广州市房地产-广州某项目可行性研究报告(doc12)-地产可研(编辑修改稿)

广州市房地产-广州某项目可行性研究报告(doc12)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

九佛片区、镇龙片区、天鹿湖片区、永和片区、东区和夏港片区等六大区域功能组团建设：九佛片区要建成 为山地居住新城、农业高新技术产业示范区；镇龙片区要建成集现代化生态型工业区、居住与现代服务、休闲娱乐为一体的综合新城；天鹿湖片区要建成为旅游度假休闲和科技研发服务区；永和片区要建成以电子产品制造、食品、精细化工、轻加工业为主的工业区；东区要建成以化工、食品、电子、钢铁、汽车制造为主的现代化工业区；夏港片区要建成成熟的外资工业区，港口物流与保税加工基地。 形成功能划分科学、区域分工合理的城市建设格局，力争用五年左右的时间把萝岗建成为配套设施基本齐备、具有岭南地方特色的城市新区。 四、广州市房地产市场 发展分析 在新一轮宏观调控政策不断出台的条件下， 2020 年广州房地产市场总体保持活跃，成交稳定，具体看，具有以下七个特点。 一、总体来看， 2020 年新一轮宏观调控没有改变广州楼市发展的格局，市场交 易 依然保持活跃。 从政府公布的数据看，全市十区共成交 195863 宗交易，较去年同期增长 ％；成交面积 万平方米，同比增长 ％。 新建商品房市场和存量房市场的交易量、交易宗数均同比略增，说明楼市交投活跃，并未因频繁出台的政策出现大的波动（见表 11）。 2020 年 5 月 “国十五条 ”出台的时候，市场还担心新一轮调控会给市场带来较大负面影响，楼市可能出现大的波动，但年终数据表明，近年广州楼市的发展格局依旧（见图 1表12）。 二、土地供应猛增，土地出让量为历年新高，出让地价迅速上升。 土地供应大幅度增加是2020 年广州房地产市场的一个显著特点。 全年公开出让 45 宗土地，总用地面积达到 259万平方米，是 2020 年的 倍，成为近三年来的土地供应量增长最多的年份（见表 13）。 第四季度，在金沙洲地块和科学城地块的出让中，广州率先采取 “双竞双限 ”（即竞地价、竞房价、限地价、限房价）的新政确定的出让方式，为了达到调整商品房的供应结构和平抑房价的两大目的。 这些土地市场的新动向值得关注。 土地市场供求两旺，说明开发企业对房地产市场的未来几年的市场非常看好，特别是大的开发企业，对出让土地不惜重金竞投，出让的 45 宗土地中，基本上是由知名大发展商竞得，地块的总成交金额达到 139 亿元，比去年增长 127％，使得成交地价屡创新高。 例如，机场路东侧、广州中医学院西侧地段的商品住宅用地成交价比 底价高出 118％，楼面地价达到 4725 元 /平方米，成为目前广州住宅用地楼面地价的最高价，金沙洲和萝岗住宅地块拍出楼面地价超过 4000 元 /平方米，年底推出的琶洲商务用地拍出 亿元的天价，楼面地价达到 10037 元 /平方米，成为广州新的 “地王 ”。 三、市场需求较为旺盛，吸纳力较强。 从市场供求关系看，需求比较旺盛成为广州楼市的显著特点。 2020 年的调控政策，不论是 “7090”政策、 “双竞双限 ”政策还是房产交易征收全额营业税延长至 5 年的政策，都没有对全年成交量造成太大影响。 与需求旺盛不同，市场实际供应并没有放大 ，新增量处于近年较低水平，存量供应没有大的增长（见表 14）。 广州新建商品房市场以换房需求主导，在楼价上涨较快的情况下，新房目前平均总价接近70 万元 /套，市场仍有承接力，说明市场吸纳消化力较强。 市场吸纳率的数据说明，近年楼市 “求大于供 ”的情况并没有改变。 旺盛的购房需求还体现在二手市场稳中略 增的交易量上。 2020 年存量房交易量占市场份额超过 44％。