广州南航碧花园项目可行性研究报告(doc50)-地产可研(编辑修改稿)

广州南航碧花园项目可行性研究报告(doc50)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 花都区的房地产消费热点。 （ 3）市场承受能力 现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区（公寓）售价（以平方米为单位）都在 1500 元到 3000 元之间，以 100平方米的户型来算，售价大约在 15 万到 30万元间。 根据联合国人居中心数据统计，全世界城市平均住房消费中房价与收入的比例是 7倍，而 1999 年，花都区职工平均工资为 11491 元，以四口之家为例，年收入为 万元，则每户可承受的房价多达 32 万多元，这个价格基本上可以涵盖区内所有层次的楼盘。 随着花都区知名度的提高和广州市分流的需要，由广州市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。 由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是 居民对生活的要求不断提高），正从市中心向外扩散，去年番禺销售、预售面积为 万平方米，达 亿元，其中大部分是来自广州的买家。 据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达 ％，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区的房地产市场的发展。 花都区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好的自然地貌，从广州市中心区到花都区之间有一条宽阔的 绿化隔离带，加上建设山水城市、生态圈的发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区的契机，在这几年将会迎来房地产开发的高潮。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 别墅市场研究 广州别墅市场近况 多年来广州别墅市场一直低迷，但这并不说明广州别墅市场需求不旺，其原因一是市场缺乏有效引导，同时广州别墅市场也缺乏细分，个性化不足，且价格普遍高昂，与社会经济生活发展水平不相应。 今年物美价廉的碧桂园凤凰城别墅的“横空出世”，并不仅仅促使广州别墅市场多年来的有限需求在被压抑后反弹释放，其通过对别墅这一高尚产品的重新定位，有效刺激了新的消费，营造 了新的市场热点，启动了新的消费市场。 今年五月，房管局下属的广州房地产信息中心公布了从 2020 年元月 —— 2020年 3 月（首季）共 15 个月以来的广州全市十区所有别墅市场的销售数据资料。 据统计，十五个月以来广州共销售各类别墅建筑面积 ，总计 1175 套，平均每套 213平方米。 项目 批准上市（套） 实际成交（套） 平均面积（ m2/套） 平均售价（元 / m2） 最高售价（元 / m2） 二沙岛（宏城花园） 56 4 530 29835 41720（现已跌至 25000 左右） 同和镇（南湖、白云山） 0 25 362 10003 15349 钟村镇（祈福） 30 102 274 6668 大石（绿茵岛、丽江） 242 168 220 6606 南村镇（锦绣香江、华碧） 183 426 202 5826 沙湾（番禺奥林匹克、碧桂园） 268 34 234 7668 在统计中，全市的批准上市量略小于销售量，说明积累以久的别 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 墅消费力已开始释放和回升，从别墅销售面积与 15 个月住宅总销售面积 878 万平方米左右相比， %的比率基本符合国际相关数据 2%的水平，从广州住宅总成交套数约 8 万个 的比例来看，别墅成交比例还略低于正常水平。 而别墅去年以来 15 个月总销售额为 ，占 15 个月住宅销售额 370亿的 %，属基本正常。 广州别墅市场主要特点 （ 1）区域分布 据不完全调查统计，在广州开发的别墅项目有 30 余个，主要分为四大块（南面番禺、东面增城、北部花都和从化、中西部广州市区和南海）， 大部分分布在近郊，其中番禺占了供应量 50%以上。 市区别墅仍以南湖板块为主，主要有颐和山庄、江南世家；番禺延续其人所皆知的别墅物业，如锦绣香江、莱茵岛、丽江花园掬水别墅等；南沙在售的也有别墅项目； 而从化方面则有逸泉山庄坐庄；在此基础上，今年更引人关注的是花都地区，金碧御水山庄全部是别墅产品，此外泰湖山庄也是规模庞大的别墅盘，一旦机场高速公路的北段明年修好，花都有可能成为第二个广园东。 照此粗略算算，这两年内广州楼市在推别墅项目将跨越多区，数量高达 30 个之多。 别墅推出数量约在 2020 套以上，总面积高达 40万平方米以上。 （ 2）开发形式 广州别墅物业的开发同质化现象亦十分明显，当一个建筑作品得到普遍承认或关注、或取得成功时，其手法被迅速模仿和复制，已成为一个不争的事实。 目前广州范围及附近的别墅开发呈现以 下几种形式： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第一种别墅区：不具备特别优越的地理优势及自然环境，但依靠强大而完善的配套设施细致而合理的小区规划而立足市场。 如碧桂园、番禺祈福新村等。 第二种别墅区：是具有得天独厚的优美自然环境，如风景、旅游区、森林公园等，再加上一定的配套设施，如金碧御水山庄、南海穆天子山庄、广州白云堡豪苑、广州天鹿湖避暑山庄等。 第三种别墅：是具有一定主题性的别墅区，这种主题性集中于一种活动或一种服务，如番禺莲花山高尔夫别墅等。 （ 3）价格分析 从价位分布上看，单价顶尖的应该算二沙岛最后一个别墅项目 —— 城建总的宏城别墅，单 价接近２万元／平方米，而且货量稀缺。 白云区南湖的颐和山庄的别墅单价也高达１万元以上的别墅项目。 广园东龙头项目汇景新城的别墅单价也始终站硬在 万／平方米的高水准上。 此外，江南世家别墅每平方单价 7000多元，成为过渡价格。 除却这些市区高价别墅外，郊区尤其是番禺的老牌别墅项目单价约在 5000 元左右，总价约在 150 万左右，构成中价市场；再往下，就是低价别墅，比如从化的逸泉山庄和增城的凤凰城。 而今将要开盘的锦绣香江广园东项目同样拥有大量别墅产品，价位也会与凤凰城接近。 如此这般，别墅消费的三级组合已然相当完整丰富。 （ 4）产品设计 部分别墅资料 项目 位置 设计（ m2） 价格（元 / m2） 锦绣香江 番禺 联体别墅： 156197 花园： 307837 独立别墅： 356705 花园： 1558 联体： 5500 独立： 10000 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 凤凰城 增城 联体别墅： 201685 花园： 210700 独立别墅： 159178 花园： 3090 联体： 3600 独立： 5500 南浦海滨花园 番禺 联体别墅： 153218 花园： 65240 5000 雅宝新城 花都 联体别墅： 215 花园： 230800 独立别墅： 259388 花园： 230800 联体： 3000 独立： 4000 别墅产品，主要有独立别墅和联体别墅两种。 但就实际户型、设计而言，有千万种。 从早期广州的一些别墅看，那时的别墅更像农家小院，进去是客厅，旁边是居室，上面是主人房。 如今别墅户型层出不穷，如锦绣香江牡丹园 21套别墅有 11种户型，科莫湖别墅也有十多种，而其近期推出的四孖屋更是一种创新，四座别墅联体，背靠背连在一起。 这种新型别墅推出后，短期内销售超过了六成。 华南碧桂园新近推出的映翠桃园，户型多达十几种，多为大户型，最吸引客户的是超大的花园以及园 艺；南浦海滨花园也推出家家带私家码头的大别墅，这些别墅共同的特点是“创新”。 近两年，联体别墅（又称 townhouse）在广州炙手可热，成为房地产市场的新宠和业内人士谈论最多的话题，越来越多的别墅楼盘都以此为主打。 这种产品属于一种集合式别墅，形式介于独立别墅和公寓洋房之间，具有较高的绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然，绿化率一般在５０％以上。 而且有较好的舒适性和私密性，是实现自由居住的理想模式。 由于面积不大和价格适宜，通常以市中心区一套公寓洋房的价钱就能买到。 联体别墅屋前屋后有花园，可拓宽空间感， 强调业主的个性，满足人们追求舒适生活的需求。 在广州，丽江花园、锦绣香江等楼盘首先打出联体别墅的概念，其后广园东碧桂园凤凰城更引进革命版的联体别墅，其通过采用新材料新工艺及设 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 计上的创新来实现项目品质的提高并有效降低成本， 2020 年在广州掀起了热潮。 在装修设计方面：过往的别墅开发市场都是以毛坯房交楼 2020年开始，碧桂园旗下所有的别墅盘配以装修销售（独立别墅设计为豪华装修，联体别墅设计为标准装修）得到了市场的欢迎，都取得了不错的销售业绩。 但凤凰城近千平方米的超级别墅还是以毛坯房销售。 产品个案 锦绣香江 第三 期升级产品科莫湖别墅，以独立别墅为主。 独立别墅建筑面积从 385705平方米，花园面积从 361813平方米，均价 10000元/平方米；四联体别墅建筑面积为 156平方米，花园面积有 4896平方米，均价 5500 元 /平方米， 华南碧桂园别墅 （ 1）一期别墅： A、 F 型独立别墅，总面积： 1192 平方米，送800 平方巨型私家庭园，包豪华装修及园艺； B 型独立华南别墅，总面积 平方，包豪华装修及园艺。 （ 2）映翠桃园独立花园别墅，总面积由 362 平方米起，连豪华装修及园艺从售 98 万起；浪漫阳光别墅，总面积由 218 平方米起，连标准装修及园艺从售 60万起。 凤凰城 凤鸣、凤湖苑的独立别墅，面积由 200 平方米起，大部分为500600 平方米，均价 5500 元 /平方米，连豪华装修。 凤泉、凤翠苑的联体别墅，面积由 160平方米起，均价 3500元 /平方米，连标准装修。 （ 5）市场对象细分 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从以上几点划分推断，目前广州别墅市场发育已相当成熟，细分的市场层次分明，拥有“地王”优势的二沙岛别墅是顶级，其价位每平方米达二三万元。 例如宏城别墅花园；拥有稀缺资源“山景湖水”的南湖板块高尚别墅是第二级别，其价位每平方在 7000 元 10000多元间，代表作有江南世家、颐和山庄等；番禺洛溪与华南板块大盘中附设的中高档别墅属第三级别，其价位在每平方 5000元 — 7000元间，代表有绿茵岛水岸别墅、华碧、广地花园中的别墅等；第四级别是从化、花都的经济别墅，其定价大多在每平方米三、四千元。 还有碧桂园凤凰城的别墅，其产品档次与环境条件当属中高档别墅，然而定价却属经济型别墅。 广州市场别墅产品业已形成高低搭配合理、适应性极强的发展态势。 二沙岛豪华别墅针对的是豪富贵人；南湖板块近年凭借南湖国家旅游度假区及白云山的稀缺性自然资源不断向高档别墅市场推进，其对象是 企业老板、金领及外籍人士；洛溪、华南板块别墅则瞄准白领中的“先富一族”；从化、花都板块别墅则面向所有向往郊外田园生活经济人士。 别墅发展趋势 （ 1）别墅市场容量扩大 广州现有人口达 1000 万，家庭约 300 万户；以目前广州经济发展速度， 10 年内广州经济将可能赶上目前发达国家水平。