库尔勒开发区白鹭园小区建设项目可研报告(29页)-地产可研(编辑修改稿)

库尔勒开发区白鹭园小区建设项目可研报告(29页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

越：库尔勒经济技术开发区在库尔勒市的东南方向，开发区管委会距市中心 8 公 里、距新飞机场 6 公里、距火车东站 5 公里，北至南疆铁路、南至西尼尔水库、西临新飞机场、东沿霍拉山角。 开发区交通便利：现有两条国道，即新老 218 国道贯穿其中，与库尔勒新飞机场毗邻，铁路专用线已至库尔勒石化园区，形成了便捷的立体交通网络。 项目规划方案 根据市场调研和分析开发区未来发展的前景 ， 充分利用开发区管委会提供的各项优惠政策， 该项目开发将秉承以人为本的开发理念， 高起点规划、高水平设计、高品位开发、高质量建设、高比率绿化； 住宅与商业街规划设计 采用新科技、新材料，针对不同的消费群体，产品设计将体现现代建 筑风格与 传统建筑风格相结合、中式风格与欧陆风格相结合； 以中高档 社区 为主流，价格不高品质高，以满足不同消费群体的居住需求； 整个小区花草、树木、小桥、流水、廊亭、小品、大小广场，错落有致，布局合理；休闲与娱乐、运动与锻炼、饮食与购物，配套齐全，设施完善； 园林设计将 突出自然景观与人造景观相结合， 依托白鹭河天然景观为轴线营造“一岸两带”的特色景观（即水岸和绿带、色带），将水景辐射、渗透至小区庭院，努力打造一个亲近自然、绿色环保、舒适温馨的康居示范小区。 该小区 总建筑面积约 31 万 平方米，开发周期 3 年。 用地平衡表 面积（ ha） 百分比（ %） 备注 总用地 100 住宅用地 公建用地 道路用地 含广场、停车 公共绿地 项目评价与结论性意见 本项目具有开发投资 大，周期长 ，产品风险性 较大 的特点，从 市场分析来看 ， 如政策支持、定位准确、管理精细、销售顺畅 也可获得 相应 的投资利润率。 若能合理利用筹资手段、加大成本控制，则项目经济效益可以进一步提高。 见表。 经济评价指标汇总表 表 序号 指标名称 单位 数量 1 项目总投资 万元 36800 2 资金筹措 万元 36800 资本金 万元 长期借款 万元 0 预租售收入 万元 短期借款 万元 5000 3 营业收入 万元 40334 4 营业税金及附加 万元 5 土地增值税 万元 6 利润总额 万元 7 所得税 万元 8 税后利润 万元 9 投资利润率 （税后） % 2. 市场分析与产品定位 库尔勒 区域经济与房地产业发展趋势分析 的城市定位 目前的地位： 库尔勒 已成为 新疆南疆 重要中心城市之一。 库尔勒市、尉犁县 未来的定位： 根据《 库尔勒经济技术开发区总体规划 》的内容， 计划用 十 到 二 十年时间 把 库尔勒 市 建 设成为 华夏第一大洲 —— 巴音郭楞蒙古自治州的首府 ， 是全州政治、经济、文化、教育、信息中心，是自治区党委确定的全疆两个重点发展的城市之一，现有的能源资源，在未来的建设中，成为 西北 地区 乃至全国 的重要城市 之一， 2020 年 10 月 16 日，库尔勒被评为 “ CCTV2020 年度中国十佳魅力城市”称号，作为我国西北五省唯一一座获此殊荣的城市。 2. 经济快速发展是 库尔勒 城市化的原动力 市场调查表明，库尔勒市作为南疆重要的政治、经济中心，依靠优越的地理位置及便利的交通，以棉花、石油、矿产、化工等资源为主导产业。 2020年末，全市总人口 万人，实现国内生产总值 亿元，人均 GDP 为39896 元，在全国百强县（市）中排名 72 位，西部地区第一；实现工业总产值 亿元，工业总产值最大的五个行业 依次是：石油和天然气开采业、纺织业、电力热力的生产和供应业、橡胶制品业、造纸和纸制品业。 尉犁县位于库尔勒市域南面，县城距库尔勒 52 公里，县辖 7 乡 2 镇 4 场，2020 年末，全县总人口 99636 人，其中县属人口 56490 人。 农村经济形成了以棉花为龙头的“粮、棉、肉、果”四大支柱产业，被国家列为“优质商品棉基地县”，城市经济现已构筑起以棉纺、建筑及蛭石、甘草、罗布麻、食用油加工为主的工业框架，乡镇企业异军突起。 两个建制镇之一的西尼尔镇位于尉犁县北部与库尔勒市交界处，北距库尔勒市中心 18 公里，离火车站和飞机场 15 公 里，南距尉犁县城 33 公里， 218 国道贯穿其中。 西尼尔镇的工业以轻纺、农副产品加工、建材和热电为主，西尼尔工业园区被国家农业部列为全国乡镇企业东西合作示范区和国家乡镇企业科技工业园。 库尔勒市是南疆最重要的交通枢纽，是南疆唯一有铁路、公路、航空运输的城市。 铁路：南疆铁路已于 1982 年通车至库尔勒市，并于 1996 年开工向西南延伸至喀什市，现已全线贯通营运。 库尔勒市又是新疆通往内地的第二条铁 路干线 —— 青海 ~新疆铁路的接轨点。 公路：全疆有 6 条公路国道在巴州境内通过，其中乌鲁木齐 ~喀什的 314国道（二级公路），伊犁 ~若羌的 218 国道（三级公路）在库尔勒市交汇，阿勒泰 ~巴轮台的公路，海格尔木 ~新疆的公路也可通达库尔勒市。 国道 314 线和硕至库尔勒段高速公路也已通车。 航空：库尔勒市有军民合用机场一处，已开通库尔勒 ~北京、上海、广州、成都、乌鲁木齐等多条国内航线。 军民合用机场由于离市区太近，目前正在尉犁县西尼尔镇域西面建设新的机场，飞行区等级指标为 4D。 4． 库尔勒 房地产业的发展 库尔勒房地产业的发展与其他产业同步推进， 库尔勒 2020 年房地产开发投资出现呈成倍增长的态势， 2020 年 1 月 —— 9 月，全市住宅投资完成 亿元，比重占房地产开发投资的 %，同比增长 %。 2020 年全市房屋施工面积 万平方，同比 增长 %，其中新开工面积 万平方米，同比增长 2 倍。 市域房地产开发投资完成 亿元，比去年同期增长 倍。 截至 9 月 30 日，库尔勒市计划开工 110 万平方米，现已开工约 106 万平方米，已办理预售商品房 平方米，城市化进程的快速推进是房地产业发展的强大动力， 且销售势头 比较 好。 5．库尔勒 土地管理有序 库尔勒 的土地管理有序，多数土地经过成片开发后掌握在政府手中，可以根据市场供需关系投放土地，可以更有效地防止房地产业因宏观失控可能引发的大起大落。 有利于房地产开发商控制风险。 库尔勒 房地产需求预测 根据人口与人均住房面积模型预测库尔勒 未来住房需求量，资料的完整性及资料的可靠性都比较好，预测结果的可信程度也就比较高。 预测结果显示 2020 年至 2020 年需求量包括拆迁安置总和约为 700 万平方米 ,价格稳中有升 ,大约每年每平方米增长 50—100 元。 库尔勒 房价变动趋势 目前价位 价格水 平与供求关系共同决定价格走势。 价格水平可以用价位来表示，价位可用高位、正常价位、低位三个来状态反映。 如何确定 库尔勒 房价正常价位标准，国际公认的标准是房价收入比， 根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。 日本是4 比 1；美国是 3 比 1；而中国各个城市不一而论，从 10 比 1 到 15 比 1 都有 ，2020年，深圳市房价比 1994 年下降了 18％，房价收入比从 倍下降到 倍，房地产增加值则从 1995 年的 亿元上升到 2020 年的 亿元，年均增长 ％。 以南京为例，相当多的家庭 甚至达到了 13∶ 1 左右 ；1998 年对 96 个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为 ～ 30，平均值为 、中位数为。 20 世纪 90 年代初世界银行中国局的首席经济师哈默先生（ Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，得。