广州市房地产花都汇城东镜村项目可行性研究报告(41页)-地产可研(编辑修改稿)

广州市房地产花都汇城东镜村项目可行性研究报告(41页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

区的契机，在这几年将会迎来房地产开发的高潮。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 4．项目发展定位研究 项目 SWOT分析 （ 1）项目优势 汇城东镜村项目 坐落于 广州白云区与花都 区交界处 ,距广州中心城区 20 公里左右。 项目所处的新广花路连接广州和花都区。 其附近有 10 10 107 三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路。 正在建设的最高时速达 340 公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站 ， 拥有完善的交通网络。 具有开发地产项目的 良好先天条件。 （ 2）项目劣势 项目 附近农田村舍较多， 景观较差。 应对措施：作好项目的规划设计，要利用地形营造优美的内部景观以拟补先天的不足。 （ 3）外部机会 新机场的 使用 用 和轻铁的建设， 己 大大推动花都的交通区位优势，缩短广州市区 与花都区的时间距离。 随着区域建设的完善，花都区这几年房地产健康快速的发展，区域的优势逐年显现，加上区政府的支持，未来几年将会迎上地产开发的高潮。 （ 4）外部威胁 今后几年， 花都 将会成为 各大地产商 角 逐 的热点，势必会加大彼此间的竞争，会对项目造成一定的压力。 应对措施：抓准消费顾客群，塑造项目的独特优势，提高项目的《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 品质，以差异性的市场策略来对付同类楼盘的竞争。 项目周边的各项市政配套设施较少，商业气氛薄弱，会造成购物、保健、娱乐等生活的不便。 应对措施：在区内设置相应的生活配套设施。 总的来说，本项目具有良好 的天然资源，但是亦存在一些明显不足，规划设计需作相应的调整和改进，而且目前外部环境总体上优大于劣，因此本项目具备一定的开发潜质。 市场定位研究 需求定位 今日都市人心目中的郊区概念不知比以前扩大了多少倍。 昔日被视为荒郊野岭的地方已变成繁华闹市，而随着城市规模的急剧扩张，许多地道的城市人也越来越乐意搬到城市周边地区居住。 随着高速公路的兴建、私家车的增长以及人们对环境意识的提高，一些二次置业人士将居住的眼光放到数十近百公里外的远郊乡村，从而兴起一种远郊度假型住宅的置业居住时尚。 在房地产向郊区发 展的大趋势中，一种以休闲度假为主要功能，以回归自然、维护生态环境为生活主张的居住潮流也开始悄然兴起，并且受到许多二次置业人士的青睐。 我司可看准这股潜在而强大的消费需求，在远郊空气清新 的乡村开发出适宜度假的住宅，往往能获得这批人士的追捧。 发展定位 结合本地块条件和花都区的发展趋势，可将该地块定位为集文体保健、居住 、 酒店 商业 为一体的 大型 综合项目，以休闲生活作为项目《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 的主题，并以高品位、低价位、优服务作为项目的开发经营思路。 概念：休闲生活倡导者 核心要素：天然景观、建筑特色、园林特点、社区氛围 联想 物：自然健康、温馨舒适 休闲生活的发展指导思想是：先在大环境的建构中与本项目周边可利用资源相契合，并树立起宏观的秩序为无数塑造良好环境的小计划提供契机，并在小环境的建构中使人具体感受到大环境的可塑性和包容性，令人感到“区内区外”浑然一体，一切都显得自然优美，充分洋溢 社区 的高贵和优雅的氛围。 目标客户定位 根据花都房地产市场的特点，本项目的目标消费群定位为： 核心人群界定：向往自然悠闲生活的成功人士， 以男性为主导，年龄 2550 岁， 有一定 家庭财产， 事业已有正常轨道。 广州地区：以度假、休闲享受家庭 乐趣，朋友共度闲暇、确立自己的社会地位。 花都地区：为家人创造良好居住条件，享受家庭乐趣，对子女有益，利于确定自己的社会地位。 香港地区：以度假、休闲为主，享受清新健康的生活。 共同心理需求：环境好、个性化、配套全、规模大、规划好、文化气息浓、高尚会所具备。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 5．规划设计建议 项目规划布局 总体规划构思：本项目设计总体规划主要体现现代化的手法特点，融合花都特定的地理环境与人文特色，创出一个具有时代气息和华南特色的建筑环境。 注重生态、园林、自然环境的宣示及塑造。 规划设计原则：  突出的文化特征  重视整体 效益  提供丰富的交往空间  注重与当地环境形态的协调，历史传统符号的保存，改造和创新 环境规划构思 本项目追求全新的休闲居住环境。 创造一个既能满足现代人居住心理需要，具有浓郁时代气息；又能体现深厚文化底蕴岭南特色的居住环境。 建筑单体设想 按照 房地产 市场的现况和今后的发展趋势，并依据高品位的开发思路，本项目的建筑单体以 多层、高层和 别墅为主， 别墅的外型设计以中式建筑为主。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 装修设计建议 装修好的 套房 在视觉上能给予人美观的感受，可以促进项目的销售。 价格的构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中一个关键。 家庭装饰是一个个性化、私密性很强的系统工程，其设计本质除具有舒适温馨的怡人氛围，更需具有宽敞明亮的空间和方便合理的机能设计。 成功的装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售的最大推力。 最近，国家建设部有关人士提出，住宅开发建设单位及住宅设计单位、施工单位，要在充分的市场调查基础上，掌握居民普遍的住房室内装修需求，尽可能地根据住房所需的装修“菜单”，为居民提供交钥匙即可入住的商品住宅。 从目前至长远看，提倡和推行一次成型装修的商品房，使建设同装修有机结合已 势在必行。 从实际情况来看，住户自行装修带来的许多负面影响是非常严重的，它一方面遮掩了开发商与建筑商们的许多无知与不足，另一方面在于，有的住户自行装修，拆承重墙，增大负荷，造成材料浪费同时破坏了结构安全。 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 如上图示， 2020 年度部分城市商品住宅需求状况市场调查分析报告发现，在对“希望所购买的住房具备怎样的内部装修标准”的选择上， ％的人选择了具备基本简单装修， ％的人选择“全屋精装修”， ％的人选择“开发商提供装修套餐”。 毛坯房却只有％的受选率。 这反映出由于目前购房者以工作时间 紧张的企业人员为主，而装修市场又不够规范，购房者既缺乏时间也没足够精力自行装修而希望直接购买到已装修住房的现实状况。 由此可以看到，房地产建设和室内装修相结合可根据市场的发展、服务功能的完善、人们观念的改变等分步骤进行。 富于个性化的精装修套餐会在今年进一步受到欢迎。 综观整个广州在售的房地产项目，现在大多数都已经进入了精装修交楼标准的时代。 如果开发公司能够提供出有所不同的个性装修特色，既是市场发展的需要，又可创造一个闪亮的卖点。 47%16%15%22%简单装修 精装修 装修套餐 毛坯房《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 6．开发成本分析 投资构成、总投资估算 依据广州市造价定额、市场调查资料 及近期结算资料分析统计，对本项目 一期 土地成本，建安工程费、前期工程费、市政配套设施费、开发期间税费、其他费用等进行估算。 D 区的建设成本测算 序号 项目 单价（元 /㎡ ） 数量（ ㎡ ） 金额（万元） 备注 1 建筑安装工程费 13154 别墅土建工程费 750 58839 4413 别墅安装工程费 80 58839 471 公寓、兴建土建工程费 1100 66725 7340 公寓、兴建安装工程费 120 66725 801 工程监理费 建安 1％ 130 2 前期工程费 2135 勘测设计费 50 125564 628 三通一平 120 125564 1507 3 配套设施工程费 4657 外水、电工程 150 125564 1883 电讯、保安等弱电工程 40 125564 502 煤气工程 15 125564 188 绿化工程 100 107892 1079 按绿地面积计 道路、排污、排水工程 80 125564 1005 4 开发期间应缴交 税费 603 城市基础设施配套费 建安 3％ 395 工程质量、安全监督费 建安 ‰ 42 防雷工程 125564 18 噪音检测费 1 125564 13 建筑工地管理及余泥排放 费 建安 2‰ 26 招投标活动费 建安 4‰ 52 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 白蚁防治费 5 125564 63 5 其他费用 2425 管理费 （ 1＋… 4） 5％ 1028 不可预见费 （ 1＋… 4） 5％ 1028 利息 （ 1＋… 4） 30％ 6％ 1 370 合计 22975 1830 元 /㎡ 甲方已投入 D区的各种工程费用 4500万元，按有效价值 80％计算， D 区还需投入开发资金 19375万元。 E 区的建设成本测算 序号 项目 单价（元 /㎡ ） 数量（ ㎡ ） 金额（万元） 备注 1 建筑安装工程费 6285 别墅土建工程费 750 72037 5403 别墅水电安装工程费 80 72037 576 公寓、兴建土建工程费 1100 2020 220 公寓 、兴建安装工程费 120 2020 24 工程监理费 建安 1％ 62 2 前期工程费 1259 勘测设计费 50 74037 370 三通一平 120 74037 888 3 配套设施工程费 3106 外水、电工程 150 74037 1111 电讯、保安等弱电工程 40 74037 296 煤气工程 15 74037 111 绿化工程 100 99634 996 按绿地面积计 道路、排污、排水工 程 80 74037 592 4 开发期间应缴交税费 337 城市基础设施配套费 建安 3％ 187 工程质量、安全监督费 建安 ‰ 20 防雷工程 125564 18 噪音检测费 1 125564 13 建筑工地管理及余泥排放费 建安 2‰ 12 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 招投标活动费 建安 4‰ 25 白蚁防治费 5 125564 63 5 其他费用 1296 管理费 （ 1＋… 4） 5％ 549 不可预见费 （ 1＋… 4） 5％ 549 利息 （ 1＋… 4） 30％ 6％ 1 198 合计 12284 1654 元 /㎡ 表 16 项目投资费用汇总表 （单位：万元） 序号 项目 投资额 备注 1 项目转让价 15618 暂按对方提价计算 2 D区建设费 19375 3 E区建设费 12284 合计 47276 从投资结构中可看出，在项目的建设成本中，以建筑费用所占比重最大，其次是项目转让价和配套设施工程费。 因此，在项目建设过程中，对工程建筑的成本控制尤为 重要。 还有，对项目转让价的谈判和支付进度的设计也至关重要。 开发建设进度及投资资金安排计划 由于项目规模较大，公司目前资金较为紧张，为降低开发风险，我司计划将 D区分为两期、 E 区为一期共三期进行开发建设。 按目前进度推测，估计在 2020 年第 3 季度开始 D区第一期工程施工，到2020 年第 3 季度 E 区 工程。