广州合富辉煌邦泰国际公寓开盘前整体储客户操作计划书doc-销售管理(编辑修改稿)

广州合富辉煌邦泰国际公寓开盘前整体储客户操作计划书doc-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

看楼通道包装 ，活动，报纸投放 等全部 的制作以及投放 费用。 2. 项目整体 推广原则 项项 目目 推推 广广 费费 用用 严严 格格 控控 制制 的的 前前 提提 下下 ， 慎慎 重重 选选 择择 投投 放放 媒媒 体体 ， 每每 笔笔 费费 用用做做 到到 有有 的的 放放 矢矢。 采采 用用 集集 中中 式式 推推 货货 集集 中中 式式 投投 放放 的的 方方 式式 ， 短短 时时 间间 成成 为为 市市 场场的的 焦焦 点点。 3. 09 年 工作 重点 目标 重点 1：做好项目展示工程，如板房，售楼部，物业服务等，展示项目价值 重点 2： 挖掘项目价值，树立项目高端形象，媲美珠江新城 重点 3： 公开发售争取一炮而红，树立畅销口碑 重点 4：有节奏推货，逐步实现价格拉升，项目利润最大化 4. 工作阶段划分  5 月 15 日前，抓好项目售楼部，板房，大堂等工程进度，尽量按照预计完成展示面；  5 月在营销方面，主要是公开发售前的相关筹备工作，主要分为三类：销售培训，相关法律文件类物料确定，营销推广计划的具体实施；  6 月底在平层示范单位盛大开放 之际加推部分单位，消化旧客户，促进成交；  年度营销节奏控制方面，主要分为三次，公开发售一次，平层示范单位开放第二次， 9 月借助广交会，制造第三次大的推货高潮，今年之内将全部货量推出市场；  接近年度尾声，利用圣诞节，元旦等传统节日，挖掘业主资源，通过小型活动拉动销售。 三、 各重要节点推广思路 1. 项目开盘时间建议 由于本项目计划售价为广州市的标杆价钱， 现场所有的展示和物料准备都需要筹备充足。 工程展示面要全面到位，如板房，大堂，公共部分等，能让客户直观地感受到物业价值所在从而提高对项目价格的信心。 根据现场的工程进度： 因此 开盘建议时间为 6 月 20 日（周六）， 收筹时间为 5 月 15 日 6 月 18 日，维系三周 备注：  具体 开始收筹时间以售楼部对外开放之日 起，开放售楼部为开始收筹的基本条件；  依据广州市场消费习惯，项目卖的非必需品，且非普通住宅产品，另外在价格上追价不追量，因此广州客户购买习惯，眼见为实，需要看到切实的板房才会出钱，在看不到产品之前，客户通常比较慎重，比较理性，难以督促客户给钱，因此 开卖时间以开放板房后三周为准 ，以上时间为初步建议时间 ； 工程配合 5 月 15 日 5 月 30 日 6 月底 时间配合 售楼部开放 复式样板间（ 5 层） 平层样板间（ 10 层） 1) 收筹 执行方案  关于项目下筹时缴款额度以及日后定金额度 a) 考虑项目总价，收筹不建议缴款太多，建议为 20200 元 /筹，该筹不定单位 ，开盘为了避免客户需要再缴纳现金，减慢当天开卖流程，建议开卖当天成交定金 2 万； b) 通常按照广州习惯洋房 150 万以下单位定金通常为 2 万， 150 万以上通常为 5 万，但是考虑项目虽然总价大部分单位不到 150 万，但是其单价比较高，且珠江新城豪宅项目定金多数为 5 万如领峰定金 5万，隽峰苑定金为 5 万，威尔斯定金为 5 万，朱美拉定金为 5 万，汇丰国际公寓定金 5 万，故建议项目日后正常销售时其销售定金为 5万元 ；  收筹方式： 落筹定金不定单位，只是约定额外折扣  额外优惠： 为了增加销售紧迫感，采用折扣倒数方式： 开放板房前，预计 5 月 15 日 —— 30 日 额外 96 折 ，开放板房后，预计 5 月 31 日 —— 6月 18 日，额外 97 折；  关于项目额外折扣控制： 广州购房者的消费习惯比较实在，一般不采用大折扣的方法销售，通常底价和面价的折扣控制再 10 个点以内，因此关于项目折扣控制建议如下 ，合计相差 8 个点 ： 5 月 15 日 —— 6 月 18 日 6 月 20 日 6 月 20 日后 内部认购 公开发售 持续销售 面价＝底 价247。 落筹时最高优惠 95 折 247。 付款方式折扣（按揭和一次性付款额外 98 折，公积金额外 99 折）247。 开卖当天惊喜额外折扣 99 折 日后正常销售时： 成交 价＝面价 98 折（销售人员直接放） 付款方式折扣（按揭和一次性付款额外 98 折，公积金额外 99 折） 98 折（现场主管放） 备注：如果客户需要申请额外折扣，需要发展商负责人审批方可享受。  解筹方式： 或抽签或排队或按筹号顺序，主要看收筹情况而定 ，如果收筹达到推货的 2 倍以上可以考虑抽签，如果未达到可以考虑排队或按筹号顺序。  解筹地点： 依据收筹情况定，如果收筹在 150 个 以 下可以考虑在售楼部门口，如果收筹在 150250 之间则建议在琶洲酒店前的停车场前或者好彩又一鲜的大厅，如果 超过 300 个建议在五星级酒店解筹，因此开盘 布置也需要根据收筹势头判断后作出相应的调整。  价 格： 收筹期间以价幅出街 ， 例如平层大概 1300015000 元 /方，复式为 1600018000 元 /方（该价格根据项目最终的利润要求大概确定后再确定出街报。