常州青龙生活区项目策划全案(doc74)-营销策划(编辑修改稿)

常州青龙生活区项目策划全案(doc74)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

易0 . 5 6 %单位购房0 . 9 4 % 供求特征 经过对常州房产市场的调研，目前，常州市场供求量呈现如下特征： 从供求结构上看 ：  “一股独大”现象明显。 普通住宅是市场供应和需求的集中交汇点，占到市场80— 90%以上的份额。 但随着供应量的放大，空臵量亦在上升。  高端物业市场（别墅、高档公寓）份额较少，不到 20%，但去化良好，未来有较大拓展的空间。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 22 从市场区域来看：  清潭、市区、新区是传统市场供需旺盛区 域，市场供给量和成交量较大。 新近并入常州市区的湖塘片区域开发量逐渐加大，有望形成第四个居住中心。 从未来趋势来看：  市场总体处供小于求阶段。 未来供应量将进一步放大。  土地交易市场活跃，加之知名发展商的进入，未来市场竞争将加剧。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 23 二、房产总体市场分析 人均居住水平  2020 年底，常州城镇居民人均居住面积为 ，居住成套率达到 82%。  根据城市发展规划，到 2020 年，使城镇居民人均居住面积提高到 20M2。  按 15%公摊系数计算，今后八年常 州市区将增加居民需求达 980万平方米（此数据不含湖塘城区人口）。 市场区域分布（附全市楼盘分布总图） 区域 价格 （元 /M2） 产品 客源 综合分析 城西、 清潭区域 1700— 2750 多层 小高 别墅 西区区域客源 市区流入客源  成熟的生活社区。  生活机能成熟  未来发展空间有限 市中心 区域 2750— 4000 小高 高层 市中心区域客源 市域中高收入人士 地段的价值呈现 小高层接受度提高 4000 元 /M2楼盘出现 高档公寓聚集区 城北、 新北区 多层： 1700— 2600 别墅： 3500— 5000 多层 别墅 区域客源 市区流入客源 全市中高收入人士 人口导入区，发展潜力 巨大。 别墅聚集区 城南、 湖塘区域 多层： 1400— 1800 多层 区域客源 未来高尚生活区 湖塘成熟的生活机能 受区划调整的影响，区 域价格有上升很快。 未来将形成又一生活区 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 24 产品总述 产品 总述 多层 市场主导产品 ,市场接受度高。 市场推案量大 ,竞争激烈。 小高 市场次主流产品 ,推案量进一步加大 ,市场接受度逐步增强，产品品质得到提高。 高层 推案量少，未来预推量有放大趋势。 别墅 主要集中在 新区，产品类型齐全，市场推案量不大，市场去划良好。 价格总述  2020 年，全市商品房成交均价为 1849 元 /M2，比上年增长 %。  2020 年市场价格进一步上扬，涨幅预计在 200— 300 元 /M2。  从在售个案来看，一个明显的特征是 3000 元 /M2以上楼盘增多。 新开个案“鹤苑新都”销售均价定在 4000 元 /M2，为目前常州价格最高之公寓产品。  据调查，有待开地块预计开盘价格（ 2020 年上半年）定在 4500元 /m2左右。  高价公寓的陆续出现，标志常州楼市的新气象，高档物业的发展将使市场供应结构趋向合 理。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 25 去化总述  常州整体房产市场销售状况良好。  从市场来看，精简 2R（ 8090M2）和 3R（ 110130M2）去化相对较快。  价格在： 22002600 元 /M2 的中高价位的个案整体去化相对较好。  特殊产品个案去化相对较快，典型个案如：怀德苑 —— 挑空复式（夹层产品）。  品质高、景观规划好、附加值高的楼盘受到消费者的青睐。 客源分析  常州市有着明显的客源区域特性，区域之间客源流动性不强。  常州市客源具有较好的经济基础，有着较强的购买力。  本市区客源是购房消费的绝对主力，外地客源所占比例较少。  武进区客源是常州市区个案客源的一个重要支撑点，特别体现在中、高档产品个案上。  拆迁户购房比例呈进一步上升趋势。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 26 市场总结与预判 从市场供求关系看  目前，市场推案量呈进一步上升趋势，市场竞争较为激烈。  众多利好因素，支撑了常州房产市场供需结构基本平衡，市场销售状况良好。  规模性、品牌性楼盘将不断出现，优化了楼盘结构，提升了房产市场的整体品质。  新区的发展、城西的建设开发及旧城的拆迁改造，这三大地区将是未来常州房产  市场的开发热点区域。 从消费者角度看  消费者理性化购房意识增强，更注重产品 的品质及楼盘所能体现出的较高性价 比。  开发商良好的信誉及出色的售后服务、优良的产品将会受到消费者的青睐。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 27 从市场主体开发商角度看  2020 年常州房地产市场投资主体竞争愈加激烈，天安集团、浙江企业等外地实力开发商纷纷进驻常州，与本土的新城集团、高成房产等形成房产品牌竞争格局。  市场竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研、研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。 从产品方面看  发展商创新意识增强，差异化发展受到认同，概念炒作逐渐淡出市场。  产品逐渐向个性化、多元化发展，个性特色 楼盘日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细节上的创新。  众多开发商更加关注产品的小区规划、绿化景观、物业管理、户型设计、配套设施等各方面，全面提升产品的品质，以达到较佳的销售业绩。  推案量体规模化，更注重品牌的经营。  产品向纵深发展，更注重生态、科技含金量。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 28 三、公寓市场分析 产品分析 形态：  多层：前期市场主流产品，市场占有率超过 50%，去化状况平稳。  小高层：小高层产品所占比例迅速放大，市场对小高层接受度提高较快。  高层： 目前市场上高层住宅市场占有量少，与本地居民的居住和消费 习惯有关。  别墅： 别墅集中在新区，主要以联排和独栋为主，市场的细化促进高端市场的形成，整体去化状况平稳，但整体去化量体有限。 格局：  平层为市场主流产品。  错层占有一定比例，户型设计更趋合理。  复式产品较少，以顶层复式为主，出现少量叠加复式产品。  夹层产品、产权式酒店等特殊产品陆续出现。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 29 面积分析  3R 市场占有率最高，比例达到 %；其次为 2R，占总体的 %。  2R 面积的峰值为 95110M2，次峰值为 8095M2， 2R 的面积呈放大趋势。  3R 面积的峰值为 120135M2占总体 的 %，次峰值为 135150M2，占总体的 %。  4R 面积的峰值集中在 130145M2，次峰值为 145160M2，分别占总体户数的%和 %。  从统计数据来看，市场供给以 2R 和 3R 为主， 4R、复式市场份额相对较小。  120M2以上的大 3R 和 4R占居市场份额接近一半，从侧面反映出市场的面积需求逐步放大，市场购买力不断增加。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 30 单价分析  多层： 17002400 元 /M2 小高： 20203000 元 /M2  早期的多层产品，在配套、品质上较为一般，在售的个案在品质 上有较大提高。  小高层产品市场占有分额较大，价格高出多层 50100 元 /M2 左右，市场认可度不断提高。  精装修的单身公寓成为市场销售的空白点，御花园酒店公寓因自身装修标准配套完善、品质较高、整体去化较好。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案 31 总价分析  2R、 3R、 4R 各户型总价上重叠区间较大。  2R 总价峰值为 2225 万，次峰值为 1922 万以下，分别占总体的 %和%。  3R 总价峰值均分为 2528 万和 2225 万两个区间内，比例分别占总体的%和 %。  4R 总价峰值为 34 – 37万， 占总体的 %；次峰值为 3134 万和 2831万，占总体的 %。  根据统计结果综合显示，总价集中在 2237 的主力区间内，这表明总价区间2237 万为市场可承受总价，市场需求量较大。 此资料来自 企 业 管 理 资 源 网 (), 大量管理资料下载 常︱州︱青︱龙︱生︱ 活︱区︱项︱目︱策︱划︱案。