广水众鑫房地产东方名居建设项目可研报告(45页)-地产可研(编辑修改稿)

广水众鑫房地产东方名居建设项目可研报告(45页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

第 四 章 项目选址和建设条件 本项目 位于 广水市应山城区永阳大道 中心地带 曹塘角社区内原东方汽修厂 ,宗地 编号为 202016 号。 该 区所处地 理位置优越 ，周边商业、住宿、医疗、学校配套设施完善， 拥有得天独厚的区域优势。 “七通”条件具备 项目所在地块完成了该宗地的前期开发（七通）工作， 能满足项目投入使用后的有关要求。 具体标准为： a. 道路：按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。 b. 给水由永阳大道 接入， 給 水主干线直径为 300mm,支线直径为 200mm。 c. 雨水由 永阳大道 排出，雨水主干线直径为 1000mm,支线直径为 600mm。 d. 污水由 永阳大道 排出，污水主干线直径为 600mm,支线直径为 500mm。 e. 通讯 及电力 在 永阳大道 接入。 项目 所处的 应山城区 是 广水市 的文化、教育、 卫生、经济中心 ，高素质劳动力资源十分丰富。 另外，区域 内人流量大，为商业房产开发提供了可能。 项目周边有成熟的教育体系，以及医疗卫生体系。 未来发展空间巨大。 该建设项目总共占地面积 2098 平方米 ,已拥有国有土地使用证 ,希望通过本项目进行旧城区改造、开发能够彻底改变这里的居住生活环境。 第 五 章 项目建设规模及功能标准 1 建筑面积和内容 本项目总建设用地面积 2098 平方米，总建筑面积 平方米，其中地上 商铺 建筑 面积 平方米 ,三层；住宅建筑面积 平方米 ,九 层；地下建筑面积 平方米。 容积率：≤ 建筑密度：≤ %； 绿地率：≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 27 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 27米内； 建筑退让距离：退让规划用地边界最小距离为不小于 5 米。 2 功能设施标准 本项目建筑使用功能为：商业、住宅及配套。 （ 1）住宅装饰及设施标准： A、商业用房 提供 精 装修标准，即 ： a. 厅、过道的墙、顶抹灰，刷白，地面贴瓷砖 ； b. 卫生间的地面、墙面（ 米 高）贴瓷砖、顶棚吊石膏顶 ，并安装坐便器和面盆； c. 设置照明、 给水、污水排放、燃气、采暖等系统，并预埋电话、有线电视、宽带网络系统管线。 B、商品房部分设施标准为： a. 可供菜单式选择的精装修方案，而且方案设计融入了最 in的时尚元素； b. 厨卫洁具均是进口品牌产品； c. 大部分明厨明卫，室内错层的格局让空间更加立体化； d. 简洁时尚的外立面，在区域内独树一帜，与众不同； e. 室内所见，均是品牌产品； f. 智能安防和门禁系统，高科技保证安全和人性化； g. 24小时电梯； 24小时直接入户； h. 小区局域网；卫星电视；监控系统将让住户更放心。 （ 2）小区配套设施： 小区配套设施包括商业，日后将统一运营招租 ，确保小区配套可满足社区采购以及外部购买需求。 住宅户型规划 有效使用 90 平米以下的一居至小三居，占比 %； 90 平米以上的中大户型，占比 %。 工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见下 表 51。 表 51 主要工程量一览表 序号 项目名称 说明 1 土建工程 建筑面积 ㎡ 高 层住宅 建筑面积 ㎡ 地下停车库 建筑面积 ㎡ 商铺 建筑面积 ㎡ 2 给排水工程 水泵机房 100 ㎡ 3 普通消防系统 住宅区 4 变配电工程（强电） 配电室 100 ㎡ 5 照明工程 小区照明 6 通讯工程 普通电话配线（端子接单元口） 7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗 门 8 通风工程 地下停车库通风 9 闭路电视 有线电视机房 50 ㎡ 10 室外工程 室外文化广场 第 六 章 建设方案 建设场地环境 、 地貌 整个场地成不规则矩形状，场地规整、地势平坦。 广水市属北亚热带大陆性季风气候。 冷暖适中 ,冬干夏雨 ,雨热同季 ,四季分明。 年平均气温在 1316℃之间，北部为 1314℃ ,中部为1415℃ ,南部为 1516℃ ,南北温差 2℃。 一年中，最冷月为 1 月，月平均气温 ℃；最热多在 7 月，月平均气温 ℃。 极端最低气温出现在 1976 年 1 月 30 日，为 16℃；极端最高气温出现在 1959 年 8月 23 日，为 ℃。 平均无霜期在 201 至 240 天之间，年平均降水量在 940 至 1040 毫米之间。 极端降水最多年出现在 1980 年，年降水量 13303 毫米，最少年出现在 1978 年，年降水量 毫米。 年日照时数为 2083 小时，最多年份在 1978 年，为 2300 小 时，最少年份在 1982 年，为 1713 小时。 花山水库库区年平均气温 ℃ ,日平均气温 0℃以下，年均 55 天，日平均气温 35℃以上，年均为 13 天，年降水 1000 毫米，太阳总辐射量 110 千卡以上，年均无霜期 227 天。 勘察成果表明，场地岩土上部土层为人工填土，冲、残积物，基底岩石为灰广色、灰绿色太古界大别山群飞虎山组片麻岩，岩土层的 构成及特征自上而下描述如下： 第一层 素填土（ Qml4）： 广色、灰广色。 平整场地时填土，土质不均匀。 局部地段缺失该层，分布极不均匀。 主以粉质粘土和风化片麻岩屑回填，夹 少量块石。 一般厚度为 — ，平均厚度 ，其层底标高 —。 粘性土呈可塑状态，回填年限 10 年以内，稍密，无工程实际意义。 第二层 粉质粘土（ Qa14）： 灰色、灰广色，土质不均匀，局部地段缺失该层，分布极不均匀。 偶夹粉土。 可塑状态，无摇振反应，干强度、韧性高，切面光滑。 一般厚度为 — ，平均厚度 ，其层底标高 —。 中压缩性土。 第四层 残积土（ Qe13）： 灰广色，灰褐色，土质均匀，分布不均匀。 平整场地时，场地内局部地段出露地 表。 片麻岩风化残积物，已风化成砂土状，手捏易碎。 中密状态，无摇振反应，干强度，韧性高，切面粗糙。 一般厚度为— ，平均厚度 ，其层底标高 —。 中压缩性土。 第五层 强风化片麻岩（ Ar）： 灰广色、灰褐色、灰绿色，土质均匀，分布均匀。 勘察场地内该层层面埋深自西向东逐渐加深。 片麻状结构，块状构造，岩体破碎，较软岩石，岩体基本质量等级 V 级。 无洞穴和临空面存在，无软弱夹 层。 该层为场地基岩，分布稳定，钻探揭露其厚度为 — ，层底标高 —。 依据《建筑抗震设计规范》（ GB500112020），参照湖北省地方标准 DB42/2422020《建筑地基基础技术规范》，对本场地土层进行等效剪切波速 Vse 计算统计。 根据计算结果，场地土层等效剪切波速平均值为 Vse=185m/s，根据《建筑抗震设计规范》（ GB500112020） ,拟建场地土为为中软场地土（ 140＜ Vse＜ 250），场地覆盖层厚度为 m，属于 3＜ do＜50m 范围，建筑场地类别划分为 II 类。 总体规划布局 项目所在地块位于 人流、物流集中区域， 项目所在 区域未来将成为集商业、办公、 居住、 娱 乐、会展、文化交流和居住等于一体的城市多功能新型片区，成为 商务区范围内的核心地带。 （ 1）合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机地结合， 三种效益可以完美体现。 （ 2）分析用地现状交通和周边地区交通，有效组织人流车流与城市交通并行不悖。 （ 3）利用周边优越环境，扩大绿化范围，重视生态、追求个性，使设计具有可持续性、可操作性，并着重处理与环境关系，使建筑融 合于环境，营造生态的、生机的、生动的居住小区。 （ 1）艺术性的规 划布局，基地整体规划注重阳光的需求。 将传统的平直布局中引入变异元素，顺应城市干道向西南偏转，与垂直的空间组织形成对比与变化，突出空间的开阔有致，步移景异的艺术氛围。 （ 2） 中庭一带的规划结构。 中庭 ：本规划中设计了 中庭绿化景观 ，向南北沿伸。 使绿化和景观对于全区的居民都有良好的可选性和共享性，避免景观死角。 一带：为由 南向北的绿化景观带，与东侧绿化带相交。 将南北 两轴有机联系在一起。 （ 3）多样化的布置原则：东侧为商务酒店和写字楼 ， 配合周边建筑物 ， 与整个小区合拢，形成整个区域的标志性建筑。 塔楼长短错列布置，优化居住 环境。 （ 4）高低错落、丰富的天际线：小区住宅采用不同高度 ,互相穿插，错落有致，形成丰富的建筑空间。 （ 1）设置沟通性的商业服务道路，联系商业区与城市其他地区； （ 2）结合区域周边交通网络的，规划社区内外交通，使社区内外交通系统有机结合，使业主出行更加便利。 根据项目初步方案及建设规模，规划指标见下 表 61： 表 61 项目建筑技术经济指标 建筑方案设计 合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机地结合，使三种效益可以完美体现；分析用地现状交通和周边地区。