常州之江地产项目(ppt69)-地产综合(编辑修改稿)

常州之江地产项目(ppt69)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

持续期：品牌基本定型 ， 产品问题暴露 ， 销售进入稳定期 尾声期：剩余问题产品 ， 清盘首尾 上升期 持续期 尾声期 大盘是一系列“小盘”的组合 大盘由于长开发周期，产品适应市场在做不断的调整，其实是由一系列“小盘”构成的组合体 上升期 稳定期 淡出期 上升期：整盘概念推向市场 概念逐步明确 、 快速兑现 同时与首期楼盘的产品前期暗合 稳定期：整盘概念基本兑现 ， 个案的运作成为关键 淡出期：开发基本完毕，整盘概念淡出市场 主副品牌策略成为大盘常用的操作手法 主品牌 ：整盘概念 副品牌 ：根据不同阶段产品的特点 ， 目标客户定位制定的 个案品牌 如何管理品牌，长期运作 大盘开发商的重要课题 由一般规律到特殊问题 常州房地产市场的四大特征 特征一 常州房地产市场盘子较小 （ 2020年达到高峰 ， 销售 149万平方米 ） ， 这样的 市场在供给体系与需求体系上都缺乏完善的结构体系 ， 因而对经济形式 、 国家 政策 、 市政建设等不可见因素更具有敏感性。 这与上海 、 北京 、 广州等 1000万 平方米去化量的 “ 大盘 ” 市场是有本质区别的。 这是我司提请每个欲在常州投资 、 开发的房产公司第一需要重视的。 0 100 200 300 400 5001998199920202020常州市房地产业投资图全年商品房施工面积 竣工面积 商品房销售面积波动性大的 “ 小盘 ” 特征 大盘市场：年去化 1000万平方米以上 ， 如上海 、 北京 、 深圳 、 广州 中盘市场：年去化 400800万平方米杭州 、 南京 、 青岛 、 大连等省会城市或沿海发达城市 小盘市场：年去化 100300万平方米宁波、苏州、无锡、常州等中小城市 大盘市场特征  稳定 ， 受个别因素的波动较小  市场细分明确 ， 需求结构丰富  开发商多为 “ 参与者 ” ， 难以左右市场  受个别因素的影响较大 ， 波动性较强  市场难以细分 ， 停留在 “ 共性化 ” 需求阶段  容易形成 “ 市场寡头 ” ， 左右市场发展 小盘市场特征 特征二 内需为主的 “ 封闭 ” 特征 常州本地的经济结构以及区域位置 、 自然资源都决定了常州房地产市场的需求必定是以内需为主。 常州在江苏省内的经济地位并不突出 ， 同时距离上海 、 南京经济圈都较远 ， 以及自身自然旅游资源不足等原因 ， 其房地产市场的辐射能力非常有限。 因而形成了常武地区内需为主的 “ 封闭 ”特征。 哑铃型 的居民收入形态是常州内需的主要特征 根据常州的经济结构特征 ——乡镇经济与城市经济并存的二元结构 ，常州居民的收入形态成明显的纺锤形分布。 既拥有以武进私营厂主 、 常州贸易等行业私营业主为主的大量富人 ， 更拥有大量人均收入 13108元 /年 （2020年 10月数据 ） 的工薪阶层 ， 而届于两者之间的所谓 “ 白领 ” 较少。 根据这种居民收入形态，我司认为整个常州的房地产供给情况也应该是 “ 走两头 ” 的模式。 我司今年运做的 “ 美林国际村 ” 项目正是抓住了 “一头 ” ——高端客源，而取得成功的。 87057106662491277120829398547875976111542854010440131089406130170 2020 4000 6000 8000 10000 12020 1400019971998199920202020个私经营户人均可支配收入职工平均工资职工人均收入较高，而且就业率较高，使常州拥有大量的工薪阶层 私营业主占市区8 0 人口的比例22%78%私营业主其他从业人员私营企业主接近 16万人，这批私营业主年平均年收入在30万元左右。 特征三 投资开发的 “ 盲目 ” 特征 常州房地产市场信息较为封闭、房地产企业投资的盲目性很大。 尤其从 2020年下半年看，项目立项快速增加，仅 10月份房地产投资较上年同期增加 %，而且投资相对集中，2500—3000元 /平方米的楼盘成为市场投资的主要 对象。 常州市在售楼盘价格抽样 5% 20% 40% 35% 大于 3100 2500－ 3100 1800－ 2500 小于 1800 这样的市场特征造成最大一个弊病就是 “看到某一物业形态有市场大家都上某种物业形态 、 看到什么区域销售良好就都去某区域开发 …… ”这种盲目的。