广州新型写字楼策划案(doc28)-商业地产(编辑修改稿)

广州新型写字楼策划案(doc28)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

略，各有适用范围。 于入市环境着眼，熊市行情最佳用撇脂战术，速战速决；而牛市则更适用渗透手法，稳扎稳打。 我 们 建议： 新裕大厦销售的价格策略宜采用高开低走的策略。 而销售开盘价格定位应参考端数定位法及最大假想竞争比较法。 理 由 如下： 1） 东风中、东山、农林路一带（以新裕大厦为中心两公里半经营范围内）写字楼可选择性较大，档次等级丰富，新裕大厦闪亮登场之际，高价位配合新独特卖点一举跻身高档楼盘，形象鲜明地体现楼盘实力。 讲通俗一点，要让市场觉得 “ 这样的价格才能配得起这样的位置、路段及档次。 ” 2） 买家实 际得益，由于作为发展商在单价上作调整的允评幅度往往多受制肘。 低200 元 /M2 与高 200 元 /M2 在实际成交金额差价比例上表现不明显，高开反而使开发商在零首期实施，售后服务及其它利益承诺实践方面有更多的余力。 这些更明显使买家得益。 3） 现在写字楼市属 “ 熊市 ” ，宜用撇脂战术。 补充备忘 建议单价带装修，这是价格模糊的一种常用策略，亦是将装修投资打入按揭贷款 额中的手段。 善用贷款是企业家的必修课。 四、 整合型写字楼方案是市场空白点 整合型写字楼策略 针对目标买家需求，尤其创业者和 IT 业者两大类群体需求，我们应提供一种完全适合他们的写字楼架构。 整合型写字楼的构想源于一些发达国家和地区的初创业型办公楼。 整合型写字楼架构要点如下 ： 1）设备共享：多家公司共用一些高值办公设备，如：复印机、文件服务器、幻灯机、录像机、电视机甚至车辆。 2）办公场所共享：会议室、接待室、演示室、茶水间（升级至中庭式咖啡厅）。 3）部门共享：秘书、接待员、外勤、行政。 （共享的部门全天候 24 小时轮班） 4）公司间商务互补：楼宇内相关企业稳定长期合作业务的建立。 整合型写字楼对目标客户的吸引点 对初创业者： 1）减轻初期投资，又将其公司提高档次，克服资金制肘； 2）部门共享可减轻开业后日常支出及人员闲置率，又保证公司正常运作； 3）公司间商务互补是网上商务 BtoB（企业间电子商务）的原始模型，其特色是关系长期稳固，对 初创业者更可能是足以维持日常开支的低成本业务； 4）由于设备共享、办公场所共享、部门共享等有较为复杂的操作流程，共同守则、规范、这对初创业者不仅是制约，更多的是学习完善公司制度以提供自身市场竞争力的捷径。 而且，规范的业务流程是提高效率，节约成本的最好方法。 也就是说，这对初创业者是一种先进的企业文化思想冲击。 对 IT 业的公司： 1）减轻置办办公场所的开支 ，资金可更合理地利用，在硬件或市场推广方面可有更高的定位。 2）共享文员、外勤对这类要求效率的公司来讲亦极具吸引力，因为共享部门是三班二十四小时全天候工作的，非常适合这类公司的要求。 3）共享理念是 IT 公司行内熟知的，他们能很好地贯彻这种理念并从中获益。 4）大大提高 TI 企业的客户服务水平、高效率、热情两不误。 整合型的机会点 1） 完美地符合使用者的需要； 2） 整合型在市场上是一种新的事物，必然为市场关注点，利用得法，可节省广告费用； 3） 整合型方案具相当可读性，亦吸引探究心理，这样广告推广用的相关宣传资料有一定的长期流传决策 ； 4） 同行的关注，多以踩盘的形式，制造人流对销售 现场买家成交有一定促进作用。 5） 对 于 初 创 业者，使用整合型的写字楼等于 “ 镀金 ” ，在业务上可作为公司的卖点。 当然，整合型写字楼本身也会得到很好的宣传。 小 结： 整合型的要点是资源（人力、物力）共享，联合创造商机，使买家、发展商都在经济效益和社会效益方面得到回报。 在本策划案中，我们将新裕大厦冠以 “ 联创中 心 ” 的辅名（ ALLIED DEVELOPMENT CENTER）。 五、 销售推广策略 销售周期（写字楼） 总销售周期性 年 阶段 历时 阶段目的 销售目标 工期 第 一 阶段 两个 月 开盘试探市场反应 10%+ 第 二 阶段 一个月 调整、强化概念 25%+ 第 三 阶段 半个月 促销 35%+ 封顶 第 四 阶段 四个月 持续销售 65%+ 第 五 阶段 半个月 促销 70%+ 外装完成 第 六 阶段 四个月 持续 90%+ 第 七 阶段 一个月 促销 100%+ 交楼前后 以上七个阶段为理想情况，保守估计各销目标的完成均顺延一个月。 资金回笼计划 阶 段 比 例 第 一 阶段 10% 第 二 阶段 15% 第 三 阶段 10% 第 四 阶段 30% 第 五 阶段 5% 第 六 阶段 20% 第 七 阶段 10% 销售控制 1） 销售控制目的之一： 防止销售死角产生。 合理间隔楼层面积分配，避免某楼层开间断式购买，以保证剩余面积的可开合性。 2） 销售控制目的之二：。