广州市房地产业宏观环境分析doc82)-房市分析(编辑修改稿)

广州市房地产业宏观环境分析doc82)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

的 通通通 知知知 》》》 重重重 申申申 发发发 挥挥挥 市市市 场场场 机机机制制制 在在在 房房房 地地地 产产产 业业业 资资资 源源源 配配配 置置置 中中中 的的的 基基基 础础础 性性性 调调调 节节节 作作作 用用用 ，， 并并并 在在在 完完完 善善善 供供供 应应应 政政政 策策策 （（（ 国国国 土土土 资资资 源源源此资料来自 大量管理资料下载 7 部部部 1111 号号号 令令令 ））） 、 改改改 革革革 住住住 房房房 制制制 度度度 、 健健健 全全全 市市市 场场场 体体体 系系系 、 发发发 展展展 住住住 房房房 信信信 贷贷贷 （（（ 央央央 行行行 112211 号号号文文文 件件件 ））） 、 改改改 进进进 规规规 划划划 管管管 理理理 、 调调调 控控控 土土土 地地地 供供供 应应应 （（（ 刹刹刹 住住住 了了了 乱乱乱 设设设 开开开 发发发 区区区 “““ 圈圈圈 地地地 ””” 之之之 风风风 ））） 、加加加 强强强 市市市 场场场 监监监 管管管 （（（ “““ 市市市 场场场 预预预 警警警 ””” ））） 、 整整整 顿顿顿 市市市 场场场 秩秩秩 序序序 等等等 多多多 个个个 方方方 面面面 都都都 作作作 出出出 了了了 相相相 应应应 的的的规规规 定定定。 鉴于我国房地产业一向是在 非规范条件 下成长的，上述措施如果齐头并进，多数的房地产企业将受不起冲击而倒闭，显然这也不利于市场的稳定。 因此多项政策必须分头下达和实施。 19982020 年房地产行业的运行状况 年份 全国房地产开发完成投资额 个人购买商品房占商品房销售额的比重 商品住宅投资占房地产开发 办公用房 商业用房 其他用房 商品住宅平均销售价格 房地产投资占固定资产投资的比重 1998~2020 % % % % 12% 15% 元 ％， 2020 % % % 10% % 元 ％ ， 2020 % ％ 2456元 超过 20％ 六六六 ..国国国 务务务 院院院 亲亲亲 自自自 出出出 手手手 04年年 4 月月 底底 ， 国国 务务 院院 出出 台台 了了 提提 高高 钢钢 铁铁 、 电电 解解 铝铝 、 水水 泥泥 、 房房 地地 产产 开开 发发 固固 定定资资 产产 投投 资资 项项 目目 资资 本本 金金 比比 例例 的的 政政 策策 ， 钢钢 铁铁 由由 25％％ 及及 以以 上上 提提 高高 到到 40％％ 及及 以以 上上 ；； 水水 泥泥 、电电 解解 铝铝 、 房房 地地 产产 开开 发发 （（ 不不 含含 经经 济济 适适 用用 房房 项项 目目 ）） 均均 由由 20％％ 及及 以以 上上 提提 高高 到到 35％％ 及及 以以上上。 有有 关关 专专 家家 表表 示示 ， 今今 年年 以以 来来 ， 我我 国国 经经 济济 继继 续续 保保 持持 良良 好好 的的 发发 展展 势势 头头。 同同 时时 经经 济济运运 行行 中中 的的 突突 出出 矛矛 盾盾 进进 一一 步步 显显 现现 ， 房房 地地 产产 开开 发发 资资 金金 过过 于于 依依 赖赖 银银 行行 贷贷 款款。 2020 年年 房房地地 产产 开开 发发 贷贷 款款 余余 额额 增增 长长 很很 快快 ， 银银 行行 信信 贷贷 资资 金金 占占 房房 地地 产产 开开 发发 资资 金金 的的 比比 例例 过过 大大 ， 潜潜 在在金金 融融 风风 险险 不不 容容 忽忽 视视。 此资料来自 大量管理资料下载 8 受受 消消 息息 影影 响响 ， 当当 天天 股股 市市 开开 盘盘 后后 四四 大大 行行 业业 股股 均均 大大 幅幅 下下 挫挫 ， 房房 地地 产产 股股 如如 天天 房房 发发展展 、 浙浙 江江 广广 厦厦 、 金金 地地 集集 团团 等等 当当 天天 暴暴 跌跌 ， 于于 此此 四四 行行 业业 中中 更更 加加 醒醒 目目。 2020 年年 ， 房房 地地 产产 市市 场场 要要 重重 点点 关关 注注 和和 大大 力力 解解 决决 的的 主主 要要 问问 题题 有有 ：： a) 地地 方方 政政 府府 行行 为为 机机 制制 转转 换换 的的 问问 题题 ；； b) 土土 地地 供供 应应 制制 度度 的的 科科 学学 化化 与与 市市 场场 化化 问问 题题 ；； c) 房房 地地 产产 金金 融融 创创 新新 问问 题题 ；； d) 房房 地地 产产 业业 的的 结结 构构 调调 整整 问问 题题 ；； e) 住住 房房 社社 会会 保保 障障 问问 题题。 七七七 .政政政 策策策 矫矫矫 正正正 建建建 设设设 部部部 住住住 宅宅宅 与与与 房房房 地地地 产产产 业业业 司司司 有有有 关关关 负负负 责责责 人人人 指指指 出出出 ，， 国国国 家家家 近近近 期期期 将将将 出出出 台台台 有有有 关关关 政政政 策策策 ，， 加加加 大大大对对对 房房房 地地地 产产产 市市市 场场场 宏宏宏 观观观 调调调 控控控 力力力 度度度。 AA.. ——— ——— 深深深 化化化 住住住 房房房 制制制 度度度 改改改 革革革 ，， 调调调 整整整 商商商 品品品 房房房 供供供 应应应 结结结 构构构 ，， 增增增 加加加 普普普 通通通 商商商 品品品 住住住 房房房 供供供 应应应 ，， 控控控制制制 高高高 档档档 商商商 品品品 住住住 房房房 建建建 设设设 ，， 同同同 时时时 加加加 强强强 经经经 济济济 适适适 用用用 住住住 房房房 的的的 建建建 设设设 和和和 管管管 理理理。 对对对 经经经 济济济 适适适 用用用 房房房的的的 建建建 设设设 规规规 模模模 ，， 经经经 济济济 适适适 用用用 住住住 房房房 户户户 型型型 面面面 积积积 标标标 准准准 、 购购购 买买买 对对对 象象象 ，， 经经经 济济济 适适适 用用用 住住住 房房房 价价价 格格格 都都都作作作 出出出 了了了 明明明 确确确 规规规 定定定。 BB.. ——— ——— 改改改 进进进 规规规 划划划 管管管 理理理 ，， 调调调 控控控 土土土 地地地 供供供 应应应。 清清清 理理理 各各各 类类类 开开开 发发发 建建建 设设设 用用用 地地地 ，， 依依依 法法法 查查查 处处处 非非非 法法法圈圈圈 占占占 土土土 地地地 ，， 土土土 地地地 久久久 占占占 不不不 用用用 ，， 违违违 规规规 转转转 让让让 房房房 地地地 产产产 开开开 发发发 项项项 目目目 和和和 炒炒炒 买买买 炒炒炒 卖卖卖 土土土 地地地 使使使 用用用 权权权行行行 为为为。 同同同 时时时 ，， 合合合 理理理 确确确 定定定 各各各 类类类 住住住 房房房 用用用 地地地 的的的 布布布 局局局 和和和 比比比 例例例。 CC.. ——— ——— 强强强 化化化 金金金 融融融 的的的 间间间 接接接 调调调 控控控 作作作 用用用 ，， 切切切 实实实 加加加 强强强 房房房 地地地 产产产 贷贷贷 款款款 监监监 管管管 ，， 完完完 善善善 个个个 人人人 住住住 房房房 贷贷贷款款款 担担担 保保保 机机机 制制制。 对对对 信信信 誉誉誉 度度度 高高高 、 偿偿偿 贷贷贷 能能能 力力力 强强强 的的的 房房房 地地地 产产产 开开开 发发发 企企企 业业业 以以以 及及及 符符符 合合合 条条条 件件件 的的的 房房房地地地 产产产 项项项 目目目 ，， 要要要 继继继 续续续 加加加 大大大 信信信 贷贷贷 支支支 持持持 力力力 度度度 ，， 同同同 时时时 加加加 大大大 对对对 普普普 通通通 商商商 品品品 住住住 房房房 和和和 经经经 济济济 适适适 用用用住住住 房房房 的的的 支支支 持持持 力力力 度度度。 DD.. ——— ——— 建建建 立立立 健健健 全全全 房房房 地地地 产产产 市市市 场场场 信信信 息息息 系系系 统统统 和和和 预预预 警警警 预预预 报报报 体体体 系系系 ，， 完完完 善善善 市市市 场场场 监监监 管管管 制制制 度度度 ，， 提提提高高高 市市市 场场场 监监监 管管管 水水水 平平平。 这这这 一一一 系系系 统统统 将将将 于于于 今今今 年年年 年年年 底底底 在在在 全全全 国国国 ３３３ ５５５ 个个个 大大大 中中中 城城城 市市市 全全全 面面面 投投投 入入入 运运运行行行。 此资料来自 大量管理资料下载 9 八八八 ..开开开 征征征 房房房 地地地 产产产 税税税 （ 房地产税 =不动产税 ≠ 物业税 ） —— 重点抑制 ”“ 房地产价格过快上涨 ”。 22 00 00 55 年年年 33 月月月 22 00 日日日 ，， 财财财 政政政 部部部 副副副 部部部 长长长 肖肖肖 捷捷捷 在在在 出出出 席席席 “““ 中中中 国国国 发发发 展展展 高高高 层层层论论论 坛坛坛 ””” 时时时 明明明 确确确 表表表 示示示 ，， 为为为 遏遏遏 制制制 房房房 地地地 产产产 投投投 机机机 ，， 开开开 征征征 房房房 地地地 产产产 税税税 已已已 成成成 定定定 局局局。 这这这预预预 示示示 着着着 在在在 中中中 国国国 人人人 民民民 银银银 行行行 频频频 频频频 使使使 用用用 信信信 贷贷贷 手手手 段段段 干干干 预预预 房房房 地地地 产产产 市市市 场场场 之之之 后后后 ，， 国国国 家家家 的的的 财财财 政政政 税税税 收收收部部部 门门门 终终终 于于于 出出出 手手手 ，， 运运运 用用用 税税税 收收收 调调调 控控控 手手手 段段段 ，， 对对对 中中中 国国国 的的的 房房房 地地地 产产产 市市市 场场场 进进进 行行行 干干干 预预预 了了了。 目目目 前前前 ，， 房房房地地地 产产产 税税税 已已已 经经经 在在在 北北北 京京京 、 深深深 圳圳圳 、 重重重 庆庆庆 等等等 66 个个个 城城城 市市市 “““ 空空空 转转转 ””” 试试试 行行行 ，， 在在在 我我我 国国国 ，， 涉涉涉 及及及 到到到 房房房 地地地 产产产 方方方 面面面 的的的 税税税 收收收 种种种 类类类 大大大 体体体 上上上 有有有 66 个个个 ：：： 土土土 地地地 增增增 值值值 税税税 、 城城城 镇镇镇土土土 地地地 使使使 用用用 税税税 、 耕耕耕 地地地 占占占 用用用 税税税 、 房房房 产产产 税税税 、 城城城 市市市 房房房 地地地 产产产 税税税 、 契契契 税税税。 国国国 家家家 征征征 收收收 房房房 地地地 产产产 税税税 之之之后后后 ，， 土土土 地地地 出出出 让让让 金金金 会会会 不不不 会会会 因因因 此此此 而而而 减减减 少少少 ，， 的的的 确确确 是是是 我我我 们们们 需需需 要要要 关关关 注注注 的的的 一一一 大大大 问问问 题题题。 A 困困困 难难难 一一一 ：：： 地地地 方方方 政政政 府府府 房房房 地地地 产产产 税税税 占占占 地地地 方方方 政政政 府府府 财财财 政政政 收收收 入入入 的的的 比比比 重重重 世世世 界界界 各各各 国国国 77 11 % 中中中 国国国 88 ...11 22 % 从从从 上上上 表表表 来来来 看看看 ，， 在在在 我我我 国国国 ，， 由由由 于于于 房房房 地地地 产产产 税税税 占占占 地地地 方方方 政政政 府府府 财财财 政政政 收收收 入入入 的的的 比比比 重重重偏偏偏 低低低 ，， 中中中 央央央 政政政 府府府 和和和 政政政 府府府 不不不 可可可 能能能 从从从 房房房 地地地 产产产 税税税 中中中 获获获 得得得 更更更 多多多 的的的 收收收 益益益。 如如如 果果果 中中中 央央央政政政 府府府 决决决 定定定 开开开 征征征 房房房 地地地 产产产 税税税 ，， 那那那 么么么 势势势 必必必 在在在 中中中 央央央 与与与 地地地 方方方 之之之 间间间 重重重 新新新 进进进 行行行 税税税 收收收 权权权 力力力的的的 划划划 分分分。 如如如 果果果 不不不 能能能 够够够 充充充 分分分 考考考 虑虑虑 到到到 地地地 方方方 政政政 府府府 的的的 财财财 政政政 需需需 求求求 ，， 那那那 么么么 ，， 开开开 征征征 房房房 地地地产产产 税税税 有有有 可可可 能能能 会会会 遇遇遇 到到到 来来来 自自自 地地地 方方方 政政政 府府府 的的的 阻阻阻 力力力。 简简简 单单单 地地地 说说说 ，， 在在在 许许许 多多多 地地地 方方方 依依依 靠靠靠 房房房地地地 产产产 增增增 加加加 ＧＧＧ ＤＤＤ ＰＰＰ 的的的 大大大 背背背 景景景 下下下 ，， 开开开 征征征 房房房 地地地 产产产 税税税 如。