广西省北海市和安商港专项市场分析报告-销售管理(编辑修改稿)

广西省北海市和安商港专项市场分析报告-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

态，存在很大的发展空间 目前，北海的商业物业无论从功能分区、业态组合、配套设施、物业管理及商业经营管理等，都是以最原始的市场姿态出现，远远跟不上时代潮流迅速发展的要求，整体的商业市场形态还是属于起步发展的阶段。 按照前沿城市商业发展的轨迹来看，严格地说，北海的商业至今还没有真正出现一家百货公司模式的商业机构。 北海现有 5 个购物商城和在建的北海商厦与和安商港的两个后进者。 据不完全统计，北海的各大商场总营业面积约为 8 万平方米，但有效经营的营业面积约占一半左右，也就说，市场还是存在很大的发展空间与挖掘的潜力。 2）商业物业规划设计严重滞后，远远跟不上市场需求 北海各大小商城规划设计都严重滞后。 无论从外立面还是从内部细节的规划设 北海和安商港 专项 市场分析报告 广州凌峻房地产策划推广机构 强盛集团 15 计都远远地跟不上潮流的发展，展现不出现代标新立异的形象，跟不上市场的发展步伐。 最明显的是商场内人流导向系统设计的失调，像新 力购物广场，首层的主通道也只有两米左右；时代广场全部以店中店模式设计，主次通道的宽度都设计到位，但出入口的设计影响了商业气氛的营造。 3）商场业态分布严重重复与混乱 各大商场的业态分布普遍都比较混乱与严重重复，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的，导致客流得不到有效的良性循环，况且商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物。 更为严重的是容易造成商户间的恶性竞争，如在启东商城，同时经营着两大超市好好佳和万家兴；如新力二楼做成服装市场、三楼做成家电市场，各 商户的经营品种基本无差异，价格战竞争令各商家经营更加困难。 另一方面，各大商场的功能定位基本是单一的购物功能，业态设置缺乏多样性，不能满足消费者日益丰富的消费需求，更不能满足消费者在消费过程的精神愉悦。 4）商场配套设施严重不足，严重影响商场的人流良性循环 从时代广场到国通购物中心，北海五大购物商城普遍存在配套设施严重不足。 最常见的是手扶电梯、货梯配套不足，既无法提升项目的档次，也难以吸引市民前往购物消费，除宝谊大厦与国通购物中心有双向手扶电梯外，其他的三个商场都是每层只有一台单向的手扶电梯，启东商城只有一台 货梯，时代广场也是只有一台从一楼直上四楼的货梯，宝谊、新力及国通都没有配套的专用货梯，而且，全部商场都没有配套运送客流的专用上落电梯；其次是休闲区域、停车位严重缺乏，时代广场甚至连中央空调这一基本设施都没有，这是由于开发商在开发商业项目时，没有考虑到商场以后的经营，轻视商场以后的经营配套建设，不但给商家带来很大的不便，更不能吸引消费人流在商场里延长逗留时间。 5）商场经营管理理念淡薄 北海的各大商场普遍都存在只重开发建设而轻视经营管理的现象，商场只有一般的物业管理，甚至有些商场连物业管理都没有，更不用说开展 商业经营管理了。 这不但很大程度上没有保障经营商家的利益，更不利于整体提高商场的商业价值与档次。 北海和安商港 专项 市场分析报告 广州凌峻房地产策划推广机构 强盛集团 16 即使名义上有物业管理，但真正地落实到商场的具体运作中的商场并不多。 比如，时代广场前不久曾发生因为业主欠交电费而对整个商场进行停电的事件，从这一点就可以反映出该商场的物业管理服务水平。 现代的物业管理服务理念与核心是“以人为本，将管理寓于服务之中”，商业物业管理则更须以商家和消费者的利益为重，要以一个服务者的姿态服务经营商户和消费者。 6）商场规划超前度不足 北海的商场大部份是几年前规划设计的，由于在规划设计时对市场 发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时和老态了。 商场一般要在开业后的两三年时间内才能做旺，发展商除了从地产或建筑的角度去考虑商场的开发问题外，而且，必须考虑商场日后如何经营使用，并力争在项目开业后的几年内形成领先态势。 如在北海的众多商业项目中所谓的中庭，其实就是休息厅，与现代商场的中庭设计理念相差甚远，而且没有得到适当的规划及使用。 既不利于优化购物环境，也不利于日后经营活动的开展。 （五）、小结 和安商港可以说是市场的后进者，可以从一个高的角度审慎地看清楚北海整个商业物业市场存在的问题，也可以针 对性地规避北海目前商业物业所存在的问题，更要以一种高姿态的强势进驻市场，争做同行的领头羊。 从我们的经验可知，好的地段是必要条件，但绝对不是商场的最大优势，位于北部湾路商圈的华联商厦倒闭也是最好的说明。 通过对目前北海商业物业的研究分析，和安商港必须从购物环境、配套设施、业态组合及经营管理等诸多元素上下大功夫，让北海的市民与来北海旅游的各界人士有一个集购物、休闲、娱乐、饮食及观光的更好去处。 北海和安商港 专项 市场分析报告 广州凌峻房地产策划推广机构 强盛集团 17 第四部分：竞争对手调查 （一）、在营项目分析 启东商城 项目名称 启东商城 地理位置 位于北部湾西路 发展商 北海启东商城有限责任公司 项目规划 营业面积 约 30000 平方米 配套设施 单向电梯、启东休闲厅，一台货梯 周边配套 建设银行、多路公交车站 车位数量 停车位数量较少 商铺间隔 约 25m2 总体功能 购物，主力商户 好好佳超市和 万家兴超市 商铺类型 商场内铺（柜台、开放式铺）、临街铺 商场层高 约 (天花板已吊顶 ) 商场通道 主通道约 ，次通道约 楼层经营内容及租金水平 楼层 经营内容 主要品牌 负１楼 经营日常生活用品 万家兴超市 F1 饰品、化妆品、 食品、皮箱、眼镜、文具、办公用品、烟酒 好好佳超市 安踏运动系列 F2 服装、儿童用品、床上用品、皮具、美容中心 花花公子、啄木鸟、水星被服、多美家纺总汇、兴洋毛毯、大华联床上用品、梦琪、麦丹尔，九梭王西裤 F3 网吧，古玩收藏，饰品，书店 希望宝贝游乐园，希望书店 F F5 没有开业 租金 约 45— 120 元 /月 m2 优势： 1）位于北海传统的商业旺地，商业气氛较浓。 2）商场定位中低档，毗邻的富贵路是政府未来规划的一条商业步行街，客户群 北海和安商港 专项 市场分析报告 广州凌峻房地产策划推广机构 强盛集团 18 相同，可以很大程度地提高启东商城的投资价值。 3）商场 规模较大，经营品种丰富，以超市作为主力店，可以吸引更多的消费者。 4）商场开业较早，在竞争相对舒缓时取得发展先机。 劣势： 1）缺少停车场，在一定程度上流失部分消费者。 2）经营业态分布混乱，业态重复布局，无明显导购系统，难于有效疏通及引导消费者。 ３）商场规划设计较差，灯光昏暗，不利于提高本商场的档次。 4）卫生清洁管理极差，洗手间产生较浓的异味，商场门口乱七八糟，严重影响到商场的经营。 5）商场电梯严重不足，不利于有效输送人流上到更高的层次。 6）多重商铺间隔，容易产生死角位商铺。 小结： 启东商城是以 传统的街市业态为主，依靠地理与规模大的优势，启东商城仍具有较多人流，一、二楼的人流较旺，但楼层的业态分布较乱，内部布局过于局促，各楼层没有明显的功能规划，电梯配套又明显不足，很难将人流引导到三楼，更不要说支持四、五楼的营运了，从很大程度上就影响到了整个商城的经营状况与商业气氛，估计四、五楼在相当一段时间内，都难以经营正常，除非变更业态。 宝谊大厦 项目名称 宝谊大厦 地理位置 位于北部湾广场西侧 发展商 北海宝谊房地产开发有限公司 项目规划 营业面积 约 8000 平方米 配套设施 双向手扶梯、 一台货梯 车位数量 少量停车位 商铺间隔 2560m2 总体功能 购物，主力商户 是 万家兴超市 商铺类型 商场内铺（开放式商铺、柜台与店中店）、临街铺 北海和安商港 专项 市场分析报告 广州凌峻房地产策划推广机构 强盛集团 19 商场层高 约 （天花板已吊顶） 商场通道 主通道 ，次通道 楼层经营内容及租金 楼层 经营内容 主要品牌 负１楼 万家兴超市 F１ 宝谊休闲厅、烟酒、宝谊娱乐（电子游戏机）、手机专卖、西饼屋、宝谊大药房、家电 TCL、迪比特手机等 F２ 男、女士服饰 花花公子等 F3 皮鞋、床上用品、书店、体育用品 租金 约为 45— 80 元 /月 m2（不包括管理费） 优势： 1）位于商业氛围最旺盛的北部湾路，正对北部湾广场，交通方便，人流庞大，地理位置极佳。 2）与新力购物广场相对望，相互形成目前北海市的商圈核心，可以有利于共享消费群体的资源。 3）是目前在营商场中配套设施最好的商场，配备了双向扶手电梯，有利于方便输送人流到各个层次。 4）装修效果、购物环境较其他商场好，有利于吸引高消费群体。 5）物业管理水平稍优，商场管理基本到位，是目前在营商场中管理最好的商场，商场档次明显高于其他商场。 劣势： 1）商场实为 高层住宅的裙楼，经营规模较小，难以成为主流商业。 2）入市较晚，没有把握市场发展趋势和项目优势，仍然从北海原有的商业角度去规划、经营，根本没有超前度，故在竞争中无法超越新力和启东。 北海和安商港 专项 市场分析报告 广州凌峻房地产策划推广机构 强盛集团 20 3）虽与新力只是一路之隔，在知名度和商场的成熟程度均不如新力，经营上很大程度处于新力的下风，导致一大部分的消费群被分流。 3）万家兴入口外置，不利于将人流引入商场内，不利于引起商场与超市的消费者产生互动效应。 4）停车位数量不足，不管是车一族、还是骑摩托车或自行车的消费群都满足不了停车需求，故难以吸引北部湾广场的休闲人流。 小结 ： 本来宝谊是有机会做北海最好的商场，主要是受发展商的性质 —— 地产开发商而非商业开发商所致，从而导致项目本身在先天上的不足，无法形成有效的竞争力。 新力购物广场 项目名称 新力购物广场 地理位置 位于北部湾广场西侧 发展商 北海市新力购物广场有限责任公司 项目规划 营业面积 约为 25000 平方米 配套设施 门口设广场，休闲厅、单向手扶电梯、无专用货梯 周边配套 银行、多路公交车站 车位数量 人行道旁设临时停车点（包括一个约 200m2 停放自行车、摩托车的场所），车位数量虽不多，但是北海各商 场属于车位最多的一个商场。 商铺间隔 以约 25m2为主 总体功能 购物，主力商家是 东方超市 商铺类型 商场内铺（柜台、开放式商铺与店中店）、临街铺 商场层高 约 （天花板已吊顶） 商场通道 主通道约 ，次通道约 楼层经营内容及租金水平 楼层 经营内容 主要品牌 北海和安商港 专项 市场分析报告 广州凌峻房地产策划推广机构 强盛集团 21 F1 超市、皮鞋、化妆品、音像、眼镜、服装、饰品、珠宝等 恒福珠宝金行、婴儿小天使专卖店、杉杉牛仔、班尼路、七匹狼、啄木鸟、莱克斯顿服装、华伦天奴服装、奥龙、红蜻蜓、安踏等 东方超市（约 600m２ ） F２ 服装 、皮具、皮鞋 老船长、皮尔卡丹，啄木鸟、华伦天奴、醒目仔、添多利服装 F３ 经营各种品牌家电 西门子、康佳、爱浪音响、飞利浦、高科、索尼、松下、 TCL、 LG F4 北方证券有限责任公司 租金 (元 /月 m已包括管理费 ) 首层， 60100(临街铺 120140)； 2 层， 3040； 3 层， 2530 优势： 1）位于北海商业圈核心位置，商业气息浓厚，临北部湾广场，人流极为旺盛，是目前经营最好的商场。 2）门前的广场，成为吸引消费者的有力支持，商场主入口规划较合理，形成对流，便于将消费者引入商场。 3）内部布局、人流导向相对合理，超市与商场相通，形成超市与商场的人流互动。 4）初具物业管理服务意识，可以更有效地吸引经营商家与消费者的进入。 5）停车位较其他商场多，可以吸引更多的消费者，不论是否有意进入新力购物，或是要。