广州市房地产-广州环市路房地产项目前期投资策划报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)

广州市房地产-广州环市路房地产项目前期投资策划报告(doc)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

29酒店式公寓 30楼：新达城物业管理处办公室。 项目发展商：广州利诚房地产开发有限公司。 销售价格： 2020 年开盘时销售价格在 8000 元 /平方米，目前写字楼销售均价为 12020元 /平方米，租赁价格为 90元 /平方米。 目前南塔公寓已销售完毕，写字楼还有部分在销售。 b、 勤建商务大厦 物业类别： 甲级 复式 写字楼 地理位置： 珠江新城黄埔大道西 大厦 25层高、总建筑面积 万平方米，除四层为商业裙楼、一层为配套商务层外，其他 20层写字楼全部以复式形式推出 目前销售价格： 9000元／ m2, 物业管理费： 管理费仅 10元／ m2， 2020年 10月开始销售。 C、财富广场 物业类别： 甲级写字楼 地理位置： 天河体育东路 116118号 用地面积： 7998平方米 总建筑面积： 建筑层数：东塔： 38层 西塔： 28层 东塔建筑面积（ 838层）： 西塔建筑面积（ 828层）： 1~6层裙楼建筑面积： 7楼会所、平台花园（转换层）： 目前销售价格： 14， 500元 /m2, 租金 100元 /m2/月 物业管理费： 25元 /平方米 /月 发展商： 越秀城建地产 d、 隆德大厦 为天河路与体育东路交界处附近的地铁上盖物业，总建筑面积约 ，负二、三层为车库，负一至三层为 6000余平方米的商场，四楼为餐饮中心，七楼为会议、商务中心及绿化休闲设施等， 公寓式 写字楼 在 8－ 30层，共有 460套单位。 目前销售价格： 10500元 /m2, 物业管理费： ／平方米。 发展商： 广州兴雅房地产开发有限公司。 （ 3）结论：项目所在地为商业和商务中心区域，在该范围进行土地开发非常有潜力，随着该区域商业和商务 中心的日益成熟，预计该区域商品房价格还会有进一步的上升空间。 同时不能忽视的是随着各大地产商的进入这一商圈，该区域的竞争会越来越激烈。 三、 项目土地价值判断及项目地块优劣势分析 （一） 住宅 土地价值 根据广州市基准地价表，该区域五通一平的住宅基准地价大约为 2360元 /平方米（详见下图） 体育中心附近基准地价图 （二）商业土地价值 根据广州市基准地价表，该区域五通一平的商业基准地价大约为 4850元 /平方米（详见下图） 随着天河商圈和天河北商务中心的进一步成熟，预计该区域的土地还有进一步的升值空 间。 （三） 影响土地价值的周边因素 地理位置 本项目位于环市东路与天河路立交以北天河北路以南的广州大道北路东边，面临主干线广州大道。 项目至中信广场、中国市长大厦、天河城等办公商业中心之步行距离在 15～ 20分钟之内；到环市东酒店商业中心花园酒店、友谊商店车程在 10 分钟范围内；到广州市新中轴线上珠江新城金融中心也在 10 分钟车程之内。 项目同时属于天河商圈和天河北商务中心范围，位置非常优 越。 周边景观 项目西北面隔广州大道为东风公园，东面 500米左右为广州天河体育中心，项目西面隔广州大道为一大型汽车展示和销售中心，南面和西面是现状住宅楼，并没有特别的景观。 环境、污染 项目的西面为广州大道北，沿街面有 66米，存在一定的噪音污染；项目的北面为一 2020平方米的加油站，增大了项目夜间的噪音和事故风险；项目的南面为省政府的住宅楼；项目的东面为现状住宅区。 项目的东面 50米左右还有一条臭水涌，但因离项目较远对项目影响不大。 市政配套 项目所在地为广州的核心城区，周围配套非 常完善。 邻近楼盘素质 项目附近楼盘数量较少，主要是西北面的新达城广场（详见上面个盘分析），但新达城广场目前已基本销售完毕，不会对楼盘构成竞争压力。