张家港项目行销企划书项目分析及定位doc30-营销策划(编辑修改稿)

张家港项目行销企划书项目分析及定位doc30-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

物业服务 /物业品牌 /物管标准 产权式酒店部分 客源分布 张家港地区及周边区域投资客户。 苏州，上海，浙江等地区投资客。 收入水平 有较强的经济实力，对投资的回报时间较宽松，有投资的闲钱，自备款在 25万左右，月入在 8000－ 10000元左右。 购买目的 以投资为主要购买目的，希望长期获取稳定的投资回报。 共性 经常到张家港旅游，商务活动，时间不超过一周。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 12 页 共 25 页 接受新型投资产品的投资方式。 看好投资收益。 不急于回收资金。 希望成为知名酒店的股东 看好暨阳湖 的旅游经济前景。 关注要素 酒店规划 /配套设施 /包租返利 /投资回收期 /经营管理 /未来发展 /价格因素 /旅游前景 /升值潜力 /委托经营时间 /投资风险 /地段 /区域环境 /开发商品牌 / 三、价格定位 住宅部分 小高层，高层均价： 4500－ 5000元 /平方米 支撑点： 本案位于城南区域，该区域定位为高档生活区，暨阳湖生态区将是该区域的新亮点。 周边有城市绿洲、圣淘沙、南城花园三个楼盘，面小高层毛胚房均价在 4200元左右。 由于项目本身位于暨阳湖生态区， 可以为项目支撑超过市价 300元以上，所以建议小高层价格在 4500－ 5000元 /平方米。 别墅部分 1）联排迭加别墅： 7500－ 8000元 /平方米 支撑点： 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 25 页 目前，张家港政府对别墅严格限制，导致市场上可售别墅个案非常少。 前期推过的通运新村、御景苑、东方明珠已经售完，市场上已无在售别墅个案。 预期在四月份，名都碧景园将开盘，该楼盘位于本案东面，为迭加别墅，价格预期在 6000元左右，其环境配套远不如本案。 市场上别墅供应量非常少，市场需求完全可以支撑本案 供应，加上暨阳湖生态区的配套，可以为本案创造出高于市价 1000元 /平方米的价位，因此建议联排迭加别墅价格定位在 7500－ 8000元 /平方米。 2）独栋别墅： 12020－ 15000元 /平方米 支撑点 将产品塑造成苏州地区一流的别墅产品，跳离目前别墅市场行情的价格是本案别墅品牌最好的商标。 项目得天独厚的地理环境优势和超一流的规划景观设计，具备了成为别墅市场领头羊的条件。 改变张家港市场没有顶级别墅的现状，吸引潜在客户的强烈关注。 目前张家港市区独栋别墅项目没有，市场供应基本为二手别墅，目前万红苑独栋别墅价格在 8500元 /平方米，而万红苑独栋别墅无论从是位置还是配套都跟本案有较大的差距。 从张家港附近的城市如常熟、昆山等别墅的横向比较来看， 12020－ 15000元 /平米的价格市场完全可以接受。 目前常熟、昆山的别墅已经出现了 14000元 /平方米的价格。 产权式酒店 产权式酒店： 8000元 /平方米 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 25 页 支撑点： 产权式酒店是高档投资型产品，价格一般比普通住宅高 30－ 50％左右。 项目采用五星级标准建设，成本较高。 暨阳湖的旅游资源是项目最大的价格支撑点。 地处近市中心的黄金地段，周边配套齐全。 项目提供高标准全装修。 提供每年 8％的年返利回报。 商业产品 沿街商业： 6000元 /平方米（上下二层） 支撑点： 目前项目附近的商业氛围还不浓厚，无法和步行街商业繁华地段相比。 项目的定位是高档 住宅区，不宜布置太多的商业。 一、规划建议 本地块比较狭长，南北方向较长。 建议将本地块划分为住宅区、独栋别墅区和排屋洋房区，三个大区域。 如下图所示，我们提供三个比较方案给开发公司参考。 方案分析： 產品組合豐富，滿足了不同層次客源對不同屬性產品的需求。 整體規劃將樓盤的聚焦點集中在暨陽湖，將湖景的賣點發揮到極致。 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充分保證高端產品的私密性和尊貴性，同時也使得開 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 25 页 發利益得以最大化。 利用旅遊地產概念規劃了產權式酒店，最大化利用和開發了暨 陽湖的背景資源 二、开发建议 按照系统研究后的平面规划方案，我们建议开发公司按照以下的顺序开发 “先北后南，由西往东” 这样建议的理由如下： 开发汇龙资金快的产品类型，为后期形成滚动开发奠定基础。 住宅的开发可以为后续推广的别墅类和投类产品奠定客源基础。 保证临湖景观面的建设，可以体现工地完整、有序、出众的楼盘形象给外界，有利于提高楼盘高档品质、精品工程的包装。 从未来营销的角度看，这样的开发进度配合合理的推案程序，将使得本案的营销高质、有序地循序渐进式的展开，使得项目的开发利益得以最大化。 三、产品建议 住宅产品规划建议 （ 1）住宅配套建议 以运动配套为元素，突出主题式社区概念，；依托 2020北京奥运之背景，强化健康生活源自运动的时代生活理念。 同时，从营销角度看，一来弥补了张家港目前所有社区都没有运动主题的空白，市场立意清新、健康，对未来的推广具有非常具有话题性的素材补充；二来真正做到国际化精品社区的一个标志是拥有高尔夫练习场，作为 外籍业主非常喜欢的运动形式，这是个卖点的同时，也是代表国际化标准楼盘的诉求是有的放矢。 建议项目： 标准塑料网球场 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 25 页 音乐灯光（ 3队 3）篮球场 高尔夫推杆练习场 道路可以设计成为塑料跑道 综合活动器械、儿童娱乐器械（针对中老年人） 土地门球场 壁球馆、乒乓球室、羽毛球室„„（这些部分可以规划在住宅会所中） （ 2）住宅户型建议 结合本案的自然资源和建筑类型思考户型的特色，我们建议把在上海和深圳楼盘中已经比较成型，同时也是热卖的“入户阳光花园户型”引入本案，在未来的产品规划设计上可以成为一个参考，在未来营销中可以成为产品力在市场竞争中重大优势。 谓了突出湖景资源对产品的利好，建议在产品弧形设计时，对客厅的窗和朝南。