岳阳市五里街房产开发项目可行性研究报告(52页)-地产可研(编辑修改稿)

岳阳市五里街房产开发项目可行性研究报告(52页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

业氛围 还未 形成 ，而项目建设 缺少相应的 规模 优势。 项目地块 旧城区域范围大 ，形象不隹。 项 目规划为岳阳 新型商业区 ，要完成与之相匹配的配套难度 较 大。 机会 ： 岳阳 房地产 市场即将进入快速增长期，项目发展存在良好的机会。 岳阳住宅市场处于结构性短缺阶段，新产品、新理念对市场冲击大。 岳阳 市作为湘北中心城市， 湖南省“一点一线”发展的起点， 城市化进程 进一步加快 ，商业零售业 发展势头强劲，五里牌商业圈正在形成， 给项目发展创造机会。 项目区相对老城区、城北 具有更好的环境的规划，竞争力强，能够吸引客户前来购房。 威胁： 周边仍是 旧城 区域， 开发建设空间大，随着 物业供给量 增大，竞争相对激烈。 零售业大鄂心连心、家润多 、沃尔玛等大型超市集中在项目区域内，这些市场设施齐备，渠道通畅、信誉卓著，具有较强的商业竞争力。 大中 户型、 商业铺面同质性较强，市场 吸纳量 有限 ，消化速度慢，项目加入市场竞争时间较晚， 必须创新设计、创新经营才能赢得市场。 三、项目选址及建设条件 项目地地质条件 （ 1）工程地质 A、地层岩性 本项目场址暂未进行地质勘察， 根据 周边场地情况 ，勘察区上层为第四系全新统，残坡积和部分淤积的土层，厚度不一，一般厚 ～ 米，局部表层有少量人工填土，系居民建房后整平地面的残留物。 下伏基层为元古界 冷家溪群（ Ptin）的浅变质岩系。 B、地质构造 勘察区及邻近大范围内基岩均为元古冷家溪群，为一大套古老的浅变质岩系，经过历次构造运动，褶皱和断裂都十分发育，主要构造线为北西向，变质岩中的劈理、裂隙亦很发育。 区内未发现大的断裂带和不良物理地质现象。 实测岩层走向 294度，倾向北东，倾角 46 度，基岩面高程不一、西部及北部在 米左右，东南约 ～ ，大体与地形一致，成一由北西向东南或东倾斜的较陡的坡坎。 C、水文地质 勘察区第四系土层透水性弱，基岩裂隙水和第四系孔隙水 都比较贫乏。 根据占探了解，土 层中上层滞水的埋深大于 米，水量不丰，主要受大气降水和湖水升降的影响而变化。 对照类似区地资料，地下水具弱碱性，主要为 B603Mg 型水。 D、地基岩土承载力 根据建筑场地岩土的性状和特点，地基主要土层的推荐承载力如下： 亚粘土 （ R） =100～ 200KPa 含少量砾的亚粘土 （ R） =150～ 250KPa 强风化基岩上部 （ P） =200～ 300KPa 强风化基岩下部 （ P） =300～ 500KPa 中等风化基岩 （ R） =600～ 1200Kpa （ 2）地震 自有记录以来，岳阳地区范 围内只有 1556年 1月 23 日发生在巴陵、华容、临湘、平江的地震为破坏震，城中房屋倒塌，压死人畜甚多。 根据国家质量技术监督局 2020年 2月发布的《中国地震动参数区划图》（ GB183062020）查得：项目地地震动峰值加速度为 ，地震动反应谱特性周期为 ，对应地震烈度为Ⅶ度。 按规定做好构造抗震设防，具体技术标准并报地震主管部门核定。 自然条件 项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。 其 特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。 ⑴ 气象条件 年平 均气温 ℃ 最冷月 (1 月 )平均气温 ℃ 最热月 (7 月 )平均气温 ℃ 最冷月极端最低气温 ℃ 最热月极端最高气温 ℃ 年无霜期 256278 天 年降雨量 8292336mm 历年 最大积雪深度 20cm 年主导风向 NNE(夏季为 S) ⑵ 水文特征 ①流量 最小流量 377m3/s(1975年 10月 5日 ) 最大流量 57900m3/s(1931年 7月 30日 ) 年平均流量 9400m3/s(1951年 1980年 ) ②水位 (吴淞水位 ) 最高水位 (1998年 8月 20日 ) 最低水位 (1960年 2月 16 日 ) ③水温 最高水温 ℃ 冬季平均水温 ℃ 交通运输条件 岳阳市的交通特点是地处一江（长江）、一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、 107 国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。 是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市。 ⑴ 以洞庭湖为中心，水路可通江 达海，长江黄金水道上的城陵矶港是长江八大良港之一，是目前湖南唯一能办理外轮直航业务的港口。 ⑵ 有京广铁路、京珠高速和 107国道为陆路大动脉。 ⑶ 项目地地处长沙黄花机场和武汉天河机场之间，两个小时的车程均能到达，方便商务往来。 四、建设方案 ㈠ 总体规划方案 １、指导思想 建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。 规划设计原则 坚持建筑 功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。 项目定位 以 商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理计算、择优定案，节约成本、提高效率。 ㈡ 建设规模与建设内容 本项目 开发地块总 用地 面积 ， 净用地面积， 总建筑面积 ，各功能区建设规 模见表４ 1。 表 41 建设规模表 项目 主体工程建筑面积（ m2） 地下层面积（ m2） 合计（ m2） 数量 项目 商业铺面面积（ m2） 住宅面积（ m2） 地下层车位（个） 数量 80 楼层功能： 地下层为地下车库和设备及辅助用房。 一层北面小面积临街商铺，以五里街与花板桥交叉路口为依托，发挥地理优势；一层南面开辟一条精品步行街，冠名为“女人街”或“百步街”。 主要经营女人高档用品、名牌商品。 二层为大面积商场，借助步行街的优势，主要经营金银首饰、佳人化妆、贵重物品之类，其还可作为一层步行街的延伸 ，并在此设置室外景观。 三层为半露天式 豪华茶室，以二层的室外景观为载体，室内室外为一体的豪华茶室。 四层为景观式茶室包厢，可观看步行街及室外景观。 五 — 十五层为住宅部分 为永久性公寓式住宅楼，面积初定为三种户型： 小户型面积（ 50— 70 平方米）、中户型面积（ 80— 120 平方米）、大户型面积（ 130— 180 平方米）（具体的面积待设计结构安排） 一期工程包括人防及地下层工程，以及商业建筑部分的一层、二层，总建筑面积。 （ 三）基础及结构 工程概况： 拟建的项目， 位于五里牌路和花板桥路交叉路口 ，本工程地下层 为停车场，裙楼 为商业 建筑，主楼为公寓式住宅楼。 根据国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图（ GB183062020）》，查得该地区地震动峰值加速为 ,地震动反应谱性周期为 ,场地地震基本烈度为七度。 框支层框架的抗震等级为二级，抗震墙的抗震等级为三级，建筑物的安全等级为二级。 设计依据： （ 1）本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料； （ 2）有关规范规程 建筑结构荷载规范（ GB500092020）； 混凝土结构设计规范（ GB500102020）； 建筑地基基础设计 规范（ GB500072020）； 建筑抗震设计规范（ GB500112020）； 砌体结构设计规范（ GB500032020）； 建筑桩基技术规范（ JGJ9494）； 建筑地基处理技术规范（ JGJ7991）； 设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程（ JGJ/T1394） （ 3）荷载取值 a、恒荷载标准值 恒荷载标准值均按实计取。 楼面装修及粉刷取。 b、活荷载标准值 底下小车库 器材仓库 商场及商场楼梯 住宅及办公楼 卫生间 挑出阳台及走廊 上人屋面 屋面花园 不上人屋面 c、风荷载基本风压值 W0=d、基本雪压值 S0= 结构选型： 本工程框架剪力墙 结构体系。 基础设计： 本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩。 为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段 的工程地质勘察报告。 结构防火 本建筑耐火等级为一级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下： （１） 框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为 35mm，耐火极限大于。