； 04年思念果岭山水的一期楼盘已经开始销售，但公司在 04年没有计入任何销售收入。 05年 1季度虽然没有计入营业收入，但是所得房款已经在预收帐款中体现，并预交了 286 万元的所得税。 公司的前期投入比较多，后期除了继续完善高尔夫球场，以及景观 的维护外，土地方面的支出将逐渐减少。 今后的主要现金支出为建设费用，即总成本中的现金成本不太高，而较高的销售毛利率可以保证销售回款对于现金平衡的保证基本可以达到预期的要求。 公司目前没有银行的债务，主要债务来源于前期股东及关联单位的借款。 公司没有对其他公司提供任何形式的担保 （二）担保人分析 本次信托贷款的担保将由河南思念食品股份有限公司提供不可撤销连带责任担保。 财务状况分析 单位：万元 项目 2020年 1季度 2020年 2020年 2020年 母公司 合并数 母公司 合并数 母公司 合并数 总 资产 流动资产 货币资金 应收账款净值 其他应收款 大量管理资料下载 148 存货 总负债 流动负债 短期借款 应付帐款 长期负债 长期借款 所有者权益 销售收入 销售成本 销售利润 净利润 资产负债率 % % % % % % % 销售利润率 % % % % % % % 净利润率 % % % % % % % 长期偿债能力分析 根据上述报表资料，思念公司（母公司）的资产负债率在过去三年一直在 63%66%的范围内，。