建工morning公馆(高层住宅社区)可行性研究报告(35页)-地产可研(编辑修改稿)

建工morning公馆(高层住宅社区)可行性研究报告(35页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

户型以一室和两室为主，主力面积范围为 70～ 100 ㎡，销售均 价集中在两个区间： 2800～ 3100 元 /㎡和 3300～ 3500 元 /㎡，部分楼盘在销售中采取不少的优惠措施，如免契税、免保险费、吸引了不少的客户的关注。 简析： 经调查 发现，石桥铺转盘附近以及渝州路靠近石桥铺沿线区域在售楼盘稀少，且沿线的黄金地段几乎没有土地供应，若开发本项目地块，在近年内应该具有较大的市场空间。 石新路、渝新路周边楼盘大都考 虑有小户型，且销售情况较为理想，甚至地理位置不是很好的小户型 ， 产品也有不俗的销售业绩。 由此初步判断，小户型产品仍然是石桥铺周边区域追捧的对象。 同时，在产品设计方面，各开发企业已经着重于小户型产品空间的多变性，如：渝洲新城（二期）喜福汇 —— 其小户型产品主要以 米小跃层为主；奇峰自由湾 —— 其小户型产品可组合为大户型；上方新人居 —— 采取由客户自行封闭阳台的设计以增加使用面积。 但是，目前该区域市场供应的小户型产品大多存在一些不足之处，如：黑厨、黑卫问题，开间尺度不合理问题，以及阳台过小问题„„这也是所有小户型 产品本身设计的难点。 三、 消费者调查分析 该片区人群以从事 IT 行业、科技行业、服务业、销售行业者居多，平均月收入在 3000 元－ 5000 元之间，年龄结构以 25－ 35 岁为主，据调查 ， 目前 该片区的单身白领一族 以租房居住 的占了很大的比 重 ，大多数有买房意向，对房屋的诉求多以中小户型、功能配套齐全、舒适合理的房屋为主，说明该片区有很多潜在购房客户， 房地产市场潜力巨大，机会众多。 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、 项目开发经营优势点 ■ 地块所处位置较佳，具有良好的居住氛围，交通、商业、医院、学校、农贸市场等 配套设施完善。 ■ 地块距渝州路迎宾大道主干道约 500 米，通达性好又有效地避免了主干道的噪音灰尘污染。 ■ 地势高，建高层城市景观效果好。 ■ 石桥铺周边黄金地段土地供应量少，本项目地理位置具有一定的稀缺性和排它性。 ■ 有着成熟的产业支撑，本项目具有良好的市场基础，和较大的市场需求。 二 、项目开发经营机会点 本项目周边较为成熟，具有良好的市场背景支撑，且石桥铺作为高新区最为繁华的商业、交通节点，近几年发展迅猛；而石桥铺又汇集了全市大量的高新产业，特别是 IT 行业，一直是全市最大的行业集散地，其业务范围覆盖整个西南片 区。 因行业特征，在此就业的人群中 30 岁以下的青年人占有较大比例， 且 该片区的单身白领一族以 租房居住 者居多 ，大多数有买房意向， 这些因素给本项目锁定市场提供了明确的目标。 第五章 项目定位 一、目标市场定位 ■ 自住型目标客户： 追求较高品质的便捷生活，不愿承担琐碎家务，受过良好的教育，存款有限，但收入丰厚，且具有良好的发展前景的年轻一族。 ■ 投资型目标客户： 具有房地产投资眼光，能够接受新政影响，购房用于出租的长线投资者。 ■ 商务暂住型目标客户： 高新区高新企业以及石桥铺周边电脑市场往来的外地客户。 二 、定位前提 本项目由于地块面积小，容积率高等原因，无法与中、大型小区在居住环境的营造方面进行竞争，这也是本项目最大的劣势。 而本项目的优势在于地理位置较为优越、大量的流动人口、靠近电脑市场、周边没有同质化产品以及住宅区的密集开发带动的人口数量猛增等，此类因素也为本项目的定位提供了强有力的市场依据。 三 、产品 定位 根据 以上分析 及项目周边楼盘分析 结合 项目 的 实际情况， 将 项目 定位于 ： 25—— 47 平方米的小户型城市景观公寓 以酒店式公寓为基本特征，结合青年消费人群的生活特点，营造年轻、时尚、有年轻人生活个性的温馨之家。 四、案名 Morning公馆 案名释义： 英文单词 morning，是“早晨”的意思， 一日之际在于晨，寓意阳光、健康、年轻 „„ ， 有很好的目标市场指向。 用英文直接做项目名称，体现出时尚和年轻的价值意念。 对于青年人来讲，他们的思想意识为：小个人而大天下，有很强的事业心和征服欲望，早晨对于他们来说，是一个起点。 五、 物业形态 一览表 户型 面积 户型面积比 套数比 单间配套 25— 28 % 54% 一房一厅 40— 45 % 46% 厨房 灶台长度满 足 ，按高层建筑规范要求设置集中排烟道 卫生间 三件套卫生间，净使用面积不得低于 3平方米 阳台 尽量采用双阳台设计，部分单间户型根据建筑总体布局，可不考虑生活阳台。 六、 建设 项目 综合技术经济指标 一览表 第六章 项目规划、建筑设计 一、项目总体规划 分类 单位 数值 总用地面积 平方米 2232 居住户数 户 333 居住人数（每户按 人计算） 人 1066 总建筑面积 平方米 一、按功能性质划分 平方米 1）住宅建筑面积 平方米 2）公建面积 平方米 3）配套设施建筑面积 平方米 4)其他建筑面积 平方米 二、按地上地下部分划分 1）地上建筑面积 平方米 2）地下建筑面积 平方米 其中地下车库面积 平方米 停车泊位 辆 52 1）地面泊位 辆 26 2）地下泊位 辆 26 由于用地地块面积较小且周边已有建成的居民住宅，设计中首先按规划要求退足各个方向的间距，可建主楼仅为北侧一块长方形用地范围，在这个 条件下，将主楼布置为一中廊式住宅。 面向道路的一面，利用建筑一块弧面完整地与城市道路相对，使处于路口的建筑起到很好的提示效果。 为了便于住宅用户的使用，我们将住宅入口大厅与地下车库的出入口完全分开，利用现状地形的高差，在不同标高平台上设入口，便于住户使用。 项目规划为高层住宅，地上 31 层，地下 1 层。 地下车库 1 层，其结构与主体完全脱离。 主体地下一层为设备用房和架空休息平台。 一层靠道路一侧为商铺，靠内院一侧为住宅及社区服务用房。 由于地形高差较大，商铺部分为与 现状道路 地形相接，高差也按地形高差进 行设计，局部层高超过 均按两层计算建筑面积。 2－ 31 层均为住宅。 为了满足规范的间距控制要求，地块西面部分建筑只能建设 16 层，其余为 31 层。 主楼共有两部楼梯和两部电梯，楼梯和电梯均直通地下室。 车库设有两部楼梯直通室外。 二、住宅 建筑 设计 项目 住宅底部形成大方的入口门厅及底部活动空间，与周边环境相融洽，利于 视觉效果 处理。 尽量作到 每一个户型均设置双阳台，既开阔了建筑的视野，也丰富了建筑立面的变化。 在户型设计上，以景观为主，保证户户均有良好的日照，通风及采光，避免主要房间的视线对 视，尽量减少交通面积和公摊面积。 考虑了多种户型供选，且各种户型均有自身的卖点，这样使户型差异明显，有利于后期用户进行选择。 住宅立面处理主要突出建筑的挺拔感， 采用简洁、现代的外立面处理 三 、环境艺术设计 ■ 充分利用外部自然景观，创造多层次 的城市 景观。 地块用地范围较小，利用外部自然景观，可以更好的使建筑融入城市，使内外环境有机结合。 ■ 庭院绿化及建筑利用地形高差，建筑错落布置，利用高差形成地下车库及设备用房，既节省了土石方量，又使得建筑型体及空间更加丰富，体现出山城的特色。 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 本项目建筑面积约 平方米，属于小型开放项目，因此本项目的开发经营核心策略是：快速建设、快速销售。 有效进行项目的软实力塑造，加强销售管理服务， 采用酒店物业管理服务系统， 提升物业管理服务水平。 二、项目投资 成本 估算 一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 计算标准 金额 土地费用 土地出让综合价金 土地出让金 出让金 挂牌价格 土地转让费或征地费 转让费（征用费） 亩（包干费） 国家规定缴纳费用 土地成本评估费 地籍测绘费 10 个 点 宗地测绘费 暂估 国家规定缴纳税金 契税 462.3% 拆迁补偿费用 城市拆迁管理费 2232 ㎡ 元 /㎡ 小 计 前后期费用 勘察丈量费 前期测绘 现状测绘、管网测绘 放线测绘 后期测绘 竣工测绘 综合 管网实测 地质详勘 规划设计费 规划、设计费 方案 （ 20+2）元 /㎡ * ㎡ 初步设计 设计费 施工图设计 施工图审查 审图费 元 /㎡。